拆迁安置房项目管理探究

拆迁安置房项目管理探究

吕明亮李依莎

大学士工程管理有限公司浙江省杭州市310026

摘要：拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为五年）无法将该房过户给他人。就是因为如此，所以拆迁安置房与其他商品房有所区别，它最开始的受用对象仅限于被拆迁人，所以为了使得拆迁户获得满意的住房体验，必须要保证好拆迁安置小区建设工程的质量管理工作。

关键词：拆迁安置房；项目管理；质量

1拆迁安置房项目概述

拆迁安置房是配合城市扩张、改造项目以及国家重点建设项目，保障拆迁安置居民居住而定向建设的保障性住房。从本质上来看拆迁安置房项目也属于房地产项目范畴，但与普通的房地产项目比较，存在一定特殊性，具体如下：一是安置房拆迁与建设具备了较强的并行工程特征，在关键时间节点上要对相关设计进行严格控制，才能保证项目建设充分落实。二是拆迁安置房项目具有显著的政策性特征，对质量控制要求较高。三是拆迁安置房项目具有很长的项目生命周期，所以在规划、设计、施工、交付等环节均要给予阶段性控制，做到环环相扣，才能保证项目质量达到要求。

2关于拆迁安置房项目的特点

拆迁安置房是配合城市扩张、改造项目以及国家重点建设项目，保障拆迁安置居民居住而定向建设的保障性住房。从本质上来看拆迁安置房项目也属于房地产项目范畴，但与普通的房地产项目比较，存在一定特殊性，①安置房建设与拆迁工作具有极强并行工程的特点，这就要求对关键时间节点进行较严格的设计和控制；②拆迁安置项目的政策性极强，要从“形象工程”的高度做好对项目的定位工作，严格把好项目质量关；③拆迁项目工作是系统工程，项目范围中不但要考虑拆迁和安置等子项目，也需要对公共配套基础设施建设和管理等内容进行认真策划；④拆迁安置项目生命周期较长，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。由以上几点可以看出，只有正确理解拆迁安置房的主要特征，才能保证工程项目的顺利实施，才能达到预期的总目标。

3拆迁安置房项目管理中存在的问题

3.1缺乏合理的施工方案

当前大多数施工队伍都存在专业水平良莠不齐的现象，很多施工队伍制定的施工方案都是仅凭经验完成，没有实地考察工地的现状，所以导致难以合理地规划和利用施工现场的环境，无法协调各个工种之间的工作，进而影响了现场施工的有序进行，施工中容易出现质量安全问题。此外，当前我国很多施工单位急于投入施工过程，没有做好充足的施工准备，在前期缺乏施工场地的情况调查，导致最终达到的效果无法满足预期要求。

3.2建筑材料的质量问题

在拆迁安置房项目建设当中，原材料的优劣是影响整个工程建设质量的重要因素，只有在源头上控制材料的质量，才能够确保整个工程建设的质量。当前在很多拆迁安置房项目建设当红，材料管理体系都不是十分健全。在材料采购当中，独立采购是大多数项目采用的采购方式，质量监督管理体系没有落实到位，一些采购人员素质水平参差不齐，致使材料采购的质量不能够有效的保障。在材料管理当中，乱堆乱放的情况时有发生，保管措施也不到位，致使材料在保管当中出现极大的浪费，甚至一些材料会出现变质，直接影响到工程建设的质量。

3.3质量问题

（1）地基建设质量不达标而失去稳定性，使得房屋出现不均匀沉降，墙体裂缝，下水道系统发生堵塞或者是断裂等问题。

（2）墙体粉刷材料质量不过关，施工方法缺乏专业性，导致墙体发生不同程度的开裂或者起皮现象。

（3）对于墙面涂料，防水层材料，防盗材料等的材料选择没有严格按照房屋质量标准设计要求选取，较多地选用了劣质不过关的材料。

（4）外墙的窗户后边发生渗水现象。外墙因抹灰处理不到位壳裂而发生渗漏现象。圈梁底及构造柱边缘，阳台里外口外墙发生渗水。阳台之间的隔板墙体，山墙，固定落水管的管卡脚处墙，女儿墙发生渗水。

