农村房屋不动产确权登记问题的研究

农村房屋不动产确权登记问题的研究

刘仲荣

四川茂源测绘工程有限公司 四川省 南充市 637000

摘要：对于农村不动产登记确权登记工作，主要内容包括农村集体土地所有权、房屋建筑所有权、土地承包经营权、森林和林木所有权、建设用地使用权、宅基地使用权以及不动产权籍的抵押权等。在农村不动产中，房屋不动产又是其中的重中之重，这是农村居民最重要的个人财产，通过落实房屋不动产确权登记能够从法律和政策上提供坚实保护，因此必须要重视这一问题。下面，文章重点就农村房屋不动产确权登记问题展开论述。

关键词：农村房屋；不动产确权；登记问题

引言

针对农村开展房屋不动产确权登记工作，对我国广大的农村家庭切身利益密切相关，这也是农村开展集体产权制度改革的重要方向。在党的十九大报告中提到农业农村问题关乎国计民生，属于根本问题，一定要将“三农”问题解决好，这是全党工作中得重中之重。2018年中央1号文件提出要“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’工作要求”。这对农村房屋不动产确权登记工作任务作出了明确要求，是非常重要工作任务。农村房屋不动产确权登记落实完成后，能够让广大的农民群众拥有更多的财产权利，提供给农民群众增加财产收入重要制度保障，保证乡村振兴战略实施顺利进行。

1农房确权中遇到的问题

（1）一户多宅。根据我国《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处着急地，也就是一户一宅。在实际调查中发现，很多村民在村集体中拥有多处宅基地，其宅基地来源包括多个方面。首先，合法继承。其次，盖新宅未将旧宅拆除。然后，买卖取得。最后，跨集体经济组织拥有多处宅基地情况。这种主要是通过买卖、嫁娶等方式获得。

（2）面积超占。对于面积超占进行认定得前提条件是宅基地取得年限确认。有一些地方由于个人或者政府用地指标等情况，权属证明文件缺乏。大部分情况下，在进行房屋不动产调查工作过程中，宅基地取得年限确认主要是通过权利人陈述。下面以A省为例，就其宅基地批准面积认定阶段展开论述。首先第一个阶段，实施《A省村镇建房用地管理实施办法》之前，国家以及各省市没有明文规定宅基地面积，房屋不动产建造以后没有扩建行为的按照实际占用面积处理；其次第二个阶段，实施《A省土地管理法实施办法》之前要求每户建房规划控制在二分半以内；然后第三个阶段，实施《A省土地管理法实施办法》以后，经过多次修改将人均耕地在667m²以上的地区各户用地控制在167m²。还有一种特殊情况，老土地证上房屋实际超出面积也要控制在二分半以内。

（3）户籍迁出集体经济组织，转为非农业户口。在对房屋不动产进行调查工作过程中，很多村民因为上学或者在城镇购买了商品房，户口已经迁出。这些原本是村集体的村民，仍然在农村拥有或者打算购买宅基地。

（4）不符合规划。房屋不动产能否确权并顺利发证，前提条件是符合土地利用总体规划。最近几年很多新增农村房屋宅基地，很多房屋与土地总体利用规划不相符，很多都是占用了耕地。还有就是，部分老房子年代较为久远，现在已经在规划建房区域以外。

（5）宅基地没有出现超宗情况，但是房屋超宗。在进行房屋确权调查过程中，经常会遇到房屋地基并没有超过宅基地用地方位，但是一层以上阳台或者飘窗却超过了用地范围。

（6）对于房屋确权登记工作，很多村民存在积极性不高的情况。很多村民认为房子始终是自己的，有没有证影响不大。还有部分村民认为“一户多宅”对自己的房屋造成了威胁拒不配合；还有就是，部分村民常年外出务工，家里没有人。

2农村房屋确权登记遇到问题的应对策略

（1）一户多宅问题处理。在处理一户多宅问题的过程中，需要对“一户”的含义和“多宅”的来源进行明确。现阶段没有任何明确的法律条文将“户”这一概念进行界定，通常情况下是按照公安部门户籍资料中的“户”作为参考标准。当前很多地方村民分户意识不够强烈，子女在结婚以后户口还是在父母名下。因此，这种情况下很难用“一户”来对“一宅”进行确定。

对于房屋是通过合法形式继承的，无论是否跨越行政区划，只有合规合法都能够进行确权登记。如果继承人户籍不在本村，那么在进行登记时就需要标注出来。对于新宅已盖旧宅未拆的，新建住宅基地与规划相符且两处宅基地面积总和在规定面积之内，都可进行确权登记。私下进行农村房屋买卖的，只要买方符合宅基地申请条件，经过村集体同意后就能够进行确权登记并颁发证书；如果买方属于本村人员且本身已有宅基地，那么就需要应该村集体同意后进行确权登记，需要进行标注“宅基地为购买房屋取得”。

对于一户多宅问题的处理，处理原则上需要贯彻“一户一宅”标准，对于实际情况比较复杂的需要进行公示，经过村民委员会同意以及全体村民认可后，对其宅基地使用合理性、合法性进行确认。

（2）面积超占的问题。在处理面积超占问题时，必须要严格按照各个时间段内省政府颁布的细则条规来进行确权登记工作。对于超过标准面积的部分，需要在土地登记簿以及土地权利证书记事栏内注明。

（3）对于部分户口已经不在村集体的人员，其原先在农村拥有的合法宅基地、房屋，经核实房屋产权没有发生变化，通过其所提供的证明且进行公告后没有异议的，依照法律规定为其进行土地登记办理，但是需要在记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。此类情况的处理原则主要有三点，分别是地上有房、村委同意、群众认可。

（4）对于规划问题不相符得处理措施。对于农村宅基地经确权后与规划不相符合的，杜绝进行确权登记。在实地调查中发现，存在部分房屋没有对耕地进行占用，登记部门对第二次全国土地调查（简称“二调”）的耕地图斑进行套合时发现对耕地又进行了占用。这类情况出现的主要原因是“二调”成果精度要低于房屋确权精度，还有就是“二调”成果存在偏移。对于此类与规划不相符的情况和问题，禁止“一刀切”，需要经过实际调查后在进行处理。

（5）对于宅基地没有超宗房屋有超宗现象的，经调查确认无误以后需要确保图、表、实地一致性，确权登记工作暂停。

（6）当前很多农村村民对于房屋确权所具有得现实意义不是特别清楚，因此作为各级政府部门要加大宣传力度，能够让村民们了解对房屋进行确权非常重要。对房屋确权登记工作进行作业方式优化，可以通过选择无纸化快捷作业将效率大大提升，减少反复作业。

3结语

总而言之，农村房屋不动产确权登记工作至关重要，落实好这项工作能够有效维护广大农民切身利益，对于农村长效发展也有重要意义。当前农村房屋不动产确权登记工作还有很多问题需要解决，因此必须要分析问题原因制定针对性的解决对策，促进房屋不动产确权登记工作进步和发展。

参考文献

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