浅谈房地产企业精装修项目的成本管控工作

浅谈房地产企业精装修项目的成本管控工作

王静霞

广东广物房地产（集团）有限公司310000

摘要：随着房地产行业的快速发展，精装修交楼成为越来越多房地产企业选择的方式，精装修交楼一方面在一定程度上提升了项目品质，另一方面也为房地产企业创造了更大的利润空间。管控好精装修项目的成本工作，关系到经营者的投资回报率，本文主要针对精装修项目成本控制中普遍存在的问题进行分析，并提出解决方法以及对效果进行评价。

关键词：房地产企业；精装修项目；成本管控

前言：在激烈的市场竞争中，房地产企业要实现可持续发展，必须不断提高自身的竞争实力。精装修项目是房地产企业更好地开展营销服务的重要表现，但是，房地产企业在开展精装修项目成本管控工作中，存在一定问题，不利于房地产企业实现经济效益的最大化。因此，企业各部门应加强对成本管控工作的问题分析，并提出有效开展成本管控工作的方法。

一、房地产企业精装修项目成本管控中的问题

现阶段，房地产企业精装修项目成本管控中存在诸多问题，可能对房地产企业经济效益产生消极影响。

首先，在项目决策过程中，决策者缺少对开发项目的需求分析、消费定位、装修风格等的调研，将直接导致精装修项目的可行性、风险系数及收益预测与真实情况的偏差度。

其次，在项目设计过程中，相关设计人员如未能在项目前期针对项目材料标准、技术要求、施工工艺等因素加以分析及优化，可能将项目施工引入误区，增加工程变更的发生，从而导致装修成本的增加。

再次，在招标采购过程中，招采人员如未能实施有效的招采方式，未能对主要材料的品质进行约束，未能对施工单位进行综合实力的合理评估等，均会对精装修项目成本难以把控，从而造成实际成本居高不下，同时，工程质量难以保障。

第四，在施工过程中，由于前期在决策、设计及招标过程中留下的各种风险和不确定因素将会在这一阶段得到体现，因此，这一阶段的管理显得尤为重要。并且，现场工程师因缺少经验或管理制度而造成的施工工序的紊乱、成品保护措施的不当等，均会造成精装修成本失控。

最后，在竣工结算过程中，相关人员如未能对经济成本支出进行科学合理的核算，而施工单位工程结算中存在多算、高定额、高收费标准等问题，将影响精装修项目成本管控工作，从而降低房地产企业经济效益。

二、有效开展成本管控工作的方法

精装修项目成本管控工作对降低房地产企业经济成本、提升利润空间发挥着重要作用，但是相关人员必须施以有效的成本管控工作方法。

首先，针对决策阶段存在的问题，决策者应进行充分的市场调研，一方面提高项目的可行性与可操作性，另一方面降低运行风险，这是最为重要的一个环节。

其次，针对设计阶段存在的问题，设计人员应尽早介入，在项目前期进行设计风格、装修材料、工艺做法等的讨论与确认，尽量减少施工阶段的变更，有效控制精装修成本。

再次，针对招标采购阶段存在的问题，采购人员应加强集团采购的实施，这种方法不但能有效控制材料品质，更能降低采购成本，例如户内门、木地板、装饰石材、砖、灯具、开关面板等均可以集采的方式完成，有效的控制精装修项目的采购成本与材料质量。

第四，针对施工阶段存在的问题，现场工程师应加强对施工工序及成品保护的管理。合理地安排施工顺序，包括作业面的交接，都与保证施工质量、减少返工息息相关，而成品保护更是施工中的难点、重点。做好施工记录，保存好过程文件，在出现问题时能迅速找出问题，合理找到应对方法。

最后，针对精装修的竣工结算阶段存在的问题，应制定完善的竣工结算流程、加强防控机制的建立、完善奖惩制度，确保该阶段中成本管控工作的有效性。在激烈的市场竞争中，房地产企业要实现可持续发展，通过精装修项目提高投资回报率，则必须对精装修项目成本管控施以有效的工作方法。

三、成本管控的效果评价

随着房地产行业的快速发展，许多企业能够重视成本管理工作的重要性，进而纷纷开展成本管控。精装修项目是房地产企业成本管控工作的重中之重，通过施以合理的成本管控工作方法，取得良好的成效。如图所示，广东省某房地产企业精装修项目成本管控方法实施后的成本降低状况一目了然。

由图可知，广东省某房地产企业的精装修项目在成本管控方法实施之后，其成本管控工作效率提升，为房地产企业降低经济成本，对提高企业竞争实力发挥了积极的作用。在该房地产企业实施成本管控工作之前，精装修项目的决策、设计、采购、施工、竣工结算阶段在精装修项目中分别占据10%、13%、23%、43%、11%的比例。在成本管控工作实施之后，精装修项目的经济成本效益明显提升。相关人员对精装修项目进行合理决策，其经济成本效益提升8%；有效开展设计活动后，经济成本效益提升11%；通过对招标采购阶段的成本管控，其经济效益提升37%；有效在施工阶段中开展成本管控工作，能够将经济效益提升38%；在竣工阶段中，经济效益能够提升6%。

结论：精装修项目成本管控工作对房地产企业整体经济效益影响重大，因而相关人员应加强精装修项目的成本管控工作，以期降低生产成本，实现经济效益的最大化。随着房地产企业市场竞争压力的不断增大，降低经济成本是其提高竞争实力和实现可持续发展的必然途径。精装修项目作为房地产企业的重要工程项目，其成本管控工作占据重要地位。对此，房地产企业应针对精装修项目而提出合理的成本管控方法并在具体项目中加以实施。

参考文献：

[1]何小川.浅谈房地产开发项目现场成本的管控[J].福建建材,2013,03:108-110.

[2]汤伟生.浅谈中小型房地产企业成本管控工作[J].时代金融,2013,21:38-39.

[3]丁立秋.房地产企业成本管控相关问题研究[J].经营管理者,2014,04:227-228.