国有土地租赁管理存在问题及对策探究

国有土地租赁管理存在问题及对策探究

都波

烟台市牟平区自然资源调查服务中心 

摘要：随着土地市场的完善，土地租赁的优势越来越突出，越来越受到供用地双方的欢迎。国有土地租赁是在实践中发展起来的一种新型有偿土地使用模式，它解决了有偿土地使用中的一些实际问题。本文阐述了国有土地租赁管理中存在的问题，并提出了相应的解决方案。

关键词：国有土地；土地租赁；租赁管理；对策

引言

在当前市场经济条件下，为保证国有土地流转的可行性，各级服务部门要提高认识，开展专项整治，加强各项服务的协调管理和检查，规范管理，优化服务，全面落实国有土地出让计划，加强土地资产管理，对深化土地使用制度改革具有重要作用。

一、目前国有土地租赁管理存在的问题

1.1少数群众思想认识存在偏差

该种情况出现主要原因是由于长期以来受到划拨国有土地的转移使用权管理进行无偿、无限期的随意转移处置使用和在管理制度上的影响，认为自己的所有房产都只能是自行（购)或者买)买或卖,自己也就是个人可以无权任由随意转移处置,殊不知我们的非所有权房产转移后的出租房在划拨国有土地中的使用权这个管理主体必须本身是特定的,即我们需要经过直辖市、县级人民政府的国有土地管理行政主管管理部门及其他省级房产管理行政主管管理部门的统一审批^[1] 。一些被随意划拨地皮和利用了大量国有土地的地产企业及其经营者（或土地监督管理者)因为过去的旧土地观念,加之其土地管理体制政策的不健全,措施的不配套,房地等各个行业相关主管部门之间的不协调等,千方百计地故意规避了地方政府对房地产市场相关主管部门的业务监督和指导管理,有的私下随意进行了土地交易,有的采取先砍后砍节奏,造成了许多既成事实,有的擅自随意更改其经营用途。

1.2有关法律、法规不健全，管理缺乏全面的法律依据

到目前为止，虽然我国陆续出台了一系列与公共土地使用有关的政策、法律法规，但对占用国有土地的有偿经济利益限制仍然过多，缺乏原则性。占用国有土地的产权租赁仅限于作为支付经济利益的有效手段，缺乏具体的实用性和可操作性。例如，一些城镇居民和一些城乡居民的私有房屋和私有住宅用地使用权被视为农村集体土地。虽然已经依法对部分城市主体建成区进行了征收，但为避免违法违规，尚未按照国家规定依法征收为私人住宅用地，一些农村居民在农村城镇的土地上开设私人商店或出租私人房屋，以获取其他利润。根据目前国家和有关行政法规的明确规定,由于这些集体土地没有依法直接流入集体土地市场,管理上没有规定,，严重影响了集体国有土地产权交易市场的健康发展，导致集体国有土地固定资产严重流失^[2] 。此外,还包括城市工商部门是否在市场上租用租赁公司的服务,商业部门是否将本机构的服务柜台从租赁公司借给企业职工和单位,，属于占用国有土地的服务租赁范围的；依法应当承担认定为非国有土地使用权租赁范围责任的被占用国有土地的管理人员是否拒绝按期缴纳或者依法申请延长缴纳国有土地租赁租金，应当及时采取哪些处罚措施以及如何实施行政处罚；目前，国土资源部对国家相关法律法规没有明确要求，无法依法向国土资源相关部门求助。

