从中坪镇居民住房情况调查看我国居民住房需求

从中坪镇居民住房情况调查看我国居民住房需求

谭兴斌刘永玲

谭兴斌刘永玲重庆城市职业学院402160

摘要本文以对中坪镇的社区居民住房需求情况调查为例。通过调查论述了房地产业的波动会直接影响到居民的购买意向，我国居民比较看好未来的房地产市场，多数居民认为房地产市场会维持平稳发展的格局。

关键词中坪镇；住房需求；调查；居民住房需求

为了弄清楚我国城乡居民的住房现状及当前居民对住房的需求程度，我们决定在中坪镇组织实施一次性问卷方式的调查，这次调查从7月26日开始，到8月15日结束，半个多月时间，发放调查问卷400份，回收问卷400份，回收率为100%。被调查者有个体工商户、教师、医护人员、农民、民工、学生；调查问卷的项目涉及被调查者年龄、受教育程度、月收入、职业、现住房情况、对房屋户型、单价、面积的需求等指标。通过调查，对居民的住房需求程度以及房地产开发方面存在的问题有了大体的了解。这次调查，基本反映了该镇居民住房的需求情况。

中坪镇地处黔中腹地，位于瓮安县城西南部约35公里，省道铜修线穿境而过，是瓮安、余庆、石迁等县进入贵阳最便捷的通道。境内山清水秀，山脉纵横。全镇撤并村后辖5个行政村1个居委会，77个村民组，总人口27921人，其中农业人口26771人，总面积120平方公里，耕地面积2.21万亩，是典型的以农业为主的乡镇。2010年全镇完成工业生产总值8100万元；农业生产总值6700万元；农民人均纯收入3680元。

中坪镇自2008年来，对旧农贸市场进行了整改。整改面积1万多方，住房单价从650元/M²迅速涨到1080元/M²，门面单价从3200元/M²一直涨到6000元/M²，然而调查显示，中坪镇房屋价格虽然居高不下，但目前没有新开发项目，居民对门面需求不大。

住房是居民的一项基本需求，市民住房需求首先是一种生存需求，包括生理需求和安全需求；其次，住房需求也是一种消费需求，即对住房自然环境、社会环境的要求；第三，住房需求也是一种投资，即对自我发展和自我实现的要求。当低层次的需求基本上得到满足后，更高层次的需求才能成为主导需求。

本次住房调查主要围绕三个方面进行：

1.为政府掌握住房实际情况提供基础性资料。本次住房调查的数据要客观反映全镇居民家庭对其改善住房条件的需求，这将有助于政府合理地制定住房领域奔小康的工作目标；

2.为完善住房保障政策奠定基础。本次调查突出对中低收入家庭住房状况的了解，有利于政府根据城镇的住房实际情况，重点完善普通商品住房、经济适用住房和廉租住房政策，针对性地解决低收入住房困难家庭的住房问题；

3.为编制城镇住房建设规划和完善房地产业调控提供依据。对全镇居民住房基本状况做出了相对客观的评价，为科学制定城镇住房发展规划提供依据，同时有利于政府通过合理计划、动态监测等手段调控房地产市场，对全镇住房建设和房地产业发展产生积极影响。

近年来，中坪镇经济发展迅速，居民生活水平也在迅速提高，对于住房需求质量也在提升。当低层次的需求基本上得到满足后，更高层次的需求才能成为主导需求。然而经济的增速不及房价的增速，住高质量的房子对于普通劳动者已成为一种奢侈品，同时国家金融调控政策也在影响着居民房屋需求。市民在购房的过程中遇到了哪些问题呢？为了了解中坪镇房地产市场的现状，我们在中坪镇进行了此次调查。

调查采取了单纯随机抽样中的直接抽取法，在人群密集的地方对过往的行人进行了调查。并采用分析方法，对收集到的问卷，首先录入电脑，然后利用Excel进行定量分析加定性分析。

此次调查的总人数为400人，其中男性为353人，女性为74人，在这些被调查者中30岁以下的占12%，31岁到40岁之间的占35%，41到50岁占47%，51岁到60岁占6%。这些被调查者的年龄分布和受教育程度如下图所示：

在此次调查中，被调查者结构搭配合理全面，基本符合调查的标准。但由于时间限制，样本数量较少。

在被调查者中职业分布相对广泛，但收入差距较大。其中个体户占50%，教师、医护人员、农民、民工、学生各占3%、6%、26%、9%和6%。这部分人中收入较多的为个体户，其次为农民、教师和医护人员。

