浅谈农村不动产测绘项目的质量管理

浅谈农村不动产测绘项目的质量管理

谭春鸥

46003619861111****

摘要：近年来，我国的各行各业建设的发展迅速，目前不动产测绘项目正在全国范围内开展，该类型项目以宗地为单位，查清宗地及其房屋等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等。国家文件《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函[2019]6号）明确要求到2020年底，完成全国农村不动产权籍调查。省级文件《江苏省自然资源厅关于进一步做好农村不动产权籍调查工作的通知》（苏自然资函[2019]810号）明确要求各地要建立有效的质量管理体系，加强对调查单位的日常监管，从源头上把住质量监控关，确保调查成果真实准确。由此可见，国家、省级层面对农村不动产项目的进度和质量非常重视，质量管理工作任重而道远。通过对已完成的不动产测绘项目检查发现，人工质检效率较低，且出错率较高，国家和行业关于该类型的项目质检规程规范也不够完善和明确，导致错检、漏检、误判情况的发生，质检工作不能真正发现存在的质量隐患，质量统计失真，质量成本上升，质量工作形象受损，尤其是工期紧迫的情况下，质量问题往往更为突出。鉴于此，本文介绍了质量问题的类型和针对性的解决措施，并介绍了相关质检程序的编程思路和质检标准的制定思路，以期通过标准化工作来提高该类型项目的质量管理水平。

关键词：农村不动产；测绘项目；质量管理

引言

不动产测量是房屋权籍确定和发证的必要一环，需全面调查每一宗地上房屋的产权状况、位置、界址、面积、用途等基本信息。传统不动产测量方法，外业工作量大、效率低，难以对三维空间不动产信息进行精细化、准确化、直观化管理。而三维激光扫描技术和倾斜摄影测量技术，以其特有的数据密度大、测量精度高、外业采集高效、地物信息丰富、易于数据检查的优点逐步应用于不动产测量中。本文以某农村不动产测量项目为研究对象，采用倾斜摄影测量和三维激光扫描进行测图并验证其精度。

1农村不动产调查测绘特征与原则

1.1农村不动产调查测绘特征

首先，农村不动产类型相对简单，农村不动产地籍的测量与城市相比其不动产用地相对单一，农村住宅用地主要包括两类，分别为住宅建造用地与街道建造用地。在地籍的测量中，不需要对土地类型划分提出更高的要求，因而多数1∶1000的比例就可以完成测量操作，而针对相对特殊的住房独立性强的村镇，需要通过1∶2000的比例尺完成。其次，不动产调查测绘的范围村镇限制。最后，呈现出零散式的分布状态。我国农村居住密集度与城市相比存在较大差异，很多村落住宅用地并非集中存在，而是呈现出分散状态。针对人口较多的村镇，住宅基数较大，一个县域就会划分为成百上千的村落，即便每个村落的住宅面的都不算大，但是在测绘过程中需要对每一个住宅基地进行测量，就面临较大困难，不仅仅是浪费大量的财力与人力，还会增长测绘时间。因而在农村地籍测量中，面临的零散式分布状态，就需要通过数字化、智能化的测绘仪器，提升农村宅基地测绘水平。

1.2农村不动产调查测绘原则

第一，以国家法律法规为准绳，农村不动产调查测绘必须要依据我国农房不动产登记相关法律实施，在农村不动产测绘中会遇到很多的矛盾和分歧，当遇到权利人的建筑物尚未经过施工许可而建造，并在尚未提供合法有效的权利证明前，应对其不予登记，使农房测绘在法治前提下实施。农村不动产登记要以测绘数据为准，需要对技术规范进行掌控，积极与村民沟通，给村民普及测绘知识。第二，服务为民的原则。农村不动产测绘，关乎到农民的个人利益，因而要正确对待群众的意见与建议，及时为群众解答对不动产测绘存在的误区，并宣传国家不动产测绘政策。现阶段，农村不动产依旧存在老房产证与房屋不符的问题，针对不动产录入的系统图形与数据均存在差异，需要对其进一步调整，以此减少农民负担。同时针对民房测量中的分户问题，需要进一步明确房屋的共有与私人属性，农房分户制定合适的解决措施，由分户的群众签订分户协议，对于房屋的共有部分进行合理鉴定。其三，提升测绘数据质量，由于农村不动产分布相对分散，传统的调查测绘方式对控制点难以更好地设置，无法精准地获得定位，因而通过数字化测绘技术，采用大数据方式，运用国土资源卫星进行定位，成为农村不动产测绘的重要依据。移动互联网推动下手持测绘仪器与全站仪在进行测绘后，通过大数据分析对数据进行挖掘，有效提升测绘工作的精准度，即便在缺少图纸的情况下，也能较好地完成大型的现场勘查工作，对测绘的重要信息进行复核。