二、国有土地租赁管理工作开展有效对策分析

2.1提高认识，加大宣传力度

群众的理解对于新优惠政策的顺利实施尤为重要。从各地区的情况来看，一些土地使用者对租赁制度存在担忧。主要原因是他们的认识不到位，认为自己的土地所有权不能抵押或转让。事实上，在土地所有权的设定上，我们可以更加开放。虽然是年租制,但合同的租期最多可延长到几十年,根本没有法律依据。因此，人们可以对土地所有权有一个稳定的态度。在现实生活中，有开放空间的房地产抵押的例子很少，需要与地面上的房屋一起抵押。一旦抵押权人拒绝按期偿还贷款，银行可以拍卖抵押品。购买抵押品的人将向地方政府支付地租，贷款抵押品只是商业银行的一项交易，应考虑和评估其风险并做出正确的决定。土地转让方面，目前公司的企业登记、信用体系、土地登记等相关制度已基本完成，没有任何风险。因此，加大国有土地租赁的宣传力度，消除土地使用者的顾虑，无疑是我国开展土地租赁的首要任务。

2.2完善规章，加强协调

在地方年度土地租赁配套条件、制定国有土地租赁配套条件和法律法规、规范国有土地出让和租赁的办理方式和程序、培训优秀的征收人员等方面，而建设一支土地征管队伍是我们实施国有土地出让和租赁的根本基础，同时，国有土地出让和租赁也涉及多个行业和部门，特别是金融、审计、规划、建设、住宅管理、，土地及其他部门^[3]。各行业、各部门职责不同，要切实做到标准化管理，明确各级相关部门职责，落实岗位职责，协调工作关系，这是全面实施国有土地出让和租赁制度的重点。

2.3正确处理出让与租赁的关系，合理选择供地方式

按照供应管理办法，国有土地建设用地有偿处置和使用的建设用地主要分为产权转让、租赁、定价或出资等20多种形式。作为建设用地有偿处置和使用的两种最基本的供给形式，租赁转让和定价租赁在本质上应该是相同的，但在土地有偿处置和使用的灵活性上有各自的特点。出让其他国有土地的合法使用权，是指国有土地及其所有人一次对外直接支付土地出让价款的行为。类似于在某些法律规定的转让期限内，一次性直接购买或垄断其他国有土地及其所有者的土地使用权。依法授予的转让权相对完整，内容丰富。一方面，一个简单的土地出让纠纷是，在短时间内，大量集体土地使用权出让金被当地政府相关部门收取,；另一方面，政府与土地企业之间基本上没有利益纠纷，而且非常宽松。但是，从我国可持续发展战略的角度来看，国有土地所有权一次性直接转让给其他国家后，政府的严格监督检查，几个月内，国有土地直接对外转让的管控职能几乎完全丧失，影响扩大到对国有土地转让的严格管控和加强监管

^[4] 。政府土地产权租赁不仅希望有效缓解困难房地产企业无法一次性足额缴纳土地出让金的企业难题，还希望进一步加大对政府土地租赁监管的投入。因此，转让和租赁各有利弊。用于商业、旅游、休闲、商业地产项目开发等重大项目的工业用地，按照国家有关法律规定，必须能够通过公开招标、拍卖等多种法律手段向有关国家申请转让。但是，对于其他工业用地，从国土资源综合利用和可持续发展的战略角度来看，更需要积极探索和倡导国有土地产权租赁制度的实施。

结束语

综上所述，随着农村城镇化进程的深入，地方政府已将经营性土地利用作为推进农村社会主义城镇化建设的重点和手段，正在努力研究如何正确管理、使用和经营农村土地资产。在当前我国社会主义市场经济形势下，为了更好地保证国有土地出让的活力，各级政府和部门必须提高认识，开展专项综合整治。同时，要进一步加强与各有关部门的协调管理，加强巡视检查，规范管理，优化服务，全面落实国有土地租赁制度，加强土地资产管理对深化国家土地使用制度改革也发挥了重要作用。

参考文献

[1] 宋大鹏. 土地资源管理存在的问题与对策探究[J]. 百科论坛电子杂志, 2019, 000(016):111.

[2] 卢育红. 土地资源管理存在的问题与对策探究[J]. 现代营销:学苑版, 2019, 000(005):7-7.

[3] 王西波. 浅谈新形势下国土资源管理存在的问题及对策[J]. 现代农业, 2019, 513(03):61.

[4] 李励初. 土地资源管理存在的问题与对策探究[J]. 大科技, 2019, 000(031):34-35.