论商品房开发之目标成本管理

论商品房开发之目标成本管理

郑玉东

关键词：商品房开发；目标成本管理

引言：商品房企业属于资金密集型企业、风险大、资产负债率高。据了解目前大部分商品房企业的资产负债率都在70％左右，有的甚至高达90％。市场的一点风吹草动，都会对企业的生存和发展带来重大影响。商品房企业管理在设计变更和现场签证方面难以有效控制，超合同付款时有发生，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本，难以实时了解大量工程合同的执行进度，难以精确制定资金计划，缺乏对成本历史数据的积累和分析，难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况，缺乏对合作厂商的全面跟踪管理，成本管理阶段滞后。因此对商品房开发进行目标成本管理十分关键。

一、商品房开发项目成本控制的概述

商品房开发项目成本控制是控制全部工作人员和整个过程，充分利用企业资源，规划和控制开发项目全部成本构成，促使企业综合效益的长远目标得以实现。成本控制主要由商品房开发项目全部员工完成，主要对项目立项、审批、设计、施工、销售全部环节进行控制，主要预算、计划、核算、分析和考核房地产开发费用。

二、商品房开发目标成本管理中存在的问题

2.1忽视控制事中和事前的开发成本

我国当前商品房行业成本控制倾向于事后控制，而在事前和事中产生大量浪费。如在建设招标投资过程中，招标市场不够规范，商品房开发商在很多项目上受到多种因素影响，在拍板定案时缺乏自主性，如行政力量参与、地方保护主义，使房地产市场无法实现公平，招标投资也没有充分发挥成本控制的作用。

2.2开发前缺乏成本意识

商品房企业并没有非常重视成本控制，也缺乏完善的成本管理控制体系，降低成本管理工作的规范性。企业人员也缺乏成本管理意识，不重视项目可行性；企业将大量资金投入到策划报告，忽视设计阶段的成本控制。有关人员缺乏全面的素质和技术，也不具备良好的预算知识，更没有对预算建材的价格进行充分了解，甚至在科学配筋环节浪费成本等。

2.3传统信息管理方法的限制

企业应用传统的信息管理办法，利用财务软件或办公软件录入分析数据，传统办法受到人为因素的影响，降低数据分析的准确性和可靠性。如今商品房事业不断发展，传统信息管理已不能适应，如果继续使用，就会降低成本信息价值，也不能动态控制成本，无法有效控制商品房开发成本。

三、商品房开发目标成本管理的对策

3.1将企业的管理费用降低

（1）商品房企业业务广泛，企业管理费用中有很大一部分用到配备和管理公车方面。就此情况，可以提倡私车公用，而在公务中车辆耗费的油费、停车费、过桥费等由公司报销，也能节省一大笔开销。

（2）精简机构。商品房企业要缩减人员，并提高人员质量。可人员缩减是在确保公司正常运作的基础上进行的，并由重点岗位的人员兼职一些不重要岗位。定期培训员工，促使员工不仅掌握本岗位的专业知识，也要了解自己所处项目的有关知识，有利于人力资源合理配合岗位和人数，节省很多人力成本。

3.2优化各阶段项目设计方案

（1）推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。由于设计费依照建筑安装工程造价的比例取费，大部分商品房项目设计都会出现技术和经济脱离的情况。针对此类问题，商品房企业要进行限额设计，不仅促使功能及技术指标满足建设标准，以批准设计任务书和投资估算对各专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模、标准工程数量和投资额等。积极推动标准化设计的发展，设计师在设计时要依据国家、省、市推行的标准技术文件和图纸，不仅提高了设计效率，也节省建筑材料，最终控制成本。

（2）对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全、技术、合理及使用，选择最切合实际、最经济的方案，进而对成本进行控制。商品房企业为了节省设计费用倾向于选择较小的设计单位，但会对设计效果产生影响，所以商品房企业最好公开招标，吸引更具实力和信誉的设计单位进行设计。商品房企业自身也要进行相应的构思、研究、讨论、咨询及决策，明确自己的设计思考，并及时和深入与设计单位沟通，促使设计方案具有一定的独特性。商品房企业协调安全适用、经济美观之间的关系，选择最合适的设计方案。

3.3加强管理施工阶段

（1）实施技术经济分析，对施工方案进行优化。商品房企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，促使其积极思考和建议，通过分析比较不同方案的技术指标，选择能节约工程投资的方案或措施，确保最终施工方案的经济性。

（2）加强管理设备以及材料的品质和价格。从企业的角度来说，产品质量并不是越高越好，如果超出一定范围，就会浪费质量，而增加成本。商品房企业应监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并积极询问材料或者设备的价格，最终审定是否合理。商品房企业还要积极应用新材料、新工艺等，分析工程功能和材料性能，使用能代替高价精品材料的低价经济材料。

（3）对工程变更进行控制。工程变更包括设计变更和施工变更。设计变更是由于设计不合理需要变更的，而设计变更尽量控制在最小范围，降低变更对整个工程带来的影响和费用增加。施工变更要遵循方便施工、不增加费用、不影响其他施工、鼓励降低费用变更、禁止方便而增加费用变更的原则。

3.4制定有效的约束和激励机制

商品房企业想要控制工程开发成本也要制定健全的管理制度，其中包括约束和激励机制。商品房企业纪检监察人员要全程监督招投标、签订合同、使用资金等环节，在监督和管理时严格依照已制定的目标和制度并切实落实。商品房企业要考核每位员工，将企业内部成本控制的成效和员工利益联系到一起，明确每个人的责任、权利和利益，真正实施成本控制的奖惩措施，促使每个员工了解有效控制成本能增加企业利润，需要大家一起努力。

结束语：房地产企业的开发成本控制是从项目的策划开始，直至商品房销售完成、交付使用的全过程控制，是集经济、技术与管理为一体的综合系统性科学。建立并完善起贯穿房地产企业开发成本控制的有效措施，减少不同阶段和不同环节的开发成本及开发费用，把实际开发成本严格控制在合理范围内，消除成本浪费现象，运用科学、有效的管理手段降低成本，是房地产企业创造最大经济效益的必要选择。

参考文献

[1]李建荣.论房地产开发企业成本控制与投资决策[J].改革与战略，2013（07）

[2]马德纯，林德添.浅析房地产开发企业的成本控制[J].城市开发，2013（03）

[3]章锦标.房地产市场波动对地方财政收入的影响探讨[J].财经界（学术版）.2016

[4]胡大洋，王沙力.房地产市场影响因素及其周期波动理论分析[J].当代经济.2016（11）