社区+物业的有机结合

社区+物业的有机结合

田晓卫

建水县房地产管理处

摘要：目前我国的物业管理与社区管理普遍存在相对独立，相脱节的现象。这样特别不利于居民小区的管理，容易造成许多矛盾，带来一些不稳定因素。如果试图把物业管理与社区管理有机结合起来，可以发挥好各自优势，加强相互的沟通与协调形成互补，必将有利于社区健康、和谐以及可持续性地发展。

关键词：社区管理；物业管理；有机结合

引言

和谐社区的构建毫无疑问是社会的重要组成部分，随着居民生活的不断提升，社区承担的功能可以说是呈现出多元化的特征。物业管理毫无疑问成为社区管理的不可分割的一部分。当前十九大指出“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，物业服务关系到千家万户的生活需要，但种种客观原因的存在，使得物业管理中的矛盾纠纷近年来一直呈现高发的状态。究其原因，主要还是居民自治的积极性不高和物业服务企业服务水平低之间的矛盾，实实在在的影响了老百姓日益增长的美好生活需要。要破解这一难题，需要探索社区加物业的管理途径。

一、当前社区居民自治成效不佳的主要原因

（一）居民参与自治的意识不强

很多居民社会责任感不强，不愿意主动参与社区自我管理，发生问题后又对社区和物业服务企业不满，要求行政单位进行行政干预。《物业管理条例》中赋予了业主九项权利和五项义务，但是很多业主以为小区的事由物业服务企业和社区就够了，缺少主人翁态度。

（二）居民尚缺乏文明的居住行为习惯

物业管理中存在的几个问题，比如私搭乱建、乱停乱放现象时有发生，归根结底，是因为居民的居住行为习惯较差。这类行为一旦蔓延开来，势必加大物业管理难度，但物业服务企业只能以教育引导为主，对问题的处置手段很有限。

（三）业委会未起到引导和监督作用

当前尚未有法律明确业委会的法律地位和日常运作，业委会的自我管理存在着较多的问题，部分小区对公共事业漠不关心交房10多年任然没有成立业主委员会，还有的业主委员会对自身职能认识不清，产生误解，对社区和房管部门的监督和指导不配合。同时业主委员会和物业服务企业运作的不透明又导致业主不满、猜忌，甚至引发对立情绪。

（四）社区和房管部门对物业服务企业的监督和指导不够

社区和物业服务企业两者之间的业务是紧密联系的。少部分社区对此项工作重视不够，总认为，物业管理工作尤其是业主委员会的运作与社区无关，社区只是管居民工作。而房管部门同时也缺少对业委会的指导和培训，甚至出现社区和房管部门互相推诿的现象。

（五）物业服务企业收取物业费难和提高服务质量之间的矛盾

选聘哪个物业服务企业来管理小区其实是业主们自己的意愿和选择，所以一定要把好选聘关，让各业主充分明确自己的权利，并且充分支持自己选出来的物业服务企业，这也是自治的一种表现。支持包含两个方面，一个是监督该物业服务企业的运行，一个是对于该物业服务企业管理和服务中的合理支出要给予认可，从而有效减少物业服务企业收费难和提高服务质量之间的矛盾。

二、解决物业管理难题的探索

（一）社区与物业公司建立沟通机制

为便于社区与物业公司在管理上的协调一致，必须加强社区与物业公司的有效沟通。建立社区与物业公司的契约沟通机制，社区和物业公司分别设置专管的沟通人员，还可以建设网络，便于社区与物业公司的网络联络与沟通，物业公司应将有关的活动和举措，事前与杜区沟通，在征得社区的同意后，方可实施。这样社区可以从政府政策的角度和对杜区居民负责的角度，对物业公司的行为作以相应的判断，维护社区居民的利益。

（二）物业公司应强化对社区居民的服务

物业公司的管理主要是对物业所属设施的管理与维护，但许多物业公司由于与原来的开发公司有着密切的关系，在公司运作上存在对小区居民的管理的错误观念。这个观念与指导思想的错误，就导致一系列的问题，容易产生与小区居民的矛盾。实际上物业管理公司主要的功能就是服务，为小区居民服务好了，才是他们生存的基础。物业管理属服务性行业，因此应当树立为业主服务的意识，真正把业主当作“上帝”。不仅在行为举止上做到文明礼貌、语言规范，而且要及时满足业主的服务请求。同时要加强合同意识，与业主以合同的形式明确具体的服务范围、违约责任，以避免或减少纠纷。也避免给社区管理带来不必要的麻烦，对于构建和谐社区也大有裨益。

