浅析关于房地产保障房建设管理问题

浅析关于房地产保障房建设管理问题

葛文枝

南京路通工程科技发展（集团）有限公司  江苏南京  210000

摘要：建设房地产保障房的最终目的是让所有居住者都有其房屋，从居住这一方面拉近不同收入水平家庭的距离，缩小相互之间的差距，从而真正处理好中低收入家庭的居住问题，提供住房建设优惠。基于此，本文分析了房地产保障房的特征，探究了房地产保障房建设管理存在的问题，并提出了相关管理对策，包括多渠道筹措保障房建设资金、完善住房保障体系、健全保障房法律体系、完善保障房监管机制、扩大廉租住房覆盖面和受益面。

关键词：房地产；保障房；建设管理

近年来房地产飞速发展，在此过程中商品住宅越来越昂贵，收入水平较低家庭的购房难度不断加大。为让这部分家庭有住房，国家全面建设保障房。然而，保障房建设管理仍有较多问题，唯有深入探析问题根源，才可以提升管理水平，并且采取合理的管理方法。

1房地产保障房的特征

1.1保障房对质量和工期要求高

近些年，政府对保障房的投资越来越大，使其成为当前处理民众住房问题的一大途径，因为亟需建设保障房，而且对于收入水平较低的家庭而言，这是满足其住房与租房需求的一项十分重要同时非常巨大的工程，与民生以及社会经济可持续发展密不可分，所以政府一定要具备极大责任感，以此投入到保障房建设中，将房屋质量置于首位，另外在实际建设保障房的时候一定要严控工期，从而保障在规定时间中完成施工建设，严格把控建设各阶段的质量，不得出现豆腐渣工程，因为工期较短，监督管理比较薄弱等，当下尚需提高保障房质量，所以一定要加大保障房建设管理强度，为在规定时间中建成质量较高的保障房提供重要保障。

1.2保障房的准公共产品特性

结合我国房地产保障房实际情况来看，一般由政府主导，面向收入水平相对较低的家庭，为处理其住房问题，建设价格与租金较低的住宅，只要满足相应条件均可申请，但是同样具有消费竞争性，也就是保障房数量是有一定限制的，随着需求量变化保障房价格也会有所变化，所以可以说保障房属于公共产品。

2房地产保障房建设管理存在的问题

2.1经济适用房供求矛盾突出

通过调查经济适用房可以发现，当前仍存在供求问题，随着民众需求量的增多，这类住房的供应量减少。虽然可以继续建设经济适用房，但是仍旧无法满足收入水平较低家庭的需求，存在较大供求矛盾。

2.2住房保障体系不够健全

廉租住房、经济适用住房购买、公共租赁房供应、限价商品房购买等是我国解决城市中低收入家庭住房困难的几种形式，但是从目前情况来看，保障方式还不够完善。例如，人才公寓、农民工公寓建设量偏小，尚未全面启动建设；经济适用住房实施形式也比较单一，除集中建设用于销售外无其他形式；公房承租的政策性调剂作用也没有很好的发挥^[1]。

2.3保障房分配制度问题

对于保障房的享有，一项根本衡量标准为个人收入水平或家庭收入水平。但是我国还未构建完善的个人收入衡量体系，难以明确个人实际收入或家庭实际收入。部分收入水平比较高的个人利用所建立的人际关系得到保障房享有权，导致收入水平较低的个人或者家庭无法享有，最终不能确保保障房公平分配。

2.4保障房退出机制不健全

无论是地方财政还是土地政策都产生较大影响，正因如此，房地产保障房的数量存在一定限制，同时保障房的供与求没有达成平衡。所以对于保障房享有者而言，在其收入水平达不到申请条件的时候，需要尽早退房。然而，因为我国保障房退出机制还没有颁布真正有效的法律法规，即使一些家庭达不到保障房享有条件却仍未退房，也没有采取强制手段，严重影响政府保障房政策发挥，难以实现效率最大化^[2]。

3房地产保障房建设管理的对策

3.1多渠道筹措保障房建设资金

现今，房地产保障房建设有多种资金来源，比如中央和省级财政预算安排的社会保障房专项建设补助资金、土地出让金净收益中一定比例的资金等，即使资金来源多种多样，然而资金数量却比较少，由此造成房地产保障房建设无法实现规划目标的局面，通常表现在房源数量比较欠缺，为让房源达到供应标准，一定要确保资金投入，全方位探寻融资渠道，一方面可以面向商业房地产项目，通过嫁接项目这一方式为其拨款，为保障房建设提供有力支持，将为开发商提供保障房项目作为项目开发的一项重要组成部分。另外还可以全面拓展其他渠道，比如借款、债券、税收等等^[3]。

3.2完善住房保障体系，满足多层次需求

在住房保障体系方面，不仅有廉租房以及经济适用房等，还存在另外的解决渠道，首先以收入水平较低的家庭为对象，全面深入调查其住房困难具体状况，然后根据实际情况，分析与探究一系列住房保障方法，逐渐改善与优化住房保障体系，例如从各个方面加强对旧住宅区的改造、加强建设农民工公寓以及人才公寓、寻求公共租赁房、经济租赁房等多样化形式、处理好“夹心层”住房问题等。

3.3健全保障房法律体系

与商品房相比，保障房性质存在一定差异，正因如此，其管理运行同样区别于普通商品房，一般情况下政府对保障房管理实施主导，引领相关机关投入实施，在开展管理运营工作的时候并非将获取利润作为目标，如果有必要，需要提供资金补贴以及税收优惠，从而为合理有效使用管理机制提供重要保障。为健全管理机制，还需要建立完善的退出与准入制度，首先就退出制度而言，针对保障对象收入档案，做好动态管理，在此前提下政府需要结合其收入以及资产变动的具体状况，合理调整保障对策，让保障者不必退出保障体系，并且吸引具有保障需求的人群，让他们成为保障体系中的一部分。然后就准入制度而言，结合保障对象指标，科学合理建立申报审核与公示制度，确保审批分配全过程的透明度与公正性。

3.4完善保障房管理监督机制

建立健全保障房监管机制同样十分重要，但是现阶段该制度不够完善，具体表现为缺乏充足的监督依据、监督力度较小等，所以为完善管理监督机制，需要优化政策设计，加强惩罚力度、强化监督意识等。

3.5进一步扩大廉租住房覆盖面和受益面

加强廉租房建设，拓展其覆盖面以及受益面，不断突破申请限制，为孤寡老人、残疾人等提供特殊照顾。结合现阶段保障房的实际情况来看，仍有大量已经满足申请条件却仍未享有廉租房的民众，所以一定要拓展其覆盖面与受益面。

结束语：

综上所述，房地产保障房政策的重要性不言而喻，与中低水平收入的个人以及家庭密不可分，关乎其生活幸福，因此必须长期坚持建设保障房。那么，在实际建设保障房的过程中，需要及时发现与处理各项问题。利用有效方法与手段减少管理成本，取得更好管理效果，高度重视廉租房等不同形式保障房建设中存在的问题，尽全力完善与优化居住条件，真正满足中低收入水平家庭的住房需求。

参考文献：

[1]毛思夏.试析我国保障房建设管理的新模式[J].赤峰学院学报(自然科学版),2020,36(05):45-47.

[2]袁兴东.保障房项目建设管理关键内容[J].住宅与房地产,2018,(36):97.

[3]甘启文.对保障房建设和管理的思考——以广西南宁市为例[J].经济研究导刊,2018,(24):50-52.