从养老建筑设计的历程浅谈养老建筑设计的趋势

从养老建筑设计的历程浅谈养老建筑设计的趋势

戚宏

启迪设计集团股份有限公司江苏苏州215021

摘要：2000年进入老龄化社会，中国先后出现了政府公办托底福利院、养老地产、公办民营养老院等一系列的养老建筑模式。从建设主体的角度，养老产业正向着专业化、连锁化、集团化的方向发展。随着社会老龄化的深入，我国养老产业本身也进入到一个细分的市场中。未来养老产业有几个发展方向：嵌入式养老、外延式养老和轻资产养老等模式

关键词：托底福利院；养老地产；公办民营养老院；嵌入式养老；外延式养老和轻资产养老

一、研究背景

根据联合国的标准，当一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，或65岁以上老人占总人口7%时，该地区即被视为进入老龄化社会。

我国2000年第五次人口普查的数据，全国总人口12.6亿，其中65岁以上老人8811万人，占当时总人口6.96%；60岁以上人口1.3亿，占总人口10.2%。截至2017年，我国60岁以上老年人口达到2.4亿，已占总人口的17.3%

二、养老建筑发展历程

我国从2000年开始正式进入老龄化社会。在那时，养老机构的建设和运营主体是各级政府部门。原来以托底养老为主要目的的福利院、养老院，有稳定的政府资金支持、有专业的管理医护团队，但是受制于体制，难以满足社会普通老百姓的越来越大的养老需求。

2011年国务院发布了《社会养老服务体系建设规划》，其中明确提出要加强社会养老服务体系的建设。采用政府主导、多方参与的方式，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的网络。这给养老事业的社会化发展注入了强心针，一大批敢为人先的企业家找准了新行业的切入点。形成了中国第一代养老地产。

但是这些项目往往对市场缺乏充分的科学的调研，也缺乏长远的规划。对未来经营中面临的问题往往缺乏足够的认识。秉承着地产快速去化的愿景，最终不得不回到地产的老路上。需要警惕的是，在三四线城市，消费力不足，人口流失以及房地产库存量大的情况，使养老设施的实际利用率不高。养老地产的去化不易。

在2013年国务院发布的《关于加快养老服务业发展的若干意见（国发2013-35号）》文件中又一次提出要发挥社会力量，创新服务供给方式。国家将养老床位数作为地方政绩的考核依据，各地掀起了一股兴办养老机构的热潮，公办民营的模式得到了政府的大力支持。这些项目享受到了来自政府的支持。尤其是在规划、土地、财税等方面还没有出台针对养老项目的专门的、明确的政策时，公办机构可以争取倾斜的政策，并且为未来形成稳定的政策提供实践依据。另一方面，当时市场的竞争还不充分，优质养资源供不应求。因此这些项目占尽了天时地利人和的优势。但这其中公办民营的模式也存在不可避免的弊端。最突出的作为主体的就是建造者和运营者的分离，造成项目前期规划定位的不针对性。运营到底需要什么样的设施，为谁服务，提供怎样的服务？这些问题与规划设计息息相关，但都需要特定的运营团队来回答。项目前期运营方的缺失、政府主导的粗放式管理，往往会造成项目在运营方介入后进行大幅调整。

经过了上述几轮浪潮的起伏，社会各界对养老产业的认识趋于理性：那就是养老产业是一个长期的、微利的行业。并且也是一个需要投入大量具有技能的劳动者的行业。大浪淘沙，留在养老产业内的企业逐渐稳固。如今它们大概可以分为以下几个类型：

1.大型房地产公司。它们的参与主要是为了完善地产的板块，一方面做好细分市场；另一方面，以物业管理取代售卖，为房地产转型发展铺路。

2.大型企业，包括大量的国企。这些企业携带了大量资金，为了占据养老产业的一席之地而来，从而实现多种经营。值得一提的是险资，它们不但有着稳定的长期的资金流，还结合保险产品来卖养老项目，可以实现新型的、去地产化的养收益方式。如今泰康、人寿、平安等国内主要的保险企业都在全国布点，一些机构已经投入使用

3.连锁化的发展商。它们往往是在15年前经过几个项目的成功，找到了盈利的方式，然后用各种方式进行输出，形成连锁。

由此可见，从建设主体的角度，养老产业正向着专业化、连锁化、集团化的方向发展。

三、养老产业建筑的发展趋势

随着社会老龄化的深入，不仅是养老设施的投资建设主体发生了变化，养老产业本身也进入到一个细分的市场中。未来养老产业有几个发展方向：

1.社区嵌入式养老

中国不仅是世界上老龄化最严重的国家之一，我们的老龄化还面临着社会未富先老、家庭少子化以及社会养老资源紧缺等特点。正是基于以上三点，适合于中国国情的养老模式是以社区及家庭养老为主体，机构养老为辅的养老方式，也就是我们常说的“9073”模式，也就是“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”。要使大多数老人实现居家和社区养老。因此社区嵌入式养老是未来养老发展的一大趋势，日托和日间照料中心，有些会结合短期居住，数十个床位的规模将会成为主流。

社区和政府缺乏专业的技术人员和管理团队，因此目前几乎所有的养老机构都在涉足社区养老这一领域，如万科、远洋等集团的养老板块都在做社区养老的连锁化经营。一方面，连锁化植入统一的资源和标准，便于通过规模化实现盈利。另一方面，在标准化的前提下做出各个社区的特色，形成差异化、本地化的经营思路。通过这两方面的结合，使社区嵌入式养老能实现盈利，继而长久稳定的经营。

2.外延式的养老

养老机构之所以是一个微利的行业，和它的人力投入大、床位转换率低以及收费低廉有关。医疗机构虽然利润高，但其固定投入大、专业团队成本大、设施设备维护成本高。

同时针对于我国医疗资源集中、综合医院强而专科医院力量薄弱的现状，目前介于养老机构和医疗机构之间的康复医院正方兴未艾。它具有专业性，服务人群广泛，换床率高的特点。其针对的客户群有一大部分是老年人群，可以成为短期机构养老的一种补充形式。尤其是康复市场没有完全成熟时，老年人群可以成为康复医院的保障性客源。

3.轻资产养老

轻资产养老也有两层含义。一方面利用既有建筑改造，发展商省去了拿地、报批、大规模建设的环节，投资周期和资金大大节约。但是这期间也需要先评审既有建筑改造的可实施性，以及当地政府部门对土地、规划等方面的一些政策的壁垒。既有建筑改造的养老机构已经成为很多企业快速布局养老产业的有效手段。

另一方面建立线上和线下结合的养老网络，让机构的服务能更多地延伸。随着智能化产品的广泛使用，人力成本的逐渐追高，老龄化程度日益加重，线上服务将成为越来越普遍的服务方式。尤其在社区服务方面，有效地弥补了服务半径大、专业人员缺乏的短板。在投入不多的情况下，做到经济效益和社会效益双赢的局面。

作者简介：

戚宏，女，1976.08.07，启迪设计集团股份有限公司，主任建筑师。