探析“营改增”对不动产利益相关者的影响

探析“营改增”对不动产利益相关者的影响

秦海英1李鲁明2

1.安丘市国土资源局

2.安丘市不动产登记中心

摘要：现今，我国已经全面实行“营改增”，与不动产直接相关的两个行业建筑业与房地产行业也完成了营改增的过程。整体税制的改革不仅对这两个行业的直接从业者影响巨大，更深层次地影响着其利益相关者的权益。本文考量整体税制变格的大环境的影响，主要分析我国“营改增”后对不动产其利益相关者的影响，并且进一步阐述了在当前情况下，利益相关者如何适应“营改增”对自身的调整。

关键词：“营改增”；不动产；减税

从理论模型中，宏观形式下，此次税收制度的彻底变格将结全国的资源配置产生极大影响，将会有助于优化整体市场的公平竞争体制，从而实现确保实行增值税的各个行业的资源链条优化。而从微观角度而言，此次税收制度的彻底变格最大的益处于企业而言，是消除重复征税，减轻了营业主体的税收负担。简言之，此次“营改增”税制改革，既能有助于实现我国进行宏观调控，体现在纳税体制的国际趋同性，又能在微观上对整合行业资源，为企业减负。

一、增值税的计税模式

增值税是中国第一大税种，属于间接税范畴。在2016年5月1日全面推行之后，与不动产密切联系的两个行业房地产行业与建筑业都列入了增值税的纳税范围。增值税属于间接税范畴。房地产行业与建筑业都是生产性的行业，对这两个行业的企业的纳税情况分为两类即一般纳税人与小规模纳税人。一般纳税人的计税以销项税额与进项税额的差额进行纳税，而小规模纳税人实行简易征收以其销售额乘以增值税征收率。

二、“营改增”对不动产利益相关者的税负的影响分析

不动产涉及到“营改增”的行业建筑业和房地产，不动产的利益相关者有房地产开发企业、建筑类企业、普通企业及国家相关税务职能部门。此次税制改革对基利益相关者而言有利好因素，也有不利因素。

1.房地产开发企业

房地产开发企业在“营改增”之前税负偏重，“营改增”作为结构性减税的重要内容，是否能在整个行业内部达到基本的减税效应，据调查表明，上一年度，大部分房地产开发企业税负出现了“不减反增”的现象。近年来随着地产行业毛利率不断走低，房企压力不断加大。研究表明全行优秀者的毛利率基本在20%左右，而处于不同经营期的企业对此次税制改革的反应会有所不同，即企业负担的税负增减变化不同。从税制改变情况而言，原房地产开发企业的营业税率为5%，现今变成了11%，而在企业中如想降低税负，只有增加足够可抵扣的进项税额，如购进生产资料，采购大额固定资产，同时在企业的支出项内降代不可抵扣项，如减少管理费用，降低人工成本等。

2.建筑类企业

建筑业在“营改增”之前所适用的营业税3%实际是施工企业代收代交的，实行营业税时，税负由建设单位负担，现如今实行增值税，必须自行缴纳。而从现有的行业环境来看，只有管理建全的中大型企业才能较规范地能取得增值税专用发票。而在除一二线城市外的其他城市，大部分建筑业企业都是小型企业，增值税发票取得不易，特别是劳务用工和设备租金这一块，根本没有增值税发票。税负的增与减，关键取决于专用发票的取得，在中小型建筑业企业无法取得增值税专用发票的情况下，会造成企业税负加重，从而加剧其运营成本。

3.普通企业

所有企业在“营改增”后，可以考虑增加不动产在企业总资产的比重。在新政后，消费型的增值税模式下，新增不动产中所含增值税纳入抵扣范围。此举意味着购置办公楼的成本会降低，企业的运营成本会降低，企业的固定资产占流动资产比率上升。而目前大部分企业的办公环境属于租赁条件，在营改增之后，在考虑相同办公成本的条件下，会刺激一般企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。在短期内使一般企业受益。

