度假酒店建设项目管理问题及对策探讨

度假酒店 建设项目管理问题及 对策探讨

刘成学

港中旅（宁夏）沙坡头旅游景区有限责任 公司 755000

摘要：随着我国社会经济的繁荣和发展，人们对旅游度假产品多样性的需求也在逐年增加，国内度假型酒店的发展最近几年出现了井喷式发展。本文通过对度假酒店建设项目管理展开分析，并结合实际提出度假酒店建设项目管理中存在的问题以及解决对策，希望对度假酒店建设项目管理的单位和个人多一些参考和帮助。

关键词：度假酒店；项目管理；对策探讨

传统酒店就是给宾客提供住宿和饮食的场所，但度假酒店在满足客人基本需求的基础上更注重休闲和差异化服务。在建筑设计上需要挖掘在地文化突出酒店主题，塑造自己的建筑艺术以及装饰装修风格，尤其在细节上要做到至臻至美让客人获得舒适放松的体验感。而且一般度假酒店选址都是在自然风光优美或者地域环境有特色的地方，这更考验投资者对自然环境的尊重和理解。在度假酒店的建设过程中，能够影响酒店品质或者运营成败的因素有很多，所以对项目建设管理中存在的问题及解决对策进行分析和研究显得尤为重要。

一、度假酒店建设项目管理的内容

作为一个酒店建设项目，从最初的想法或者概念到项目建成开业运营，要经过一个复杂的、长期的、需要投入大量物力、人力、财力的系统工程。项目管理主要可以划分为四个阶段，一是项目市场调研产品定位阶段，二是规划方案设计阶段，三是项目实施阶段，四是投入运营阶段。那么在这四个阶段中第一阶段主要通过市场调研以及分析预测完成对酒店面临的市场环境、竞争压力等因素进行准确判断，为投资决策层提供决策依据。第四阶段主要是考验营销管理和经营策略。所以在本文中主要从第二、三阶段也就是规划方案设计和项目实施这两个阶段进行阐述，因为这两个阶段才能算是真正意义上的建设项目管理阶段。下面将通过项目管理组织架构设置、规划方案设计、项目招投标管理、施工现场管理等项目建设管理中容易出现问题的环节加以分析，并提出解决方案。

二、度假酒店建设项目管理面临的问题

（一）项目管理部组织机构设置的问题。有的投资者喜欢雇佣专业的酒店项目管理公司为自己进行项目管理，当然这也是项目管理发展的一个方向。但就目前来看可能存在一些问题，首先是管理成本大幅增加；其次是好多酒店管理公司他们的强项偏于经营管理，对酒店的规划设计、工程管理等专业技术一知半解，有些项目中途换人甚至更换项目管理公司闹得不欢而散，对项目的顺利进行造成无法挽回的损失。那么投资方自己管理项目需要防范那些风险呢？怎样对项目管理部这些专业技术人员进行管理并发挥专业价值，而且保证项目管理费用最小化是项目总经理需要解决的一个难题。

（二）酒店规划选址、方案设计中面临的问题。酒店管理方面的专家陈新先生说“好的效益源于好的设计”，可见项目前期规划设计对酒店以后的经营起到至关重要的作用。首先，度假项目选址盲目跟风，有些投资者看到别人在这里建了度假酒店生意火爆，就想按照这个模式去复制，岂不知已步入后尘永远赶不上潮流的变化。其次，对项目在地文化和政策研究不深，不能融入当地环境的度假产品是没有生命力的，同样对当地的旅游服务政策和发展前景，以及政府能够提供的配套措施搞不清吃不透，也是要吃大亏的。最后，为了节约规划设计费用，将各个专业设计分开给几家设计单位设计，导致设计无法整合兼容。

（三）项目招标采购面临的风险和问题。每个酒店投资者都想找到雄谋大略的设计机构、精益求精的施工单位、用心负责的监理工程师、保质保量的设备供应商。在这个过程当中又有多少陷阱和风险需要建设单位项目管理者去防范和规避呢？第一，没有通过公开招投标选择有设计实力，专业门类设置齐全的设计机构。有些设计机构只做概念方案不画设计图纸，容易造成设计过程脱节，设计理念没有延续性，专业设计人员配备不足，存在设计分包现象，导致无法按设计完成时间节点提供合格的设计图纸。第二，招投标评标办法选择低价中标原则没有采用综合评标法，致使有些私人挂靠单位中标，造成工程施工质量不符合规范要求，中途找各种理由停工索赔或者闹事。有些低价中标监理单位专业人员配备不齐全，造成施工现场混乱无序，质量安全没有保障，对进度滞后、成本超标不采取任何纠偏措施放任自流等。第三，为了节约成本将项目分解成若干子项单独招标，造成现场施工队伍多互相交叉作业，管理难度加大，安全风险升高；工序之间衔接出现真空地带，尤其管道线路走向没有统一布局各自为政，不但影响美观且对后续经营期间维修维护造成不必要的麻烦。

（四）项目实施过程中管理存在的问题。第一项目进度管理，编制进度计划没有进行详细的项目结构分析，制定计划没要充分考虑客观条件和风险预测，盲目追求缩短工期加快进度早日投入运营。第二项目质量管理，质量管理主要是施工单位和监理单位的责任，但作为建设单位必须要起到监督的责任，尤其管理人员的素质和水平决定了工程质量。招投标时没有规定材料和设备品牌，导致现场使用材料虽有合格证或检测报告但品质较差，达不到预期的效果，尤其对于度假酒店来说精装修使用的材料和设备的选择对于酒店的档次和品质来说是至关重要的环节。第三项目成本管理，在多数项目中成本管理一直是项目管理的弱项，总是说得多做得少，在前期项目成本预测时或者编写项目可研报告没有深入的研究，不能够全面准确的估算出完成项目所需要的总投资，好多项目越做越“大”，投资金额远超预算，导致资金短缺项目做到一半资金链断裂项目烂尾。

