农村房屋不动产权籍测量及入库方法研究

农村房屋不动产权籍测量及入库方法研究

王艳霞 王富通

郑州丰泽测绘服务有限公司 郑州市 450000

摘要：基于农村房屋不动产权籍测量项目，解决传统全站仪数据采集效率较低的问题，采用无人机倾斜摄影技术，利用EPS软件进行采集和入库，本软件是以地理信息系统应用的角度构建数据模型，综合CAD技术和GIS技术。通过EPS软件，先对航飞数据进行采集，然后入库，将图形和属性关联为一体，从生产源头支持测绘成果的信息化转变，既能满足精度要求，可行性又强。缩短了项目工期，有较强的推广价值。

关键词：农村房屋不动产；权籍策略；入库方法

引言

农村房屋不动产权籍测量主要是以县（市、区）为单位，通过数据分析与整理，将农村房屋不动产权籍调查中获得的房屋等建筑物、构筑物以及新增的宅基地、集体建设用地权籍调查成果与已完成的宅基地和集体建设用地权籍信息和数据库成果进行叠加整合，形成完整的农村房地一体的不动产权籍信息数据库，为不动产登记提供数据支撑。建设农村房地一体数据库，实现农村房屋权籍调查成果报告的图形、权属、相关档案等信息一体化储存、管理与应用。

1农村房屋不动产权籍测量方法

农村房屋不动产权籍调查中，主要利用EPS进行数据采集，结合农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况。该项工作因涉及后续不动产发证，故采用解析法进行外业测量。

1.1资料收集

联系当地土地管理相关部门，收集与农村宅基地和集体建设用地有关的相关文件、技术规程、规定；收集能用于农村房屋不动产权籍调查工作的底图：地形图、土地利用现状图、大比例尺影像资料等；收集当地的控制网点资料；收集调查区内的各种用地资料和建筑物、构筑物的产权资料等，将收集的资料汇总整理，在外业调查前完成工作底图，方便外业核对。

1.2不动产权籍调查

依据《不动产登记数据库标准》（试行）以及当地的相关房产测量规程和要求，调查房产建筑层数、建筑结构、建成年份、规划批准用途以及建筑实际使用用途，核查房产面积是否规划批建一致等；对于农村房屋中的一房多户，应确定房屋分户界址和权属情况，如相关资料无法直接确认界址，需要现场指界的，应组织房屋产权相关人现场指界，明确个户界址，现场确认签字。

1.3不动产权籍测量

本文主要采用无人机倾斜摄影技术，无人机倾斜摄影将收集回来的数据通过ContextCapture软件建立一个三维模型，从而可以能够从各个角度对房屋进行全面的分析和整合，内业通过EPS软件对数据进行采集，从而降低外业工作强度，缩短外业工期，降低成本。

无人机在野外航飞时，需要提前制定一个飞行计划，该计划要明确飞行的速度，飞行的高度，飞行的路线等，降低飞行风险，影响结果。从而获取建筑侧面纹理信息，获取稳定、高清的原始数码影像、照片拍摄点空间位置、姿态信息，根据相机的影像收集相关的数据。通过三维模型，做好影像匹配，影像的平差，影像的拼接工作，以至于最终生产出满足标准要求的三维模型。

2农村房屋不动产权籍入库方法

农村房屋不动产权籍入库，就是将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》（试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台进行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。

不动产登记数据入库要进行全面的信息复核，保证入库的数据符合质量控制要求。

按照元数据的要求填写所建数据库的元数据。

2.1房屋复制自然幢

将内业采集好的edb图形，按照宗地红线划分，确保房屋的FWGUID和楼层信息、附属物的楼层信息及面积系数、面积细分均已有属性值，框选需要组成同一幢的房屋及附属，执行单栋房屋编组、房屋复制自然幢，此时要填写自然幢号、房屋的竣工年限、楼层分组信息。一定要按照从入户门开始从前到后、从左到右的原则进行编组、复制自然幢。

2.2批量生成分层数据

确保工程中所有房屋都已经编组、复制自然幢并且一宗地内没有重复的自然幢号，此时可以批量生成分层数据，在不动产项目管理中，点开不动产项目文件夹后鼠标右键，在弹出的菜单中执行批量生成分层数据（按地形图）、依<面积计算系数细分>刷新面积块属性、无分摊房产面积计算。

2.3主户关系指定

因为农房不动产大多数情况下都是一户一宅，但一宗内可能存在多个自然幢，会生成多个户，因此为保证不动产单元号的唯一性，需要指定主户关系，在不动产项目管理中，点开不动产项目文件夹后鼠标右键，在弹出的菜单中执行农房->主户关系指定、农房->户关联信息提取

2.4离线生成不动产单元号

在不动产项目管理中，点开不动产项目文件夹后鼠标右键，在弹出的菜单中执行离线生成不动产单元号、同步刷新地楼关联属性，再填上必填的属性值，即完成了对数据的入库。不动产单元号的编号规则是宗地代码+自然幢号+户号

2.5图表、图件输出

设置好工程默认参数，通过成果输出对应的功能，将宗地图、宗地草图、房屋平面图、界址点成果表、不动产权籍调查表、房屋调查表、不动产登记申请审批表等。

结语

为了加快推进农村建设用地规模控制、结构优化、布局调整，深入实施节约集约“双提升”行动计划，全面查清农村范围内宅基地和集体建设用地等每一宗土地的用途、界址、面积、权属、位置、地面建（构）筑物的基本情况，充实人口、税收、利用状态、处置意向等信息。准确掌握农村集体建设用地利用现状、建筑、经济及其人口、用地规模等信息，为相关单位决策、农村不动产统一发证提供依据。

参考文献

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