浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响

浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响

张阳

江苏中天吉奥信息技术股份有限公司 江苏省 223600

摘要：虽然我国房地产发展势头迅猛，但在房地产销售阶段仍存在许多潜在的风险因素和市场漏洞，可能会对社会经济造成不利影响。因此，对不动产实施统一登记十分必要，既有利于维持房地产行业的秩序，提高房地产市场的开放程度，也可以保障国民经济安全，对房价有更大的宏观调控作用。

关键词：不动产登记制度；房地产；市场影响

1不动产登记制度对房地产经济的影响现状

(1)不动产登记制度有效地明确了产权，使房地产交易的安全得到了保障，维护了房地产交易秩序，推动着房地产行业迅猛发展。不动产登记就是权利人与关系人对不动产进行申请，之后国家相关部门的工作人员将不动产的变动记录到不动产簿中，从而完成不动产登记工作。房子属于人们的十分重要的固定资产，而不动产登记制度则是在房地产财产归属权的基础上维护房地产交易的安全，针对不动产作出合法登记，依照法律的条款来对房屋产权人具有的权利提供保护，促进房地产交易市场健康绿色发展。

(2)不动产登记制度使得房屋的担保物权被广泛应用，房地产投资属性被认知。随着近几年国家对实体企业、营商环境的重视与扶持力度的强化，不动产抵押担保在融资时的优越性得到充分体现。他项权利的登记使得出资人权利受到法律保护，而房地产价格的连年上涨也保障了出资人的资金安全，同时产权人亦可用房屋余值进行多次抵押，高效满足企业、社会的融资需求，城市中的存量房抵押融资需求旺盛，房地产的投资性被广泛认可，不仅促进了融资周转，还盘活了地方经济，保障了经济发展。

2不动产登记制度对不动产市场的影响

2.1为交易税率的制定提供依据

清晰的不动产登记簿能够准确记录该地区所有商品房、存量房和各类政策性房的基本数据、数量、价格和转让过程。这些数据为制定税率提供了依据。合理的税收制度可以调整市场供求关系，改善资源配置，科学安排收入，对房地产市场泡沫起到预防作用，保障房地产市场稳定可持续发展，为今后房产税的征收打下良好的基础。

2.2不动产登记是制定不动产政策的基础

不动产登记为制定购买限制等不动产政策提供了依据；为短期房地产市场监管提供基本信息和支持；从中长期来看，对于广受关注的房地产税而言，其征缴需要把握国家公民和家庭的房地产所有权，从而制定良好的税收筹划。

2.3有利于宏观调控市场

目前，房地产市场的变化主要受到供求关系、宏观调控政策和金融调控体制改革等多种因素的制约。不动产登记制度可能会在很大程度上干扰房地产市场的预期，但其本身属于行政管理过程，短期内对市场影响不大。因此，房地产登记政策有利于房地产市场的稳定发展，有利于制定科学的房地产调控体系，有利于保障交易安全。此外，不动产登记政策有助于充分凸显政府职能，改善市场行为，制定政策。此外，房地产登记制度实施后，政府可以更加清晰地把握房地产市场的供求关系，加强对房地产市场的调控，有利于房地产市场的宏观调控。

2.4对房价的影响

不动产登记政策的实施和发展的实质不是对不动产市场的检查和调整。在一定阶段，不动产登记不会限制房地产市场的运行。不动产登记的实质是协调各部门，建立集中的信息管理系统，为各项工作的开展带来一定的便利，简化操作流程。目前，二手房的补偿不在房地产登记的范围之内。在这种情况下，购房者必须持观望态度。出于不同行为的实质目的，一些将购房作为重要投资手段的投资者不会产生大规模抛售行为。因此，在实践过程中，房地产登记政策的实施对全国房地产市场的影响只是为了改善市场状况，保证其有序运行。