（5）管道及地面的衔接处、排水管道、出屋面管道周壁、厨卫地坪斜处发生渗漏等。

4拆迁后安置房建设工程项目管理要点

4.1进一步完善工程质量监管体系

施工单位来施工之前必须对整体工程质量进行系统的分析，对于具体环节的质量管理必须具有明确的责任人，并建立层层相扣的把关制度。将整个工程已项目经理责任制形式层层落实，施工现场的质量管理人员还要结合具体的施工技术标注和规范，检验制度及质量评定体系，对施工单位的质量管理体系进行审查，对施工组织方案和现场管理进行严格的质量监管，使整个施工质量管理工程不断地趋向制度化和规范性。

4.2强化施工材料和设备管理

首先，对于施工材料的管理，必须建立明确的材料管理档案，对材料的收、发、用形成详细的记录，同时做好材料的采购把控，所有进场材料必须出自正规厂家，具有合格的质量验收。在材料进场之前再次通过抽样送检的形式来确保其质量可靠性。其次，对于施工设备的管理，必须确保所用设备具有良好的性能和安全的使用性，并加强入场设备的日常养护管理，谁操作谁管理，确保所有设备操作人员都是持证上岗的合格操作者。

4.3加强施工现场质量控制

拆迁安置房项目工程需要较长的周期，有着十分复杂的环节，在施工中应当加强对各项工作的重视，保证每道工序都的施工都能够满足相关标准规定，在经过验收合格后方可进入到下一施工环节。一旦出现质量问题应当及时进行调整、整改。为了保证施工现场质量管理工作的落实，应当明确划分各个部门和人员的责任，加强对人员质量安全意识以及专业技术水平的培养和提升，保证每个人都各尽其责。应当做好材料的管理工作，保证材料质量、机械设备等都能够满足施工要求，杜绝不合格材料进入施工现场，加强对机械设备的检修。同时，施工进度对拆迁安置房项目施工质量也有着较大影响，为此，需要合理制定施工计划，严格按照计划开展工作，一旦出现问题难以按照预定计划完成应当及时和有关部门进行协商，同时进行适当调整。管理人员应当合理调整施工安排，加强对施工进度的控制，可以引入现代计算机网络等科学技术，对施工过程进行可视化管理和监控，及时发现施工中的问题并且弥补其中的不足。

4.4重视项目配套建设的管理

重大工程配套商品房配套设施建设工作有政府的主管部门统一协调和支持，做起来相对容易一些，但是作为项目总承包方必须从一开始就要重视这项工作。仔细调查周边环境，积极同有关单位联系沟通，发现问题及时提出，自己能够解决的努力去解决，自己不能解决的要及时向主管部门汇报。督促政府主管部门重视，在地块招标前，先落实地块周边的配套设施建设计划，做到市政配套设施提前建设或同步建设。

总承包方要对市政道路、污水排放、自来水线路、电力线路、通讯线路、有线电视线路、小区内道路、围墙、绿化、安保等配套项目有一个统一的计划安排；计划安排要合理，明确进场退场的时间节点，需要交叉施工的配套项目，要统一协调，避免出现打架返工现象；配套项目的施工计划要和项目总体计划相协调，分包之间的计划要相协调，避免出现相互影响拖后腿的现象；配套施工阶段要建立一个高效快速的协调机制。

结束语

拆迁安置房项目管理过程中，坚持管理、规划、设计、施工建设和质量监督的原则，强化质量、成本等方面的管理和控制，在满足质量要求的前提下，控制好进度及建设成本，保证安置房建设项目顺利实施，为拆迁居民安居乐业提供保障。

参考文献

[1]刘帅,王帅,周文俊,杜金隆,许友,孔梦迪.浅谈拆迁安置房的质量问题及对策探讨[J].江西建材,2016(19):79.

[2]彭朝文.拆迁安置房建筑工程成本的影响因素及解决途径[J].江西建材,2016(17):248+253.