探究房地产开发企业税务筹划

探究房地产开发企业税务筹划

郑斯俊

广东顺北置业发展有限公司

摘要：税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，直接关系到企业的经营利润。由于房地产行业是一个税费负担较重的行业，对房地产开发企业的税务筹划，企业经营者都很重视。本文就房地产开发企业税务筹划进行论述，期望能对企业做好税务筹划有所借鉴。

关键词：房地产；开发企业；税务筹划

引言

从事房地产开发工作的企业在合法的范围内对税务管理方面进行相关的筹备和策划，以减少企业在税收中所缴纳的税款，不断对企业的管理制度进行完善，增加企业在经营中的收益，减轻企业缴纳大量税款的经济负担，可以培养企业自觉纳税方面的意识，为国家的税收工作产生良好的税收氛围。

一、房地产开发企业税务筹划的特点

（1）筹划性。纳税义务具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。

（2）合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。

（3）目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。

（4）多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

二、房地产税务筹划具体方式

2.1利用临界点进行税收筹划

在房地产开发中土地增值税的筹划中，最常用的方法就是纳税临界点筹划法，其是指纳税人在经营中遇到税收的临界点时，通过对收入和支出进行调控，以合理降低税负。例如土地增值税税法相关条例规定，纳税人在出售普通住宅时，若增值额不及扣除项目金额的百分之二十，则不需要征收土地增值税；若超过百分之二十，那么其全部的增值额都应该按照相关税法规定进行征税。百分之二十就是临界点，在税收的筹划过程中，充分注意和把握临界点的税负效应。作为开发主体，可以综合市场、税收等因素，制订科学的定价机制，控制临界增值率；也可以从提升产品品质的角度入手，提高成本投入，使增值税扣除项目增加，从而控制收税临界增值率。

2.2利用不同的投资方式进行税收筹划

房地产企业有两种物业经营方式：一种是出租物业取得租金；还有一种就是房地产联营按占股比例分取利润。投资方式不同，将导致不同的税收筹划方式。

1.按出租取得租金的方式：

（1）营业税。房屋租赁属于服务业的范畴，营业税要按租金收入的5%进行计税征税。

（2）房产税。租金收入的12%进行计征税。

（3）城建税。位于市区的房地产开发企业，城建税税率为营业税的百分之7%（视地区差异不同，其中市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，现以市区为例），为租金收入的（5%×7%）0.35%进行计税征税。

（4）教育费附加。租金收入的0.15%进行计税征税。

（5）印花税。根据国家相关法律法规规定，在订立合同时，企业必须缴纳印花税，具体金额为租金收入的0.1%。

（6）所得税。城建税、教育费附加和营业税可以在税前去除，企业应缴纳的所得税应为租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即为租金收入的23.62%。

把六种税负相加便可以计算出物业出租企业总体税负为租金收入的41.22%。

2.按联营方式：

（1）房产税。按相关税法规定，房产税应在扣除房产原值的10%-30%后进行1.2%的计税，假设房产原值为A，并按照30%计算，应缴纳的房产税为（1-30%）×1.2%，即为0.84%A。

（2）土地使用税。土地使用税的税负各地不一，假设城区的单位税额为B元/平方米，面积为C，则土地使用税为BC。

（3）所得税。假设联营利润为D，则所得税为25%D。

综上所述，三种税负相加便可以计算出总体税负为（0.84%A+BC+25%D）。

无论哪种方式都可以找到税负的均衡点。租金是前期可初步确定，可利用租金来预测联营收入利润，即当41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D时，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。

2.3利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业在确认收入时，在税法规定的原则范围内，充分利用会计的谨慎性原则，用客观实际的标准进行收入确认评估，对能确定收回的部分确认为收入。

2.4利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

资金是房地产开发企业的命脉，作为资金密集型行业，采取什么样的资金筹措方式，对企业经营成果容易产生长远影响。从税收角度来说，不同的资金筹措模式对企业税收的影响显著，可充分利用房地产开发企业对资金需求规模大的特点，结合公司自身特点，对税收进行筹划。

三、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势

3.1房地产企业筹资环节的税务筹划

企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量新成本。

3.2房地产企业在设立环节上的税务筹划

税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。

3.3房地产企业开发环节的税务筹划

房地产开发费用的扣除方法有不同规定，规定不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和与税率，达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。

3.4房地产企业销售环节的税收筹划

企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的代理业务，令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分代理业务能适用与之相适应和配套的税率，降低相关税负。

结束语：房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文通过对房地产企业在税务筹划中的研究，以期提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。

参考文献

[1]谢翠.税务筹划在房地产开发企业中的应用.经营管理者.2010（04）.

[2]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析.财经界（学术版）.2011.