泾县住宅小区管理水平提升调查研究

泾县住宅小区管理水平提升调查研究

徐耀东

中共泾县县委党校 242500

摘要：住宅小区是构成城市社区的基本单元，是基层治理的关键环节。近年来，随着泾县经济社会的高质量发展，城区住宅管理日益规范化，极大提高了人民群众的生活质量。然而，随着城市化进程的加快，我县部分住宅小区在物业管理方面的短板逐渐显现，导致住宅管理水平不高，维护功能弱化等问题。本文探索提升我县住宅管理水平的具体举措，从治理、制度、考核入手，提升住宅小区管理水平。

关键词：住宅小区、文明创建、体制创新、管理水平

习近平总书记2019年11月在上海考察时强调：“人民城市人民建，人民城市为人民，在城市建设中，一定要贯彻以人民为中心的发展思想。” 近年来，我县大力实施“五大会战”，努力建设“四个泾县”，不断优化城市管理，提升城市品质，开展文明创建，更好地满足了人民群众对美好居住环境的需求。2020年1月5日，在县第十七届人民代表大会第五次会议上，“城区住宅小区管理水平提升项目”被确定为2020年县政府民生实事工程项目之一，因此，探究我县住宅小区管理水平提升的路径，有利于解决住宅小区当前突出问题，进一步巩固安徽省文明县城创建成果，切实增强我县人民群众幸福感、获得感。

1. 泾县住宅小区管理运行基本情况

泾县主城区位于泾川镇，下辖10个社区，全县从事物业经营活动的企业已达20家，从业人员1500余人。全县物业管理项目共70个，物业管理总面积680万平方米。其中物业服务小区49个，物业管理面积265万平方米，涉及业主29745户，已成立业主委员会的21个；老旧小区约26个，居住业主约3006户，总建筑面积达29.15万平方米，基础设施落后，大多未成立业主委员会。全县物业管理覆盖率达到90%以上，新建小区基本实现了物业管理全覆盖。近年来，泾县不断探索住宅管理的新模式，逐渐形成“分类指导、问题导向、齐抓共管”的住宅管理良好局面。

1. 明确基层属地管理责任

落实属地管理责任，按照“谁主管、谁负责”的原则，明确了管理机构，泾川镇和各社区指导所辖住宅小区成立业主大会，协调物业公司、业主在物业管理过程中的纠纷，监督老旧小区的物业管理。不断健全和完善物业管理制度体系。同时结合社区工作实际，2020年5月，通过公开招考的方式为各社区招录了23名高素质专职工作人员，保证了社区工作的有效开展，充分发挥社区年轻干部在文明创建、物业管理中的作用。

2. 注重发挥示范引领作用

为更好地推动住宅小区管理水平的提升，严格依法规范业主大会成立及业主委员会换届工作，鼓励广大党员干部、退休职工进入业主委员会，发挥党建引领和示范作用，并在县直单位联点共建中作为典型加以推广，逐渐形成政府主导、社区参与、物业管理的模式，取得了较好的效果。

3. 开展服务质量提升行动

以改善群众人居环境、增进百姓获得感为切入点，2019年-2020年，全县大力推进老旧小区改造任务，完成原煤炭公司宿舍、山水新村、老县委大院等住宅小区的改造任务，涉及户数2318户，惠及城镇居民0.6万。针对31个住宅小区的实际现状进行分类，分别进行基本型、完善型和提升型改造。同时定期开展对物业管理公司的考核评定，规范物业服务信息公开，保障广大业主的知情权，营造了相互信任的物业管理氛围。

2. 当前泾县住宅小区管理存在的不足和难点

1. 不同的住宅小区的管理水平存在不平衡

通过实地走访和对不同小区居民的调查问卷可以发现：新建小区基础设施相对完备，物业公司规范，业主认同度也较高，部分老旧小区和无物业管理小区的管理水平较为落后，经过整治改造后缺乏必要的管理和维护经费，城区仍有很多改造后的老旧小区没有实施物业管理，在文明创建的过程中由社区进行阶段性管理，难以落实长效机制，脏、乱、差等不文明现象出现部分反弹。

2. 部分住宅小区物业管理存在难点和瓶颈

随着物业管理的深入，物业服务中的难点逐渐显现，部分业主与开发商、物业公司之间的纠纷也随之出现。主要反映在：基础设施缺乏维护、部分业主乱搭乱建、毁绿种菜等。物业公司的管理水平良莠不齐，不能很好地协调处理好业主反映的问题，导致部分业主不愿意缴纳物业费，物业管理缺乏资金，长此以往形成恶性循环的态势。

3. 推动泾县住宅小区管理水平提升的建议

1. 加强组织领导，充分认识住宅小区管理水平的重要性

广大党员干部要统一思想、提高认识，要建立专门的议事协调机制并定期调度，对反映的问题和集中解决。同时落实属地管理主体责任，各社区要设置专职工作人员，负责收集群众反映的物业管理问题，能够予以协商解决的要努力解决，难以解决的要汇总上报，由上级主管部门会商解决。通过召开社区党组织、业主委员会会议，有效发挥基层党组织战斗堡垒作用，在社区党组织的领导下，引领业主委员会和物业公司共同参与住宅管理水平提升的全过程。

2. 合理规划设计，促进老旧小区改造与物业管理整体推进

统筹考虑不同老旧小区在基础设施、社区服务、物业管理等方面的差异，制定具体方案，全面提升老旧小区的外部环境和内部实力。推进物业管理区域整合，实现物业资源合理化运用，对居民反映强烈的车位紧张、乱堆乱放等问题要分类解决，集中开展查处整治行动。坚持“扶上马，送一程”的理念，对没有引进物业管理的居民小区和零散住宅进行打包，由社区物业服务站统一管理，不断完善长效管理机制。

3. 注重体制创新，积极推进物业管理水平规范化、制度化

要结合我县实际，与时俱进，将《宣城市住宅小区物业管理条例》中的相关规定与《民法典》中有关物业管理的规定结合起来。一要加强物业管理法规、文明创建宣传，提升物业管理各方的法律意识。通过深化联点共建机制，鼓励包保单位将文明创建和疫情防控中的经验做法融入到住宅小区管理当中，定期开展志愿服务活动，帮助居民解决实际问题。二要创新方式方法，广泛宣传住宅小区管理水平提升工程，对典型的违法违规行为予以曝光，对拒缴物业费的行为要纳入社会征信系统，同时要明确住建、城管执法等部门职责，推进执法进小区，为住宅小区管理提供良好的制度保障。三要建立物业服务行业督查、互查、整改、考核等长效管理机制，进一步提高物业管理水平。

4. 强化日常考核，确保专项工作成果显著、提质增效

职能部门要对物业管理市场定期考核，对物业服务情况进行检查督查，对存在的问题应及时督促其整改到位，不断规范物业服务行为，进一步提高物业管理水平。定期召开全县物业管理工作例会，听取物业企业的工作情况汇报，分析管理存在的问题，提出整改措施，推动物业管理工作有序开展。县创建办要将县直单位专项行动落实情况以及单位党员干部遵纪守法等文明行为纳入单位年度文明创建目标考核当中，确保活动成效。

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