基于物流产业的产城融合发展模式与思考（下）——以宝鸡市底店村物流产业园为例

基于物流产业的产城融合发展模式与思考（下）——以宝鸡市底店村物流产业园为例

张 伟

西南民族大学城市规划与建筑学院讲师

【摘要】：本文研究基于物流行业发展下，以宝鸡市底店村物流产业园方案为例分析产城融合发展模式并对该模式提出笔者的构想与建议。

关键词：产城融合 规划建议

（接上文）

5. 业态规划与建设规模

5.1 业态规划设想

基地主要为商业、工业、居住发展用地，需要吸引外部人口并且留住内部人口。 因此，需要本地城市人口支撑，同时吸引外部人口来宝鸡安家落户，这样将有利于其运营和健康发展。

考虑到周边陈仓物流园的辐射作用， 因此基地除了发展主要的传统物流产业外，推动电子商务平台建设并且在局部发展适度的住宅用地和商业用地，增加本地常住民，在支持运营的同时，也有利于 的招商引资。在此基础上，结合国内类似成功经验，生成规划概念。

5.2 建设规模估算

初步估算，总体建设规模为 126万平方米；

地块一，占地约185亩，设计建筑面积约50万㎡。

地块二、三，占地面积约285亩，设计建筑面积约30万㎡。

地块四，占地约135亩，设计建筑面积约18万㎡。

地块五，占地面积约145亩，设计建筑面积约29万㎡。

另外，对剩余的现有庄基地，在条件成熟时，列入宝鸡市旧城改造，进行整村开发，由底店村和企业成立公司运作。

6. 规划方案

6.2 规划方案概述

6.1.1 规划方案

1） 规划思想与功能分区

图片来源：自绘

基地北侧地块二和地块三延续现代产业园区城市功能与肌理，南侧地块四发展电子商务孵化产业园区。在最具优势的陈仓大道沿线地块一和地块五布置商业、住宅核心区。最终形成一体（时尚休闲区 ）两翼（现代产业园和电子商务孵化产业园）五组团（五个地块），形成产、学、研、供、销的环闭产业链新型模式。

图片来源：自绘

2） 开发策略与时序建议

考虑基地位于主城区内，且周边配套设施较为完善，人口密集，但是考虑到建设规模巨大，功能区块丰富等特点。建议各功能区视开发程度，分期滚动开发，以三期开发模式为妥。

其中，一期建设内容：

地块一，占地约185亩，设计建筑面积约50万㎡，业态以奥莱商业综合体，直播体验店、新零售、酒店式公寓、高低配商业街、涵盖国际名品、美食餐厅、影剧院、咖啡厅、文化酒吧、直播平台大厅、手工作坊、文化展馆、时尚秀等。

地块二、三，占地面积约285亩，设计建筑面积约30万㎡，业态以工业生产、加工、仓储、冷链、分拣为主。

二期建设内容：

地块四，占地约135亩，设计建筑面积约18万㎡，业态以独栋办公、品牌总部基地、大数据园、电商运营中心、金融服务中心、企业孵化中心、设计培训中心、创客灵动空间及汽配城、建材城等

地块五，占地面积约145亩，设计建筑面积约29万㎡，业态以生态小区、商务住宅、混合公寓、幼儿园、社区中心、混合街区、立体街区、24小时街区等

三期建设内容：对剩余的现有庄基地，在条件成熟时，列入宝鸡市旧城改造 ，进行整村开发，由底店村和公司成立公司运作。

首先， 第一期通过启动临陈仓大道南侧地块时尚休闲区以及北侧现代产业园，迅速树立市场形象和地位， 突出“国际物流电子商务”概念， 吸引人气，与陈仓物流园形成差异化，错位竞争格局。为达到此目的， 应同时启动时尚休闲一期和北侧现代产业园， 如奥莱商业综合体、高低配商业街、平台直播大厅、手工作坊、文化展馆以及现代产业园工业生产、加工、仓储、冷链、分拣。然后， 待 主题形象塑造起来后，基地商业价值大辐上升。 此时进入开发第二期独栋办公、品牌总部基地、大数据园、电商运营中心、金融服务中心、企业孵化中心、设计培训中心、创客灵动空间及汽配城、建材城和生态小区、商务住宅、混合公寓、幼儿园、社区中心、混合街区、立体街区、24小时街区。加大 配套服务的承载能力， 并适时启动一期剩余内容。 进一步巩固和提升 基地的人流量，提高 品牌号召力。通过前两期期建设，功能配置基本成形，品牌形象深入人心，商业气氛浓郁。 这时，针对底店村剩余用地， 开发第三期中高端住宅是整个开发的点睛之笔。 通过三期开发该功能区的高端 成为宝鸡市的新标杆。

图片来源：自绘

4） 各地块业态落位

地块一

1. 奥莱商业综合体 2. 转角广场 3. 综合体主入口广场4. 电子商务办公5. 酒店6. 综合体主入口 7. 商业街8. 手工作坊、展馆9. 酒店入口 10. 机动车出入口 11. 预留发展用地（办公）

地块二、三

­­­­1.出入口 2. 工业厂房 3. 仓储库房4. 冷链物流

地块四

1.出入口 2. 独栋办公、品牌总部基地、大数据园、电商运营中心、金融服务中心、企业孵化中心、设计培训中心、创客灵动空间

3. 汽配城、建材城4. 中央景观5.绿化景观带

地块五

1. 小区出入口 2. 24小时街区 3. 生态住宅4. 景观广场5商务公寓6幼儿园7社区中心

7.结语

对于产城融合问题，需要根据不同地区因地制宜、因时制宜，剖析其内涵，才能提出针对性建议。城市形态的建设相对容易，难的是引入与城市发展相适应的产业和人口，尤其是创新的产业和外来年轻人口。产城融合的发展就是将产业园区和城镇社区融合为一体，推动经济发展主体从单一的生产型产业园区向生产、服务、消费多元化的发展，由此促进创新型差别特的发展和提升城市发展内在驱动力。

参考文献

[1]林华，关于上海新城“产城融合”的研究——以青浦新城为例，上海城市规划，2011年

[2]王慧，开发区与城市相互关系的内在肌理及空间效应，城市规划，2003年

[3]张道刚，产城融合的新理念，决策，2011年

[4]产城融合内涵解析与规划建议，城市规划学刊，2012年