探析房地产成本管理的合约规划的应用

探析房地产成本管理的合约规划的应用

李亚东

郑州清华园房地产开发有限公司河南郑州450000

摘要：本文从合约规划的重要性入手，对房地产成本控制中合约规划的具体应用进行了分析，并提出了提高合约规划应用的具体措施。

关键词：房地产；成本管理；合约规划

房地产项目管理离不开成本控制，同时成本控制决定了房地产企业利润多寡，在成本管理中，合约规划是重点内容。以合约规划为纽带实现了目标成本和动态成本的有效结合，在采购计划编制和资金计划方面，合约规划为其提供了重要依据，是确保成本目标得到有效控制的重要手段。合约规划打通了成本和采购两个通道，能够对目标成本情况进行及时监控，对超成本情况能够做到及时纠偏。

一、合约规划重要性分析

其重要性主要体现在以下三个方面：（1）在确定项目成本、质量、工期以及功能等目标时都离不开合约，合约对双方责任和权利关系进行了明确规定的，因此，在房地产领域，工程项目的管理核心就是合约管理；（2）房地产企业所开展的一系列管理活动实质上的就是签订合约和履行合约的过程。项目管理以合约管理为核心开展的。对房地产企业来说，成本管理工作是重中之重，而与其密切相关的非合约管理莫属；（3）在整个工程项目中都包含合约管理，而且合约管理是一项非常复杂的工作。通常情况下，建设一个工程项目大致需要立项、研究可行性、设计勘查、招投标、施工以及运营等几个阶段，在每一个阶段都会有与之对应的企业参与进来，形成的经济关系也就更加复杂。

二、成本管理中合约规划的具体应用

1、指导招标、签订合同

房地产企业在开发一个工程项目时，首先都会做出科学、合理的总体预算。在整个项目开发中到底签订多少数量合同，采购招标为多少等等，对这些都要有一个明确的规划，如果规划不明晰，在项目实施过程中将会面临阻碍，而且不利于经营者做出正确决策。将合约规划引入进来，能够在总体的预算范围以内，可以根据历史数据、成本测算和估算、造价咨询等对需要签订的合同进行提前规划，对合约双方的承包范围、关系等进行明确，有利于房地产企业顺利开展合同签订和采购招标等工作。在一个工程中，总包合同中涉及到的费项科目比较多，如果公司所处地区不同，合同范围也存在一些差别，所以合约规划也存在跨成本科目问题。

2、控制成本总量

如果在某一科目下企业需要签订三份合同，那么很有可能前两份合同中金额已经比预计金额超出，但是在科目成本总额之内，在签订第三份合同时发现已经超额，而这时采取成本控制已经无济于事。因此在预算范围以内，利用合约规划对每个合同金额进行确定，并且在签订过程中，做好金额的管控和对比工作，就能够实现事前成本控制。在具体业务中，成本控制会对一线人员造成大量成本拆分任务，并且很难保证拆分的准确性，进而导致成本得不到有效控制，引入合约规划，能够对项目成本进行有效控制。

3、明确合同权责落实

通常情况下对合同签订都是有一定审批权限的，尤其是块区域房地产企业。比如某企业规定如果合同在200万以上必须进行招标并且须得到集团审批，但是一些公司很有可能将原来金额为300万的一个合同拆分为两个，化整为零，从而绕过上述程序，这样一来，权责流程的意义也将不复存在。将合约规划引入进来对合同签订实现了金额、承包范围等方面的规定，能够有效避免上述事件的发生，确保成本得到有效控制。在成本管理上，与造价咨询公司合作对项目合同进行规划和树立，为采购招标、签订合同提供指导。预算管理部门根据总体预算将其分解为详细的成本科目和预算构成项。然后在合约规划范围之内打包预算构成项，建立起预算和合同之间的关系，对成本实现有效控制。

4、以合同双维度和科目分解合约规则

在实际合同业务基础上开展合约规划编制工作，确保合约规划和合同内容能够一一对应。执行合同部门在合同签订时，无论属于哪种合同类型只要选择与之对应的合约规划即可。而预算管控则由预算部进行调整。从单个合同的成本控制实现对全部合合同的成本控制。在整个成本管理中涉及到的内容比较多，并相关人员的经验和能力要求比较高，但是合同预测并不容易实现，因此，将合约规划引入进来，在实际发生过程中进行及时调整。

三、增强合约规划应用的主要措施

1、建立健全管理体系

加强房地产企业的成本管理体系，首先需要树立成本管理理念，提高职工的综合素质，不仅需要通过项目管理师资质认证，还要对其财务素养进行培养，只有加强了职工的成本管理理念，在工程项目施工时，项目才能得到有效的管理，才能实现成本控制，科学合理的按照成本管理制度进行预测、分析和控制，施工项目过程中严格按照成本管理进行控制，使各项成本控制在预测成本内，其次，要对职工进行定期培训，提高职员的责任心，使之具有一定的财务知识，才能帮助项目经理完成成本管理重要工作。

2、强化管理氛围

建筑企业可以建立专门的机构，对成本管理工作的各个环节进行监督和评审，根据建筑行业发展情况以及市场经济发展趋势，对成本管理进行科学合理的修改，保证成本管理时时适应市场经济的需求，一旦发现问题，要及时同相关人员进行沟通，得到有效处理。同时加强对全体职工，尤其是财务人员的综合素质培养和工作岗位监督，通过督促方式保证成本管理制度的有效落实，通过对各岗位的管理，做到“职、责、权”分明，成本管理记录定期进行核实，派专人对成本管理资料队形整理归档，除此之外，要建立健全完善的奖罚制度，最大程度的调动职工积极性。

3、科学策划

在正式招标之前，企业应当按照项目各方面的实际要求将管理策划报告编制出来，从总体上对其进行把握，其内容主要包括招标计划、价款支付方法、时间节点控制、成本控制、不利因素等。

结语：

随着我国经济的快速发展，建筑企业的发展规模逐渐扩大，涌现出了一批又一批建筑企业，成本管理成为企业快速发展的重要保障。成本控制贯穿于工程项目的始终，涉及到经济、管理、技术等诸多方面。每个阶段对成本管理的要求存在差异。比如在施工阶段，重点强调的是成本管理，也就是要控制住，在进行控制时需要以预定目标为前提，采取科学的控制方式，不然成本得不到控制反而会增加，致使房地产企业无法实现低投入、高产出的效益目标。

参考文献：

[1]李晓英.探析房地产成本管理的合约规划的应用[J].文摘版：工程技术，2015（3）.

[2]宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析[J].中国市场，2015（22）.

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