浅谈房地产住宅项目中的设计管理——以无锡玖珑悦 “悬浮之光”为例

浅谈房地产住宅项目中的设计管理——以无锡玖珑悦 “悬浮之光”为例

李凌

上海臻蓁建筑设计有限公司

摘要：住宅项目作为众多房地产开发公司的主营业务，随着住宅市场的不断扩大和发展，至如今的房地产住宅项目面临着巨大的竞争，其中对产品力的提升越发在各大房地产开发公司中收到重视与关注。而示范区作为项目在初期对外展示最有力的窗口，承担着产品力输出的首要任务，如何保证其高品质的还原设计效果，成为了一个值得探讨的话题。

关键词：房地产、产品力、设计管控

引言

近年来，随着地产行业的不断发展，房地产行业内外竞争的加剧，发展方式从粗放转向可持续化，导致房地产公司内部也有了更高的管理要求，具体体现在对以产品力为代表的核心竞争力、管理颗粒度和精细化为代表的工作要求以及开源节流等运营思路等等方面。其中如何通过科学精细地管理提升产品力成为了这一时代设计管理部门值得探讨的热点话题。

1、设计管理的职责

设计部门在房地产中是贯穿整个开发流程的重要部门之一，在项目开发前期其作用尤为突显。设计部作为项目产品力，包括规划、户型、景观等等项的第一责任部门，其职责大致可总结为与其他部门密切配合，通过对图纸、施工的过程管控，配合达成最终成本可控、质量安全的建造交付。

2、设计管理在本案例的体现

2.1背景

2020年上半年，无锡经开区出让了一幅高质量的纯住宅用地，此地块后来的案名定位玖珑悦，项目共同面对的挑战是如何通过设计品质让这个项目在无锡市经开区这一以高品质住区著称的区域实现品牌和产品力落地，同时兼顾开发速度与可控成本等考量。

2.2方案阶段设计管理策略

2.2.1头脑风暴与多方案比选

在方案汇报初期时就已经明确此次方案是承载着首进无锡城市的一张强有力的名片，凸显品牌和品质，而示范区作为项目呈现给大众的第一印象，首当其冲承担了这一重担。为了实现这一愿景，在设计方案初期，协同设计单位，以“悬浮之光”的概念来契合呼应与传达品牌特性，围绕售楼处的这一主题亮点打造进行了为期数轮的多方案比选。在数次头脑风暴与方案汇报的灵感碰撞中，体块方案由最初的三个互相错动的体块层叠的立面调整为纯净简洁的二层立面，而综合成本与施工工艺的实现度，我们从透光混凝土和大理石玻璃中选择了后者，敲定 “悬浮之光”的概念，试图打造一个标志性的艺术空间。设计上借助抽象和写意的手法以体现城市雕塑的艺术感及纯粹性。设计尝试在保证建筑形体完整庄重的同时，着眼于对内外空间渗透穿插，形成建筑的有机形态，强调建筑的悬浮感与力量感。屋顶用金属铝板屋檐统领形体天际线，强化轻盈的建筑特质，通过扁条窗调节立面节奏和韵律，突出建筑的比例之美。底层入口架空设置通廊，利用吊顶光腔增强入口的引导性。以一气呵成的形体关系，舒展有力、简洁明确的叙事动线，使其成为社区视觉和精神的向心所在。通过半透朦胧的大理石玻璃幕墙打造夺人眼球的“悬浮宝盒”，使其成为整个社区的核心起点以及整体项目的视觉焦点。

2.2.2新材料的运用

“大理石玻璃”，学名也被称之为“热熔石材复合玻璃”，作为此次建筑主立面的用材。该材料的特点是整体纹理细腻，综合了玻璃的光泽度与石材的天然纹理双重特性，并且能结合背衬灯光设计，实现夜晚透光的特点，玲珑剔透，是实现“悬浮之光”这一主题的不二选择。但在确定了这一新材料的兴奋之余，其实还存在着众多未知和需要团队克服的问题，首当其冲的就是这种材料作为新型复合材料，国内罕有实际项目运用，为数不多的国内建成实例也就是著名建筑大师——诺曼·福斯特先生设计的澳门苹果旗舰店。成熟案例相对较少，尤其大面积运用在售楼处的外立面是一个创新，从而侧面增大了从方案到落地呈现的难度。

