物业设备设施管理的风险与防范

物业设备设施管理的风险与防范

任大林

华润置地（武汉）物业管理有限公司深圳分公司 518000

摘要：设施管理在物业企业管理中属于一项隐形的服务，然而设备设施管理却是物业企业管理所有项目的前提及保障。伴随着设备设施种类的不断增加，其技术含量也越来越高，增加了设备设施的维护及管理工作量。物业企业应重视设备设施管理风险，并正确的规避这些风险，树立风险意识，做好防控措，为业主提供最佳的服务。

关键词：物业；设备设施；风险；防范

1 引言

随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中，门类繁多，涉及专业面广。通常的物业都具有供配电系统、给排水系统、通风空调系统、消防自动报警系统、消防灭火系统、交通（电梯）系统、自动化控制系统、保安监控系统（含各类门禁识别系统）、楼内综合布线系统、通信系统、停车场管理系统以及有线电视系统等，而一些新型的高科技智能化物业，如北京的奥运鸟巢、水立方等，更是应用了最先进的科技成果。尽管物业管理仍具有劳动密集型的特征,但是物业设备设施的管理却越来越显示出技术密集型的趋势。正因如此，物业设备设施管理成为物业管理最本质、最需专业技术的核心内容。

2物业设备设施管理的风险

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。与此同时，目前的物业项目，对设备设施的依赖性越来越强，如电梯故障、大厦停电停水可能会使物业瘫痪，无法正常使用，一旦发生设施设备重大故障，给业主带来的损失也是巨大的。从风险的内涵来看，物业设备设施风险是指在物业管理区域内，在物业设备设施管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误，特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不可预见的自然灾害所造成的风险。从物业服务合同的角度来看，业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。因此，作为物业服务工作的重点，设施设备管理工作质量及其风险分析和预防，是物业管理中极其重要的内容。物业设备设施的风险主要有事故、事故隐患和危险。国家相关文件对事故的定义为：生产经营活动中发生的造成人身伤亡或直接经济损失的事件。事故隐患定义为：生产经营单位违反生产经营法律、法规、规章、标准、规程和安全生产管理制度的规定，或者因为其他因素，在生产经营活动中存在可能导致事故发生的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷。危险是指系统中存在导致不期望后果的可能性超过了人们的承受程度，如危险环境、危险条件、危险状态、危险物质、危险场所、危险人员、危险因素等。风险识别是设备设施风险管理的首要步骤，也是至关重要的一步。在实际工作当中，需要物业服务企业采取严格规范的监督检查制度，对物业设备设施进行检查，及时有效地识别风险源。

3物业设备设施管理的风险的防范

风险防范是为了充分发挥人的主观能动性进而规避风险，而规避风险最有效的阶段是前期介入阶段和中期检测与承接阶段。在前期介入阶段，对于一些初步的设计规划决策中不合理的方面，提出完善与修改措施，可以将潜在的风险元素遏制在萌芽之中，通过对不合理地方的完善与修改来有效的规避风险。有些设计与规划从景色衬托等方面来讲是非常美观的，但是从物业的日常管理角度来讲就会存在一些具有风险的元素在其中。在检测承接阶段，对于本身存在的一些无法进行维修或者基本处于瘫痪状态的系统设施，在改造维修费用没有明确落实的情况下，明确责任划分，必要时放弃接管来做风险规避措施。以此看来，风险规避的最有效阶段处于前期介入阶段和检测接管阶段，在这两个阶段中，物业服务企业指派相关专业人士来进行有效的风险规避是十分必要的。

4 做好物业设备设施管理的几点建议

设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几方面工作：

4.1 加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的理解问题。例如，防火卷帘门的功能是在火灾时自动降落，阻断火势蔓延，因此不能有物品阻挡其下落。但实际管理中经常发现防火卷帘门下堆放物品或无指示标识，原因就在于管理人员或巡查人员对其作用不甚了解。所以，设备设施的管理好坏，很多时候受认识深度的限制。要解决认识问题，就要加强培训。一是从战略层面上，决策层要提高对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识，将其作为企业竞争力的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要加深对设备设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施的关键控制点。 此外，物业设备设施管理的技术性极强，决定了技术水平是关键。要根据企业发展战略，制定有针对性的培训规划，并在资源投入方面加以倾斜。

4.2 着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运 行科学化管理

实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理 规程和适宜的技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设 备的安全、高效运行。

4.3 贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养

“保养重于维修”，任何故障都有一个从小到大积 累的过程，许多重大事故都是由细小问题引起，如电源线 压紧螺丝松动导致局部过热引发停电、失火或者烧毁设备等。 设备设施的保养重在系统化、常态化，要加强计划管理，尤其要抓好三个环节：一是设备台帐的建立与维护。 建立台帐的原则是帐实相符，原先有台帐的，也要由专业技术人员进行实地核查，对不符之处做出修改；而设备台 帐缺失，或新增、更换设备的，则要通过现场逐个检测， 重新建立台帐。台帐维护重在即时更新，如实反映设备设 施的实际状况。二是保养计划的制定。要根据设备设施的 性能、运行状况、新旧程度、使用环境和使用要求、历史 维修保养记录等，以“确保运行、预防故障、经济高效” 为原则，制定针对性的保养计划。三是原始保养记录的建 立与保存。保养要严格按计划执行，规范填写相关记录并 妥善保管。

5 结语

物业在进行设备设施管理当中，涵盖着许多的风险因素。明确并且学会控制风险源头，这是物业设备管理行业所必需重视的一个问题。风险管理就是指识别、衡量和明确风险，然后设计、选取和进行风险解决方案的过程。风险识别是非常关键的。依据设备设施的类型，设备设施管理部门要结合设备管理的技术人员，把可能发生的风险进行整体了解。在整个设备设施管理类型中，人是最重要因素。所以在进行物业设备设施管理中，先要建设一个风险管理监督机制、组织结构，加大对员工的培训。

参考文献

程宝庭.物业设备设施管理中的风险管理探究.现代物业(上旬刊)，2011（10）.

李海涛.物业设备设施管理中的风险管理分析.经营管理者，2012（22）.

3. 刘红艳《. 物业设备设施管理》课程实践教学的思考.时代教育(教育教学)，2012（03）.