关于如何做好房地产行政管理的思考

关于如何做好房地产行政管理的思考

魏玉琳

陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西省西安市 710000

摘要：房地产行政管理是政府管理工作的重要组成部分，当前，房地产经济火热发展，房地产行业存在面积计算失误和面积分摊违规现象，严重影响着房地产行业的健康发展。为了更好的在新形势下，推动房地产行业健康发展需要做好房地产行政管理工作，采取科学的管理手段对房地产日常经营活动、地产项目建立和开发、地产项目运行和投资、房产维修等工作进行管理。本文重点探讨

关键词：房地产；行政管理；思考

引言：

房地产行业综合利益和经济利润丰富，各大行业加强了对房地产市场资源的竞争力度，导致房地产市场存在混乱现象，且一些房地产产权主体在经营活动中，存在违规操作，严重影响消费者的利益，也不利于房地产市场的发展。对此需要政府部门加强管控力度，出台完善的房地产相关政策和制度，以此规范市场经济活动，确保企业之间可以公平竞争，并切实保护消费者的权益。

1. 做好房地产行政管理的作用

1. 为房地产企业提供保障，加强政府管理

随着我国市场经济体制改革的深入、产业结构的调整，房地产行业也需要根据新的市场需求，不断改进建设计划、资源分配计划、流通形式、项目计划等，想要实现以上目标，就需要行政管理部门做好示范带领作用，对各方面业务活动进行综合管理，以此保证房地产企业符合现代化产业发展需求。另外，房地产行业属于政府管辖下的行业，政府通过政策出台以行政管理的手段对房地产行业进行管理，以此保证房地产市场健康稳定发展，最终为房地产相关事业发展奠定基础，最终实现国家宏观调控目标。

2. 可以推动社会稳定发展，实现住房商品化

房地产行业涉及范围较广，投资成本大，涉及到国家、各企业、个人的财产利益和消费权益，因此制定科学的管理制度、房地产政策、加强房地产行政管理可以有效保证国家、企业、个人的财产利益和消防权益不受侵害。另外，房地产制度和政策的落实需要依赖强有力的行政管理措施才可以实现，房地产制度和政策关系着住户的基本利益，考虑到政策落实的群体性，需要社会行政部门和房地产企业管理部门多方联动，以此确保行政管理工作目标和任务的有效落实^[1] 。

2. 做好房地产行政管理的措施

1. 转变政府职能，整肃行政风气

政府部门想要有效实现政府管理工作任务，就需要根据国家和社会建设需求，积极转变自身职能，科学规划自身的管理职能、管理内容、职能范围、管理手段等。比如，在房地产项目的销售、开发、管理环节的审批工作上，需要根据政府规范要求，加强审批环节的监督管理，并简化审批程序，以此保证房地产日常活动有序开展。且政府部门还需要充分发挥自身的行政管理作用，制定违规处罚制度和行政审批制度，确保处罚工作和审批工作的公开透明，以此有效杜绝各种违规、以公谋私的行为。比如，政府部门可以安排专业人员处理房地产市场投诉电话和热线留言，以此做好信息反馈工作。另外，政府部门还需要整肃房地产企业行政管理部门的行政风气，引用科学的方法指导行政管理工作，端正行政态度，树立廉洁的工作作风，做好反腐工作，有效实现工作目标。房地产部门还需要加强行政部门改革，对于管理模式和管理手段需要做到与时俱进，以此增强消费者的消费积极性，确保房地产市场经济火热发展，最终为社会创造更多的经济效益。