（三）社区管理与物业管理要尊重居民的意见

发挥居民主观能动性管理，按小区划分每个小区应该根据住户多少选出一位到多为热心居民成为居民小组长，参与小区和社区相关事务的决策。这也是逐步培养居民自治意识，居民参政议政不但调动了各方参与意识，更能有效推进社区建设，物业管理水平的提高，并有效的起到稳定社会的政治功效，同时居民小组长也可把社区和国家发生的一些大事要事，以及政策法规向居民做有效宣传。

（四）发挥志愿者的辅助管理作用

除了选任居民小组长，社区还可以将志愿者纳入到社区管理当中，对于热心公益事业、社区服务的志愿者，可将其统一纳入小区管理，发动志愿者对小区治安和人居环境进行监督和管理，对发现的乱扔、乱放、私搭乱建的行为进行制止，既为社区和物业服务企业减轻了压力，又提高了自我管理的积极性。

（五）探索建立物业纠纷调解委员会

充分发挥社区的调解职能，建立物业纠纷调解制度，由相关部门和社区共同牵头成立各小区的物业纠纷调解委员会，受理物业、邻里方面的纠纷和投诉，充分发挥自我管理的优势，实现快速、高效的调解和处置，通过加强基层自治来实现基层有序民主。

三、社区加物业的探索

社区是与为居民服务为目的，物管也是为居民服务的，两者能不能有机结合。让社区加入到物业管理的队伍，这样社区和物业既能优势互补又能联动发展。

（一）推进社区加物业的服务方式

临安镇北山社区成立于2009年，位于建水县北部新区，辖区面积3.5平方公里；是县级行政中心所在地；总人口4865户14790人，设30个居民小组；社区党总支现有党员142名，设4个党支部；辖区内有45家单位，40个居民小区，中学1所，小学1所，幼儿园1所，社区居民主要以公务员、单位职工、个体、城区务工人员居多，经济收入较稳定；是一个办公区、商住小区非常集中的新型社区。

随着社会经济、文化快速发展，居民对物业管理的需求越来越高，社区内现仅有8家物业管理公司进驻10余家居民小区开展业务，部分小区处于业主自行管理的无章无序状态，物业公司管理水平和规范化参差不齐，居民与物业公司矛盾纠纷日益凸显，已成为辖区内居民非常关心和反映强烈的热点、难点问题。

为有效解决北山社区基础条件差，无钱办事、无钱服务人民群众的实际困难，化解居民矛盾纠纷，提供就业岗位，维护社会稳定，按照上级关于加强基层组织建设和发展社区集体经济的相关要求，北山社区探索出了以社区集体经济和党员入股的“股份合作经济”方式，与个旧市坤鹏物业管理有限公司合作成立“北山社区物业服务中心”，开展办公区及居民区物业管理、家政、绿化等业务。

（二）优势分析

1.发展股份合作经济已经在诸多社区和村委会取得了显著成绩和成功经验的案例。

2.北山社区的工作职责和便民服务项目来看，都是为社区老百姓服务，与物业管理和家政服务大部分重叠，而且社区干部具有丰富的管理经验，充满朝气、敢闯敢试。同时，辖区内有各小区居民小组长、代表长期支持社区工作，人力资源十分丰富，社区也会将集体经济收入用于大力开展公益事业，非常有利于凝聚人心和力量。

3.社区加物业的结合除了加强了社区监督、管理、调解等职能，同时还提高了居民自治的积极性，有了主人翁的资态，形成了社区加物业的有机结合。

结论

终上所述，物业管理与社区管理的有机结合，是未来我国物业管理和社区管理的一种有益的积极探索，能有效化解物业管理与业主之间的矛盾，能够优势互补，联动发展，只有二者的有机结合，才能充分发挥好各自的优势，解决好社区居民与物业之间的问题，共同把社区的事情办好，促进和谐社区的构建与和谐社会的发展。

参考文献

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