4.政府相关税务职能部门

在“营改增”的模式下，政府相关税务职能部门的工作重心将会被调整。以前在营业税的税制下，建筑业“代开”、“虚开”供材发票行为严重，但是，“营改增”新形势下，“虚开”“代开”专用发票行为的违法成本相对较高，这种行为将被遏制。同时，政府职能部门要注意房地产企业中认定土地成本所带来的影响。现今房地产企业面临转型，企业的经营模式多变，不再以单一通过传统买卖方式获取企业所需土地资源，还可有多种模式，如股权收购的方式获取土地。而由我国的近些年来的土地成交价格显示，土地价格年年上涨。所以一个房地产企业在早期取得的土地价格相对而言会较低。市场价值与交易价值之间会形成巨大的差额，这部分股权溢价，在计算土地增值税和企业所得税时，无法进行抵扣。

三、关于“营改增”下对不动产利益相关者的的几点建议

从以上营业税改增值税后，对不动产的利益相关者的影响来看，“营改增”有利于在一定程度上完整和延伸增值税抵扣链条，使得各方利益重新分配，从长远看来能够更好地使相关产业相互融合。而现阶段我国税制改革才刚刚进入转变的初期，因此，在微观领域，还存在着许多问题，在这里兼顾各方长远利益，共同发展，提出以下几点建议：

1.房地产企业严格把控抵税环节

加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票。将营业税变更成增值税后，房地产开发企业要对增值税发票进行合理的应用和管理。企业可以改变其原有的经营模式，包括：一是缩短项目运作周期，一定程度上降低需要承担的财务费用，减少资金的占用时间，提高资金的周转率；二是开发高质量房地产，不仅可以有效的取得购买原材料的增值税专用，以此实现进项税额的抵扣，同时也可以进一步扩大、提高市场占有率，提高企业的品发票牌效应，为企业的发展提供机遇。

2.建筑类企业应提高市场生存能力

在营改增税制下，建筑类企业为了降低自身税负，可能会去像能够开具工资发票的劳务公司去雇佣工人，在未来的几年内“营改增”极有可能会加速劳务公司等中介机构的快速发展。按照西方市场经济学理论，社会大分工越细致、明确，所得达到的经济效益会越高。当然，社会分工的细化会对建筑工人的从业要提出的要求更高。则对企业而言，要享受“环环相扣”抵税带来的减税红利，就必须要办正规的企业。营改增之后，会促进整个行业的资源整合，以往那些没有资质的企业要么进行升级，得到工商、税务、质检登记证，要到淘汰出局。

3.普遍企业可计划增持其不动产

管我国全面实行营改增后会在长远来看有助于房企减轻税负，但是土地是属于稀缺资源，自我国实行“营改增”以来，一线城市的楼市迎来了新的一轮增长点，在“营改增”初期，许多房地产企来未能很好地调控住企业的税负成本，使得其转嫁给了其产品的买受者，从而会弥补“营改增”在长期带来的减税利好。所以在这一时期，普通企业就更要对本企业的整体财务状况进行评估，在资金流允许的情况下，把握时机，适时为企业增持不动产，一则可为企业减少当期税负，二则为企业长远发展打好基础。

四、结束语

综上所述，“营改增”对不动产的利益相关者有房地产开发企业、建筑类企业、普通企业及国家相关税务职能部门都有着深远的影响。从短期来看，我国正处理“营改增”的初期，企业主体都需要时间来适应此次变格所带来的影响，或许对某些企业而言会带来比营业税更为沉重的税负，但是从长期来看，此次营改增的目的是为了减少更多利益相关者的税负，市场优胜劣汰，此次变格能够在未来更好地整合资源，使相关产业能够更好地融合发展。而与不动产相关的利益相关者的从业人员要把控好政策导向，积极适应营改增带来的变化，才能更好地推动经济的发展，适应大时代的需求。

参考文献：

[1]房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，2016.

[2]徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界：学术版，2016（7）：328+330.