社区管理与物业管理的整合创新模式分析

社区管理与物业管理的整合创新模式分析

曾志昌

佛山市三水区房地产行业协会528100

摘要：社区管理过于笼统行政化和粗化，需要借助物业管理实现管理服务的具体和细化。社区管理要较好落实十八大提出的要求，必须实现社区管理的创新与改革，将物业管理纳入社区管理，通过物业管理平台细化社区管理，最大程度实现社会效益，有效解决开发商、物业公司和居民的矛盾和冲突，最终实现人民“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的和谐幸福的生活理想。文章首先分析了社区管理与物业管理的现状和关系，然后对社区管理与物业管理的融合创新模式进行探究。

关键词：社区管理；物业管理；融合创新

随着城市住宅小区越来越多，居民法制意识与自我管理意识的提高，住户与物业之间的矛盾也在不断激化。加上很多社区管理提供的服务也难以满足住户的需求，为了让住户更加满意，需要不断创新管理模式，充分结合物业管理与社会管理的优点，让社区管理与物业管理水平更上一层楼，从而提高住户的满意度。

1社区管理与物业管理现状

第一，物业管理掌握了居民的服务需求信息却难以解决问题，而社区管理则难以了解第一手的居民信息。我国人口众多，社区管辖面积大，同时，由于之前对社区管理工作的重视程度不够，社区管理部门严重缺乏工作人员。因此，难以准确掌握居民的各种需求。在日常生活当中，社区住户与物业部门联系较为密切，很多住户出现问题之后，第一时间想到的是找物业。而物业管辖范围比较小，能够获得住户的一手信息，但是物业服务企业没有行政授，难以快速帮助住户解决问题。因此，想要提高物业社区管理服务，就应该结合社区管理与物业管理的优势，让两者共同作用。

第二，物业管理没有足够的外在推力，而社区管理内在动力不足。物业管理通常为物业服务企业承担，得不到社会和政府的支持与理解，缺乏足够的外在推力，导致物业管理部门容易陷入孤立无援的状态。而社区管理是一种互动式管理，需要上下有机结合，才能发挥出最大的效果。社区管理虽然有社会与政府的支持，拥有足够的外在推力，但是与居民的联系不够，严重缺乏内在动力。这种情况导致物业管理与社区管理独立开展时，两者管理效果均不明显，影响管理质量。

第三，物业管理与社区管理缺乏深度合作，遇到问题时，喜欢相互指责和推卸责任。物业管理与社区管理均为保证居民日常工作与生活等息息相关的管理服务部门，但是由于两者所属的功能不同，难以齐心协力地为居民解决问题。两者合作过于形式和表面，一旦遇到问题，两者则更容易相互指责与相互推卸。

2社区管理与物业管理的关系

（一）管理的对象基本相同

社区管理的对象是社区居民，管理的目标是实现和保证社区居民的稳定和与和谐，物业管理的对象也是社区管理的居民，但物业管理与居民是有偿服务关系，物业公司与居民直接接触的机会和频率更多。居民作为需求主体，社区和物业都是供给主体，供求均衡是各方都要追求的目标。

（二）管理的手段基本相同

社区为了达到管理的目的，必须采用各种手段，充分满足居民对社区公共管理的需求，最大程度消除社会矛盾和隐患；物业为了达到续签合同的目的，也要尽力采用多种手段来最大化服务居民，最大程度争取经济效益。

我们也要看到二者也有一些区别，不能将二者混为一谈：

1.管理的目的不同。社区管理是为了实现一方的安定和谐，注重社会效益；物业管理是为了保障物业的维护和小区的安定，注重经济效益。

2.管理的区域不同。社区管理一般涵盖若干个小区，要对社区所有居民的生存状态负责；物业管理则只经营管理某一小区，只是对本小区居民负责。

3.管理的内容不同。社区管理的内容非常广泛，只要涉及居民的事务，基本都有不可推卸的管理责任；物业管理的内容则主要侧重于小区物业共用部位与共用设施设备维护以及小区范围内公共秩序维护。

3社区管理与物业管理的融合创新模式

3.1在社区管理当中纳入物业管理

社区管理管辖区域比较大，而社会管理部门人员不足，在工作的实行方面存在很大的难度。而物业管理主要负责具体的小区，管辖区域比较小。但是，物业管理部门权力不足，很多时候难以为居民解决具体的问题。同时，由于物业服务企业主要以营利为主，部分物业公司为了追求经济利益，容易损害居民利益，导致居民对物业公司难以完全信任。为了进一步提高社区管理与物业管理水平，实现两者的融合创新。在社区管理当中，可以适当地纳入物业管理。基层政府或执法部门授予物业公司一定的行政职能，同时也要做好监督和调节，维护居民的权益。此外，为了缓解物业与居民之间的矛盾，社区管理部门应该积极与行政部门约束物业管理与开发商等一些以营利为主要目的的经营者，确定自身的管理地位。在选聘物业公司时，应该做好审核，并且在实施服务过程中，做好监督，从而更好地取得居民信任，让社区管理工作与物业管理工作能够更好地开展，为居民提供更优质的服务，从而促进两者和谐稳定发展。

3.2细化居民服务的一线管理

目前，大多数小区都配备了物业管理服务中心，这也是实施社区管理的主要平台。因此，社区管理应该细化居民服务的一线管理，为居民提供更多微观层面的服务。在实际操作过程中，由于社区管理属于宏观管理，加上社区管理管辖范围比较大，难以做到管理服务的细致。为了解决这个问题，社区管理需要与物业管理有机结合起来，充分利用物业管理的微观性，能够更好更快地了解居民需求，从而为居民提供更加优质的服务。同时，社区管理还可以利用物业服务中心给居民展示各种服务产品，让居民了解具体的社区管理服务模式，加大社区与居民之间的沟通。在这个过程中，物业管理也能通过社区管理的权威性与公众性，提高自身在居民心中的公信力，突破物业管理的局限，从而使物业管理获得更好的发展。

3.3物业管理应该保持营利目的

物业管理主要以营利为目的，同时，社区提供的主要是政府公共服务。因此，社区管理与物业管理充分融合的同时，物业管理以营利为提高物业管理的内在动力，同时物业服务企业为了获取更多经济利益，也会自发地提升自身服务水平，吸引更多居民。社区管理从长远利益出发，与物业管理结合之后，根据居民的实际需求，制定具体收费标准等公共事务事项可以按相关法律法规进行，由全体业主共同决定。争取得到大家的认同与支持。这样，居民的满意度也进一步提升，居民与物业之间的矛盾自然而然会随之化解。此外，为了保证居民利益，社区管理部门也应该坚定自身的管理地位，对物业服务企业起到监督和制约的作用，避免物业服务企业出现服务差、乱收费等现象，充分发挥出社区管理的宏观调节作用，实现两者共同发展。

结束语

物业管理与社区管理协调发展有助于我们构建和谐社区，提高居民生活幸福指数。我们需要充分调动两方积极参与各项活动，以社区的党组织为核心，合理地协调业主与物管部门的关系，使小区成为管理有序、服务完善、环境优美、幸福和谐的大家庭。

参考文献

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[3]李守园.论建立物业管理与社区管理的良性互动机制[J].沿海企业与科技.2009(12)

[4]张金娟.社区管理与物业管理的关系[J].城市问题.2003(06)