房地产开发项目全过程成本控制廖远东

房地产开发项目全过程成本控制廖远东

廖远东

广州市国翔置业有限公司广东广州510000

摘要：有效的成本控制是促进房地产项目开发成功并获取经济效益的基本保证，也关系到房地产行业的长期发展进程。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目全过程成本控制措施进行了研究，具有一定的参考价值。

关键词：房地产项目；全过程；成本控制

0引言

近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞。我国的房地产项目在不断拓展的同时也面临激烈的市场竞争，而且复杂多变的地产业形势也增加了房地产企业的发展挑战，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，房地产企业需要在确保建设质量安全的基础上，强化全过程成本控制，通过体体制化、精细化管理节约各项成本开支，使房地产项目的经济效益实现最大化。

1全过程成本管理需要的基础保障

1.1高度重视与全员参与

房地产项目的开发是一个动态的过程，其成本管理更是一个系统工程，需要策划、设计、招标、施工、结算各阶段全体人员共同努力来实现。各部门及各级人员对于成本控制的要求是否认真执行，往往视管理层是否重视与支持有关。因此，一方面领导需高度重视全员控制成本，另一方面培养员工控制成本意识，调动员工控制成本的积极性、主动性，实现全员重视与参与成本管理工作。

1.2建立与完善成本内控体系

房地产企业能够精细化、高效控制成本，需要有完善的成本管理体系，一般包括各类制度、规定、办法、细则等。如目标成本管理规定、责任成本管理规定、设计变更与签证管理规定、采购信息管理规定、成本档案管理办法、工程合同管理办法、工程结算复核实施细则、工程招标管理办法等等。用这些制度规范员工工作，保障工作质量，也有利于成本管理的责任考核。

1.3信息系统构建

为保障成本数据的保密，可对不同人员设置获得成本数据的范围权限。而建筑信息模型（BIM）的到来为房地产企业真正意义上实现全过程成本控制提供了工具和方法。BIM是一种包含丰富数据、面向对象、具有智能化和参数化特点的建筑信息模型。它支持不同项目阶段、不同项目参与方以及不同应用软件之间的信息交流和共享，可实现对建设工程项目设计、建造及运营的全过程管理。BIM模型具有信息完整性、关联性及统一性的特点。完整性体现在BIM不仅包括建筑3D几何信息，还包括工程的设计、施工、维护等完整的信息。关联性指组成模型的构建是可辨识和关联的，能够被统计和分析。统一性性表现在建筑生命周期内各阶段模型的信息是统一的，在不同阶段对模型进行修改或扩展时不需要重建。

2项目各阶段建安成本控制重点及措施

2.1项目立项决策阶段

决策阶段主要是进行可行性、合理性研究，是项目投资开展的基础。在房地产项目中，立项决策是项目投资与否成功关键，项目决策前应加强项目产品档次定位。无论是通过哪种方式获得土地，在获得土地之前，应根据土地出让条件、市场调研等确定产品定位，如出让条件中有要求住宅需精装修交付、通过绿色建筑验收等。项目策划定位确定了基本上就确定了建安成本，因此在获得土地之后还需要根据项目周边市场近期需求状况、未来市场趋势对产品定位，对方案进行进一步论证，通过测算项目成本及收益，获知产品定位的合理性，便于领导决策。

2.2规划与设计阶段

项目决策定位以后，控制工程造价的关键在于规划与设计阶段，根据资料分析，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但它对建安费用的影响程度可达75%以上，规划设计内容主要包括建筑安装工程、室外管网及景观工程、公共配套设施等。

规划与设计阶段成本控制的重点包括：①规划指标：可售率、赠送面积、架空层、天井、停车位、小区地面标高；②主体建安：钢筋混凝土含量、门窗比、外墙材料、安装材料选型；③地下车库柱网及平面布置、标高及埋深；④配套管网、景观：给排水管网布置、水泵房与配电房位置、景观与绿化优化。

房地产开发建安成本在施工前有很大的调整空间，地产单位应该建立不同业态档次项目的建造标准、技术指标，供各项目设计参照，同时也是评定设计是否经济性的依据。在设计阶段应用多种手段要求设计单位优化再优化。为保障规划与设计的合理性与经济性，该阶段应采取以下措施。

2.2.1推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑技术方案与经济方案相结合的设计招标方法，设置科学的评标办法，既能优选方案又兼顾经济合理，组织有关专家综合评比，择优确定中标方案，同时吸引未中标的方案优越的地方，优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。