2关键技术方法研究

针对调查中的工作内容和重难点问题分析，研究项目建设的主要技术方法如下:

2．1指定统一的标准规范

不动产权籍调查涉及知识面、标准种类繁多，以公开发布的不动产登记发证规范为基础，结合测绘、档案、数据入库等相关工作标准，建立标准化的工作模式。

2．2建立信息化作业模式

通过信息化、系统化的技术手段建立宅基地及房屋权籍调查测绘工作技术流程、规范化各个流程操作及其流程的衔接，既能简化传统的内外业分离的处理模式从而提高整个项目的工作进程，又能有效地保障各个环节成果的完整性和有效性。

2．3内外业一体化的数据采集方法

采用内外业一体化的数据采集方法既可以保证每个测站数据的可靠性，测绘一站清一站，有问题当场解决，又可以采用现场编辑方法，完全摒弃在室外画草图再到室内编辑作业方法存在的差、错、漏多的缺陷，是一种行之有效而又科学的作业方法。

2．4移动便携的外业调查建库系统研发

为提高房地一体化数据采集效率，提高数据采集质量，简化工作流程，减少后期数据处理量，需研发一套包含数据库自动创建，房屋属性信息自动录入，房屋图形信息实时自动绘制，外业核查自动拍照和上传的不动产一体化数据采集系统，该系统可以自动安装在平台电脑上，方面携带调查使用。

结语

不动产测绘项目涉及的工序较多，牵涉到收集资料、权籍调查、权籍测量、内业建库、资料整理等多道工序，各工序环环相扣，很容易出现质量问题，引起连环效应，因此，提供以下几点建议：⑴组织应在技术上、资源上、制度上、培训上加大投入才能保证质量，应平衡好质量、进度、成本这三者的关系，以质量促进度，走质量效益型的发展道路。⑵不动产项目较其他测绘项目，还有很强的政策属性，这就要求测绘人员还应具有较综合的知识面，要具有较丰富的自然资源行业权属调查的经验。⑶从整个作业流程上来讲，数据库是最终成果的载体形式，目前建库软件种类较多，有的基于GIS，有的基于CAD，各有千秋，为保证成果质量，内业人员须对建库软件熟练掌握。项目须做好内外业转序质量管理，内业人员应与外业人员预先沟通好数据的相关标准，内、外业人员最好对彼此的作业流程、方法、标准有所了解。项目负责人或技术质量负责人需要较高的技术质量管理水平。⑷质检人员应该对整个生产工艺流程、作业标准（如，阳台面积计算比例系数的标准、房屋结构认定的标准、设宗的标准、数据库的标准等）以及质量控制点有所掌握，一定要抓牢首件检查（如，试点村）和过程检查，质检工作的重点应该下沉到高质量的过程检查，加强质检技术的培训与检查，真正发挥质检工作在质量控制中的“鉴别、把关、预防、统计”功能。组织要将质量管理的流程、标准、制度（质量奖惩制度、质检内外业流程管理制度、质量统计月报制度、质量事故应急处理管理制度、质检报告管理制度等）确定好，并建立适合组织自身实际的有效质量管理网络。

参考文献

［1］赵攸忠，陈功，蒋丹红．三维不动产信息系统的设计与实现［J］．城市勘测，2019(4):33－36．

［2］吉绪发．旋翼无人机载激光雷达在农村不动产权籍调查中的应用［J］．测绘通报，2020(7):152－155+158．