2. 强化行政管理意识，加强项目开发管理

房地产行业需要全面意识到行政管理工作的重要性，强化行政管理意识，具备一定的责任感，以十足的精力投入到行政管理工作中，以此规范房地产市场秩序，营造竞争有序的市场氛围，推动房地产行业可持续发展。各地方政府部门需要加强对房地产经营活动的规范和管理，对于各种违法、违规、恶意竞争行为进行处理，以此保证消费者权益不受危害。在房地产项目开发过程中存在多种不规范行为，严重损害了各方主体的利益，对此需要加强对房地产开发项目的管理，社会行政管理部门需要担负职责，严格制定房地产项目审批制度，并加强审批后的项目追踪工作。对于不根据合同履行义务或者支付项目款的行为严肃处理，对于没有根据合同要求开发土地的，各管理部门需要给予相应的行政处罚，必要时可以限制使用土地。对于需要更改合同条款的，需要及时向行政管理部门反映，经审批后根据规范更改，并重新制定合同书或者协议变更书，并做好说明。另外，房地产自身也需要具有一定的责任意识，严格遵守市场规定，根据一定的程序开发项目，并根据具体规定进行招投标、选择用地、规划项目、建设施工、销售等。对于已经签订合同的，严格按照合同规定执行任务，不能随意更改合同条款，如果需要进行修改，则需要根据程序提交修改意见，得到批准后，在根据新的合同，使用项目^[2] 。

3. 加强商品房面积计算方法管理和合约管理

房地产商品房面积的精确性直接关系着后期的销售，对此政府部门需要规范房地产商品房面积计算方法，避免商品房出现面积造假的现象，政府部门可以推出科学、可行的商品房套内建筑面积计算方法，以此满足业主需求。在进行面积计算时，房地产企业需要向业主解释套内建筑分摊公共面积，对于其中的公共面积是业主共有资源，房地产不能私自营销。对于面积分摊计算过程中出现的各种不合理行为，政府行政管理部门需要加强处罚，以此保证消费者的合法权益。另外，还需要加强合约管理，在合同履行的过程中，受到多方面因素的影响，容易出现合同欺诈行为，因此在合同制定时需要根据我国《商品房买卖合同示范文本》进行，以此针对性地解决合同纠纷问题、消费者权益维护问题。各地方行政管理部门也可以将其作为合同审核的标准，在房地产行业推广传播，对于一些没有根据合同履行任务的，行政管理部门需要检查房地产企业是否根据相关法律法规要求编制合同条款。对于达到标准的，要求房地产企业进行调整，对于不按规定进行的进行警告处理，警告不执行的，则需要吊销许可证。

4. 做好后期竣工验收管理和广告管理

对于审核验收达标的商品房可以直接投放市场，在审核验收过程中，行政管理部门需要做好审核验收监督工作，做好商品房交付把关，对于一些质量和指标不合格的，严禁进入市场，且房地产相关行政管理部门可以根据实际情况，要求商品房开发商在一定时间内补全手续，以此提高商品房审核验收率。另外，还需要加强房地产广告管理，房地产广告管理是行政管理的重要内容，对于一些不合理、违规的广告需要加强处理。房地产违规广告是指房地产企业没有根据规定和要求设计广告并不兑现广告内容，对于这种情况，行政管理部门可以要求其进行整改，对于不按照要求和规定进行整改的，可以降级处理。另外，房地产开发商和房产房中介需要加强合作，根据广告承诺书具备内容做好交付工作，对于已经发布的违法广告，侵犯消费者合法权益的，行政管理部门需要根据规定加大处罚^[3] 。

3. 结束语

对于当下房地产行业管理混乱、市场秩序混乱的问题，需要政府部门发挥自身职能作用，出台相关可靠的政策、制度，明确房地产行政管理部门的任务职责，确保行政管理在房地产市场运行中的地位和作用，以此推动房地产行业快速发展。在具体的行政管理工作中，政府部门需要加强对房地产项目开发、商品房面积计算方法管理和合约、后期竣工验收管理和广告等多方面的管理。

参考文献

[1] 郑吉荣. 房地产产权产籍管理的房地产行政管理回顾与思考（上 )[J]. 中国房地产， 2020.

[2] 王文菁. 如何做好房产档案管理工作几点思考[J]. 东方教育， 2017, 000(006):362-362.

[3] 陈烨. 由房屋行政管理备案存在问题引发的思考[J]. 中国房地产， 2019, 000(004):42-45.