三、度假酒店建设项目管理问题解决方案

（一）在项目管理部组织机构设置上，不论是聘请专业的项目管理公司还是建设方自己成立项目管理部，一定要从项目工程建设的专业角度全盘考虑。首先专业技术人员配备齐全是项目管理成功的基础，规划设计师、建造师、电气工程师、水暖通工程师、消防工程师、弱电智能化工程师、造价工程师、招标专员等都是必不可少的岗位，如果项目规模比较大项目管理部可以下设设计、施工、成本、招标、法务等科室，各科室设置负责人由项目部总经理统一管理。其次班子成立后各类项目管理制度和工作流程的建立和健全也是必不可少的，在项目实施过程中每周的项目例会一定要坚持召开，必要时召开专题会、协调会只要是项目推进过程中遇到阻力或障碍一定要及时解决处理，尤其项目总经理在领导层面对项目的成败起着至关重要的作用。

（二）在酒店规划选址、方案设计中作为酒店投资者来说，度假酒店选址应该不是很难，因为在前期拿地之前早就与当地政府主管部门协商好了哪里能建哪里不能建应该都一清二楚。但在这里需要注意一点方案设计时要考虑当地气候和环境因素以及建筑物外观造型和酒店风格必须与环境相融合。需要主义的一点是在室内装饰装修设计中，室内设计师把精装设计图纸完成后，一定要再送回建筑设计师那里，由建筑设计师组织水、暖、机电、消防、弱电各专业工程师对室内设计图纸进行会审，尤其是对水电点位、消火栓点位、防火分区、消防喷淋等做到布置合理、设计到位，尽量满足美观和实用兼顾，只有这样在施工过程中才能减少因反复修改图纸而导致的工期延误和成本增加。所以说项目建筑设计是一项系统工程，这就需要设计人员必须既要懂专业知识也要懂酒店经营管理方面的知识，只有在确定了酒店的建筑规模档次和功能布局后，才能着手做建筑设计和室内设计。

（三）在项目招标采购方面应本着公开、公平、公正、择优的原则选择中标单位，尤其在资格预审时要严格考察入围单位的资质和酒店业绩。首先，一定要选择有设计实力，专业门类设置齐全的设计单位，只有这样从方案设计到施工图设计整个设计思路和理念才能够延续，所以在招标前期资格预审阶段就要把好入围关口，而且必须是带方案投标，对于建设单位来说多一种方案会多一种思路，当然带方案投标需要给不中标单位落标费，但这些费用对于整个项目投资来说还是值得投入的。其次，招投标评标办法一定要采用综合评标法，这样可以避免低价中标造成项目越做越没有品质的现象，尤其度假酒店在设计、施工中对酒店的建筑品质要求更高，投资方决不能贪图成本节约以最低价中标选择设计和施工单位，导致前期所有的美好蓝图在建设阶段搞得粗制滥造毫无品质可言。好的合作伙伴无论在工期、质量、安全、成本控制方面都有明确的管理目标和标准，能够在项目建设中始终与投资方保持一致。

（四）项目实施过程中主要针对进度管控、质量管控和成本管控三个方面采取措施。对项目进度的管控首先要确定进度管控责任人、责任制、明确责任目标，然后根据项目结构编制出项目进度计划、计划的实施与控制、进度计划的检查与调整。在计划执行实施过程中，由于外部环境和条件的变化，往往会造成实际进度与计划进度发生偏差，所以必须要实时地对项目进度计划控制和纠偏。设计变更因素是进度执行中最大干扰因素，因设计图纸变更造成作业量增加、返工、打乱计划节奏，致使项目推进减速、延期甚至停工。这就需要工程师及时与设计院交流，做好事前预控，把设计变更对项目推进影响降到最低。在质量管控方面一定要发挥好监理单位的作用，要求监理单位每周召开监理例会项目管理部必须派人参加，尤其对现场使用的材料一定要严格要求，该规定品牌的要在投标文件中明确，加强现场使用材料的抽检和复检，加强对监理单位的考核和监督。在成本管控环节，一定要在前期预算中做到详细分析和严密测算，这样可以避免项目部在成本控制方面承担不必要的风险。项目估算成本、预算成本、成本控制以及结算完成后成本考核等是贯穿于整个项目的连续性的工作，尤其对于度假酒店来说，一般都是野外独立存在的建筑，没有市政配套设施可以利用，项目直接工程成本还好控制，很多不可预见的费用随时都可能发生，比如设计修改、变更、周边环境治理、污水垃圾排放清运、植被恢复治理、道路修建等都可能导致投资成本增加。

四、结束语

度假酒店引领着现代酒店业向多元化发展的方向，投资巨大、耗能较多，建设期较长，如果项目管理存在问题势必会影响后期的经营，也可能导致投资无法回收，所以希望投资者一定审时度势高度重视在项目建设管理中容易出现问题的环节，趋利避害、节约投资、减少浪费、合理利用资源使投资利润最大化。

参考文献：

1. 陈新.<走出中国酒店建设和管理的误区>[M].人民出版社,2017年12月第一版

作者简介：刘成学，1975年12月6日，男，宁夏中卫市，汉，本科，工程师、一级建造师，港中旅（宁夏）沙坡头旅游景区有限责任公司，研究方向:项目管理。