2.3施工阶段设计管理策略

而面对如此大的挑战，图纸设计、选材到现场施工全过程都需要研判与精细管控，其背后蕴含着以下几项设计管理思考：

2.3.1材料的合理选择

在方案设计阶段确定拟用材料后，重要的一个环节就是设计样的选定和施工样的定样。这过程非常重要，需要综合考虑材料的多方面特性和条件，包括不限于效果、价格、加工难度等等。在本案例中，先对纹理较为均质美观、易于拼接的石材种类进行了多次筛选，后联系多家玻璃合片厂家对意向材料分别进行粗、细加工，最终筛选了数种石材进行复合小样制作用于比对。并且这一切都在有限的数天内完成，最终选择了三款质地、纹理、品质感均较好但呈现风格不同的设计材料小样作为设计样。

2.3.2 1：1实体样板提前呈现设计效果

在小样确定后，施工样的确定也不能忽视，出于现场场地和加工周期等因素考量，确定以1.8m*1.8m的单片尺寸进行1：1实体样板墙现场上墙的方式来确定最终的施工样板，背后灯光辅以间隔为10cm的密布匀质4000K冷光灯带作为光源，提前呈现可能的完成效果，经过了从小样到大样的比选，最终材料确定为山水纹石材作为复合石材实现通透与实体感的完美结合。

2.3.3效果与落地的可行性权衡

设计方案不能仅仅停留在图纸层面，还需考虑实际落地的具体可行性。在方案深化图纸设计上，充分考虑拟采用的新型复合大理石玻璃材料特性，在最大程度呈现立面整体效果的基础上优化分隔尺寸，控制最大单块面积为5m*1.8m，并采用型材线条设缝的竖明衡隐的半明框幕墙体系，一来使得将来该分隔能满足幕墙永久保留无需二次拆改的相关规范要求，二能实现玻璃间的竖向间隔在视觉上最大程度得纤细，凸显立面精致整体与材料的玲珑剔透。

2.3.4虚拟工具的准确运用

在材料加工过程中，不可避免的需要对其进行排版，如何提前合理规划排版成了立面完美落地的一个难点。而随着时代的进步，设计可利用工具相较之前计算机虚拟技术未普及前有了更多的选择，我们选择在大面立面上墙前，先与施工单位、材料厂商一同参与挑选未来正式施工样原石，并对其加工出来未复合前的原片施工排版进行严格把关。具体操作路径为拍摄每一张原矿加工的原片石材照片，并对其进行一一编号，通过在“Photoshop”软件中进行模拟拼接排版，经过数轮方案尝试，将不可控的石材纹理按照走向、大小、色泽深度等进行有逻辑地排列，最大程度在上墙前实现对立面纹理拼接效果的提前控制，实现设计效果的“提前还原”。

2.3.5跨单位、部门之间的联动

房地产开发项目具有共性的一点就是其都具有较快的开发周期，本项目也不例外。为了达成快速施工完成的目标，与合约、工程等其他部门同事之间的默契配合，协调施工单位和材料厂商也是达成这一路径的关键路线。通过从材料原料加工、生产到运输到场深度交圈、各部品间的成本平衡等几个方面的努力，成功协调了在完工前遇到的种种意外状况。

2.3.6现场管理的技术协助

有了好的开端，不能忽视在施工过程中的设计管控。在施工期间，协同工程同事，施工上墙时对现场排版、工艺要求进行技术指导和交底，传达设计意图到每一个施工负责人，严格把关、及时纠偏，最终实现方案设计效果95%的还原。

2.4管理成果呈现

最终，通过公司各层面、材料供应商、施工单位的一并努力和设计团队的坚持，此项目立面实现了设计方案最初的构想——悬浮之光，成功塑造了玖珑悦项目的高端品牌形象，也使得项目成为了经开区、无锡乃至华东地区的产品标杆，为将来在无锡的深耕和口碑营造开了一个好头，也突显了设计管理在地产行业中的价值所在。

3、结语

随着房地产调控的不断升温，竞争愈发激烈，对管理精细化的要求日益提高，对于设计管控能力和体系的不断提炼和精进是必然趋势，设计管理的难度和要求也在提高。本文从不断探索新材料、新工艺、深入了解施工流程、跨部门管理协调设计到落地的困难等角度，浅谈如何实现更有效的设计管控，以此输出价值。目的是不仅为地产公司，也为社会各界具有产品力、创造顺应时代发展的住宅产品，营造更可持续的人居环境做出贡献。

参考文献

[1]阮兴.论房地产项目的规划设计要点与管理[J].大众科技,2010 (2)

[2]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理,2016 (09):46-48