论加强宅小区物业管理的几点方法

论加强宅小区物业管理的几点方法

杨晓玲1，宋文莉2

（1.河南石油勘探局地质调查处，河南南阳473132；2.河南南阳市油田机械制造有限公司，河南南阳473132）

作者简介：杨晓玲，河南石油勘探局地质调查处。

摘要：随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一些问题，文章基于此研究探讨市场经济条件下物业管理的理论体系和物业管理企业的发展新路，对进一步搞好物业管理具有重要的现实意义。

关键词：物业；管理；规划

物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。文章以下拟介绍加强城市住宅小区物业管理的相关方法。

1建立“质价相符”的服务收费机制

应从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务收费，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时使广大居民树立物业管理服务的消费意识，物业管理服务不是“免费的午餐”。

2加强对业主大会工作的指导监督

对业主成立业主大会的，物业所在地的房地产行政主管部门要深入实际，耐心细致地做好指导监督工作，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时，要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

3全面提高物业管理人员素质

开展物业管理技术进步方向和重点的研究，推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平。要加强物业管理专业人员管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德、勇于开拓、具有敬业精神的专业人员队伍。因为高品牌的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平，主要采取以下两项措施：第一，抓好上岗前的培训。按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，对各类人员进行培训，经考核合格持证上岗。第二，抓好专题培训。企业根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员进行专业培训，使员工技能不断提高。

4努力提高服务质量

物业公司的主要职能和任务，在于一个“管”字。只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿着整个物业管理工作的连线，服务质量竞争是物业公司竞争的核心，才能提高服务水平，做到管理、服务齐头并进，迎合业主需求，把握市场机遇，发展壮大我们自身的物业管理企业。物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。

物业管理的社会化服务，是物业管理的宗旨；高质量地为业主服务，是物业管理存在的基础。一是从企业内部着手，加强企业领导者思想意识的转变，强化服务意识；加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量；增强员工市场意识。二是物业管理企业规范自身的服务行为。这是业主衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准。三是物业管理企业要积极完善自身的服务体系，做到：常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。如对于设备设施维修、保安、保洁、绿化等工作内容，成立专门的专业公司，物业管理企业选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，但管理责任不转包，既能更有地提高专项工作的管理服务水平，同时也节约内部劳动，优化内部资源；针对居民生活需求，加大有针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。

5结语

城市住宅小区物业管理的健康有序发展是构建和谐社会的必要组成部分。虽然我国物权法的颁布实施为小区物业管理的发展奠定了坚实有力的法制基础,但随着我国城市住宅小区数量的迅猛增多,物业管理纠纷日益突出。因此,用完善的法制,科学合理地规范业主、物业服务企业、开发建设单位以及政府的行为,使之能够良性运转、协调合作,这是减少和消除物业管理纠纷的关键。

切实加强城市住宅小区物业管理应该成为全面建设小康社会、树立民本思想、打造服务品质、提升社会整体质量的一个重要方面，解决我国城市住宅小区物业管理方面的问题，还要强化法治观念，坚持有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。同时要做好物业管理的技术、管理、服务等方面的各项工作。

参考文献：

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