浅析城市更新项目中土地租赁合同的解除

浅析城市更新项目中土地租赁合同的解除

胡丽丽

广东南天明律师事务所 广东佛山 528200

摘要：城市更新（“三旧”改造，以下简称城市更新）作为土地再开发的重要途径，已经为土地利用较饱和地区注入了土地开发的新动力。而在城市更新项目中，普遍存在着长期土地租约。而对于城市更新项目中此类合同的清退，成为了项目开发过程中必须解决的问题。而土地租赁合同关系的解除，涉及到合同效力、合同解除权等多层次的法律问题。本文对城市更新土地租赁合同的解除相关法律问题展开论述。

关键词：城市更新 “三旧”改造 土地租赁合同 解除 无效 终止

正文：二十世纪八、九十年代，广东的许多地区，由于工业生产能力的提升，急需土地拓展规模。而接近城镇的农村或交通较发达的地区成为了当时工业发展的主要阵地。因此，手中掌握大量土地的农村集体经济组织，以长期合同的形式将大量的土地出租给社会资本或个人使用。经过十几年的发展，当时较低水平的开发建设与现在高速的城镇发展规模开始显得格格不入。而且，城镇化的高速发展，也令土地资源的开发利用趋于紧张。因此，城市更新的土地开发模式应运而生。

在城市更新项目中，不管是工业园区的改造还是旧村居项目的改造，基本均需要处理地上现存法律关系。而在众多的法律关系中，最为常见的是土地租赁合同关系。土地租赁合同关系的解除，成为项目能否继续推进的关键。本文对城市更新项目中土地租赁合同的解除问题进行浅析。

一、土地租赁合同是合同解除的前提

合同解除权的行使以合同有效为前提。而在土地租赁合同关系中，对于合同效力争议的常见问题有：

（一）租赁期限超过20年是否有效

《民法典》705条明确规定，租赁合同的期限的最高年限是二十年，超过二十年期限的，超过部分无效。但是，《土地管理法》第63条又明确规定，土地利用总体规划、城乡规划已确定为工业、商业等用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由用地单位或者个人使用，并应当签订书面合同……集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。也就是说，集体建设用地租赁根据土地规划用途确定最高的出租年限。

根据特别法优于一般法的原则，在符合上述规定的情况下，土地租赁年限可突破20年。工业用途土地出租最高年限50年，商业用途用地出租最高年限40年。

（二）租赁土地的规划用途是否影响租赁合同的效力

如前（一）所述，土地的出租年限在同类国有建设用地的最高年限之下的不影响合同效力。但是，除了考虑租赁年限的问题，不能忽视《土地管理法》第63条规定的出租年限突破20年期限的一个前提：已确定为工业、商业等经营性用途的土地必须符合土地利用总体规划、城乡规划，而且是经依法登记的集体经营性建设用地。所以，土地租赁合同的用途应当符合工业、商业等经营性用途的规划。

另外我国实行严格的农用地利用和使用制度，建设需要占用农土地的，必须办理农用地转用审批手续，将农用地转为建设用地。非法使用农用地用于非农业建设的，属于违法甚至构成犯罪。因此，如租赁土地是农用地的，该合同违反法律强制性规定，为无效合同。应以合同无效的方向处理土地承租人的关系，而不是解除合同。

二、土地租赁合同有效，应分情况处理土地租赁合同的解除问题

有效合同的解除分为依约定解除或依法定解除，应当分情况，具体分析和处理：

（一）土地租赁合同有约定合同解除权

《民法典》第562条规定：当事人协商一致解除合同的，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的具体事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。上述约定是我国约定解除权的依据，是指出现了合同约定的可以行使解除权的情形。类似的约定有：合同约定逾期支付租金60天，出租方可以解除合同。承租人违反合同约定用途使用土地的，出租方有权解除合同等等。如果出现了双方约定的可行使解除权情形的，守约方有权依据合同约定解除合同。

（二）土地租赁合同虽无约定解除权，但出现了法律明确规定的可以行使解除权的情形

《民法典》第653条规定：当事人在下列情形可以解除合同：1、因不可抗力致使合同目的无法实现；2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形”。从上述法条可知，法定解除是指虽没有出现合同约定的可行使解除权的情形，但是，出现了上述情形导致合同目的不能实现的守约方，可以解除合同。上述规定意在解决合同继续履行将导致守约方或双方损失继续扩大的一种救济途径。

三、城市更新不一定属于国家征收，不能一概以城市更新的实施为由解除合同

《土地管理法》第2条明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”另第45条也规定了征收适用于以下用地情形：1、军事和外交用地；2、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设用地；3、政府组织实施的科、教、文、卫、体等公共事业用地；4、政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设用地；5、在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设用地；6、法律规定的其他情形。从上述规定可知，征收有以下基本特征：公共利益、公共事业需要和由人民政府批准、实施。

城市更新项目实施的常见有：一种是由政府组织实施的，为了公共利益需要，以公权力实施征收的方式进行。譬如旧城镇改造项目、经省级政府批准由县级以上政府组织实施的成片开发建设项目。一种是农村集体经济组织自主引入市场改造主体和社会资金，将土地整理后申请政府收储，在政府出让后获取土地出让收益的方式实施。该种方式使农村集体经济组织通过城市更新项目获取了土地再开发的利益，不是政府为了公共利益而实施。因此，不属于国家征收，不能以城市更新等同于国家征收来解除合同。

四、城市更新的实施不属于“情势变更”，不能以“情势变更”作为解除土地租赁合同的理由

最高院司法解释对于“情势变更”作为解除合同的规定可概括为：合同成立后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于不可抗力，也不属于商业风险的重大变化，如继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形。土地租赁合同是出租方为了实现收取租金的目的，将土地使用权的一定年限转让予承租方，承租人支付租金的法律关系。在合同订立时，出租方对于租金的收取目的和标准是有预期和明确的，承租人履行支付租金的义务即可实现出租方的合同目的。因此，如果出租方是为了通过城市更新的实施，获取更高土地开发价值的，不属于“情势变更”的情形。

综上所述，城市更新项目中土地租赁合同关系的解除，是需要根据土地租赁标的物、土地租赁合同的约定，项目的具体实施情况综合分析后确定是否可以解除合同的。土地租赁合同解除权的行使是有条件的，作为城市更新项目的实施主体、土地租赁合同的当事人，在作出解除土地租赁合同之前，应当谨慎考虑后再作出决定。

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