从严格意义上讲，不动产登记政策的实施在短期内有一定的表现。然而，无论是从宏观还是其他方面，都可以认识到房地产登记对二手房供应仍然有影响，特别是在当前城市快速发展的情况下，尤其是大中城市的二手房供应将对二手房供应产生影响。另外，从长远的角度看，不动产登记在一定程度上为房地产税奠定了基础。二手房税收对房价走势有影响。因此，应该清醒地认识到，随着监管力度的加大，监管将更加准确，不动产登记对房价的影响将越来越明显。

3不动产登记制度下房地产的发展策略

3.1构建不动产登记信息共享平台

要在房地产行业构建不动产登记信息共享平台，可以通过以下措施得以实现。第一，构建房源信息、房屋租赁信息平台。构建信息共享平台，不仅能够为购房居民提供完善真实的房源信息，还能保证房源信息的可靠性，为维护房地产行业的发展提供保障。第二，加强房源信息平台的大数据建设。在房源信息平台构建中引入大数据，以加强对房源信息的有效整合和监督，保证房源的真实性，为居民进行信息共享提供便利。第三，对发布房源信息的个人实行真实身份审查，从根源上避免房地产行业虚假信息的发布和流传，以保障居民购房过程中的安全性。第四，在信息共享平台中引入信息追踪程序。这种智能科技程序的引入可以为购房、租房居民提供有针对性的房源信息，促进房地产行业的交易顺畅。

3.2优化登记体系，提高工作效率

在不动产登记的工作开展中，要能够优化登记体系，提高不动产登记的工作效率。进行不动产登记系统的全国性信息共享，为实现全国范围内的不动产住房税收工作技术性数据信息的收集打下基础。从长期来看，不动产权登记制度能够更好地记录市场中房产的转移与销售情况，有利于对房地产市场进行宏观调控。在信息时代，通过信息化网络技术可以统计大量的居民住房情况，这些数据有利于房地产开发商对未来市场进行思考与分析，制订未来的相关目标计划，也可以针对消费者的喜好开发出新型的智能化家居系统，在房地产产品销售中融入一些科技产品，提高产品的附加值，摆脱传统的房地产销售方式，增强与一些互联网企业的合作，扩充房地产商的客户范围与市场空间，依靠物联网技术和自动化技术实现更高的住房销售水平。我国各地区、各级政府的房产工作部门需要进行不动产登记整合，建立起相关的高效率实施部门，为全国范围内不动产登记统一工作做好准备。

3.3减少地方政府对房产交易的干预

我国实施不动产登记制度的主要目的就是为了了解国内不动产的分布情况、土地使用情况以及林业分布情况。在房地产行业中，不动产登记制度也能够发挥起重大作用。但是在进行房产登记过程中需要注意的是，房产登记的工作应当由国家授权的专门机构进行，地方政府没有相应的职权对房产登记、交易进行干涉。所以，在不动产登记制度的实施过程中，还应关注地方政府所扮演的角色，从制度上规定其职责，以避免权力交叉等现象的发生。

3.4调整房地产行业运营核心

在不动产登记制度实施之前，房地产行业的运营核心主要在房屋建设上，在相关建设单位拿到了土地产权之后，他们的大部份工作都集中于房屋的建设规划和屋内设计装修上，并没有着重考虑消费者的偏好。在不动产登记制度实施之后，房地产建设厂商开始将工作运营重心转移到消费者上，不仅十分重视消费者对房屋的特殊偏好，还将客户维护与售后作为十分重要的任务，这在很大程度上有利于提升企业形象。同时，注重顾客对房屋的偏好还能够提升房屋建设的个性化和居民的居住环境。

结论

通过对不动产登记制度的分析和阐述，简要介绍了不动产登记机制在不动产市场中的作用，掌握了政策在不动产税开征中的作用、对房价的作用、政策实施和发展对二手房价格的影响，并根据实际情况制定协调控制房地产登记政策，引入新思路，打造资源共享的信息管理平台，优化房地产登记政策方法和对策。在实践中，要高度重视房地产登记政策，大规模实施房地产登记政策，从根本上保证国家社会市场经济的秩序，为社会的长远发展打下良好的基础。

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