总体来说，中坪镇人均月收入在2000-6000之间，生活水平为中等。收入的多少直接影响居民的消费能力。以下是中坪镇月收入分析表：

被调查者中农村自建房的占44%，镇上自建房的占26%，集资建房的占6%，租房者占24%。农村自建房的人数较多，他们中部分人群想挤身城镇生活，租房者也有较强的购房意愿。

现在的人追求更高的生活水平，在家里也需要一个相对独立的空间。因此在户型方面三室一厅和三室两厅成为主流户型。有30%的居民选择了三室两厅，有26%的居民选择了三室一厅，其次有23%的居民选择了两室两厅，而对于比较老式的一室一厅却相对少有人问津，只占16%，还有5%选择其他。

从调查结果来看，最受消费者欢迎的住房面积在91至120平方米，占50%，其次有32%的人选择了120至150平方米，60-90和150平方米的户型各占9%。

从单价来看，人们肯定还是希望价格越低越好，很明显1300元以下占得比例最大，达到70%，接下来是1300至1400元和1400至1500元，分别占20%和10%，显然1500元以上还是很少有人可以接受。

购买房屋的付款方式有24%的选择一次性付款，有33%和29%的人分别选择银行按揭贷款和分期付款，说明人们消费观念的改变，其次有11%的人选择公积金贷款，另外5%为其他。

在居民计划买房时间上，大部分人暂时不考虑，因为其中一部分已有房屋，还有一部分为单身族，未考虑结婚时不考虑买房，这样会能暂时满足生活需求，扭转资金周转问题。

如果在环境、位置、质量与户型几个因素不能同时满足时，有40%会选择价格较便宜的房屋，这部分人群主要是当地农民。其次选择为质量、户型，次之环境，比重分别为30%、20%、10%。

在调查中了解到市民中有40%的市民认为房价偏高，有10%的市民认为过高。这也是比较合理的，因为大部分人还处于中薪阶层，对于增长过快的房价承担有一定压力。一部分市民认为价格比较合理占到50%。

另外，通过调查发现经济政策对于购房有影响，存款准备金率提高等紧缩性金融政策是影响面较大的宏观调控政策，存款准备金率提高等紧缩性金融政策是影响面较大的宏观调控政策，它对相关行业的影响体现在如下几个方面：

首先，它对银行业的可用资金产生影响，减少银行业的贷款数额，从而影响银行业的利润。

其次，从理论上说，存款准备金率的提高导致资金收缩效应直接对贷款依赖性强、对市场利率敏感的行业如房地产业产生负面影响。

最后，可贷款货币的减少及其乘数效应可能通过对国民经济投资系统产生收缩的作用，从而对周期性较强的行业将产生负面影响。

现在购房者对于获取购房信息的渠道多种多样，朋友介绍，宣传单，电视广告占到前三位，分别为65%、20%、15%。口碑效应在生活中占有越来越重要的地位，这样对于购房者感觉真实可靠。

据统计，被调查中，目前有购房需求的人数占30%，而对于这些购房者而言，环境和临近公路为首选，其次为建筑质量。其中接近80%的被调查者对于中坪镇的建筑质量表示担忧。最后为价格，几乎所有的被调查者认为中坪镇的房价偏高，“低收入”与“高房价”的主要矛盾已严重的制约了中坪镇居民的住房需求，如何提升质量，合理调控房价是亟待解决的问题。

窥一斑而知全豹，由此项调查我们可探测出我国城乡居民的住房现状及需求情况。建议政府努力通过科学的住房规划来改善城区住房供应结构、稳定住房价格，切实解决中低收入家庭住房问题，促进我国房地产市场持续健康发展。

一要加强宏观调控，改善供求结构，加大经济适用房和廉租房建设力度和城乡居民危旧房改造力度；

二是要研究制定一套适合我国国情的针对房地产公司违法、违规操控房价的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作；

三是要对住房公积金加强监管，把闲置的住房公积金用在经济适用房建设上，增加保障性住房供给；

四是商品房交款方式应根据工程进度采用分期付款方式，或用按揭方式，建设部门应对资金使用情况进行监管。

五是把普通商品房房价纳入政府管理的范围，加强对价格的宏观管理，有效遏制房价的过快增长，提高中低收入家庭的购房能力。

六是加强监控预警，政府应全面及时准确地掌握房地产市场信息，引导房地产市场理性投资和消费，建立预警机制，为宏观调控提供科学的参考依据，避免市场大起大落。

参考文献

【1】中坪镇统计数据

【2】http://www.docin.com/p-69526977.html

【3】http://lndxshehuishijian.blog.163.com/blog/static/10345225620101024115136323/