2.2.2通过合同约束设计单位降低工程成本

推行限额设计、标准化设计，落实设计奖惩责任制，让每一位设计人员把技术和经济有机结合起来。在设计合同约定设计收费与标准化设计、设计变更、限额设计、节约成本方面直接挂钩，若好的技术设计同时节约成本，按节约成本相应给予奖励，而由于设计变更、返工等设计质量问题或不经济，应相应扣罚设计费用或质保金。限额设计的技术经济指标如每平米钢筋含量、每平米混凝土含量、窗墙面积比等，这些指标均需与以往项目中较优的设计成果比较。如此，能增强设计人员的工程成本意识。

2.2.3重视出图审核、推行设计监理制度

做好设计方案的评审，加强设计质量监督、技术经济合理性审查。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资成本浪费。尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改。此项花费的代价最小，取得的效果最好。若企业自身工程技术人员水平有限或没有动力时，可委托设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改正意见，设计院应采纳其合理的建议。

2.2.4运用价值工程

对于一些新项目没有限额指标，无法进行对比；或因项目销售等特别规定，超出正常设计要求，可运用价值工程（价值=功能/成本）来评估设计的合理性：即产品功能有较大幅度提高，产品成本有较少提高。成本虽然增加了一些，但功能的提高超过了成本的提高，因此价值还是提高了。

2.3招标阶段

根据项目特点及企业掌握资料情况选择合适的招标方式，争取选择较好的承包商或材料供应商，不要一味追求最低价，兼顾企业资信、以往合作情况等各方面因素，综合评定得分最好的合理低价中标单位，以实现施工过程中质量、进度、成本达到最优。

招标阶段成本控制重点包括：①招标方式是公开还是邀请；②招标内容：评分细则合理公平公正、品牌限定范围档次一致；③合同条款：经济条款具体明确、风险约束合理、责任明确；④工程量清单及控制价：项目特征完整准确、工程量准确、控制价合理，尽量不设暂估项、暂定项。该阶段做好成本控制应采取以下措施。

2.3.1工程量清单的审核

造价人员应对工程量清单进行复核，确保工程量清单项目准确、完整，避免工程量清单的少算、漏算、多算以及特征描述错误。尽量少设暂估价、暂定项。因部分专业图纸深度不足，不能满足编制清单的需要，需后期深化设计确定此部分造价，在合同条款中应详细明确计量计价办法，尽量避免施工过程中合同条款争议引起索赔发生。

2.3.2招标文件审核

工程招标文件关键内容包括：投标人须知、评标办法、合同条款、工程量清单。企业要重视合同管理，招标人员重点把握招标须知和评标办法严密性与合理性，保障投标人公平、公平。招标部门应组织工程人员、造价人员对招标文件细致、严密地审核。工程人员重点审核进度、技术质量相关约束条件；造价人员重点审核合同经济条款、工程计量计价管理办法、价款调整方式、结算条款等，反复推敲合同文字的措词，详细明确约定双方履行职责义务。

2.3.3集中采购，建立战略合作伙伴

为保证资源的投入效用需要依靠有效的采购管理手段。在大宗材料的采购上，采用集中招标，实行规模化集中采购建材及设备，由于金额巨大可以有效降低成本，与供应商形成长期战略合作关系，采购的产品性能也稳定。

2.4施工阶段

施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程项目的质量安全，并加大施工监管力度，合理控制工程意外费用以及额外支出，在工期规定时间内保质保量完成项目建设开发，加速资金回笼，及早发挥项目的经济效益。该阶段的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种工程变更与签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

施工阶段成本控制重点包括：①控制设计变更与签证；②严格设备、材料的供应管理；③严格审核工程进度款支付。

2.4.1重视施工图纸会审与合同管理

设计管理部门应组织各专业工程师对图纸进行多层次会审会签、互签及审批，力争在开工前把图纸中的问题修改完。施工单位进场时，工程部组织设计单位、施工单位、监理单位进行技术交底。项目公司应组织招标部、成本管理部就招标文件、投标文件、合同文件对工程管理人员进行交底，明确合同范围及预防承包人在施工中可能提出的索赔、变更与签证控制点。

2.4.2规范变更与签证、进度款支付制度

现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不规范，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%～20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理。估算较大工程变更、各部门评价变更带来的各种变化，确定其合理性。必须遵循“先洽后干”的原则，在确认签证前应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。对工程变更与签证应定期进行分类汇总统计分析，对工程造价实际值与目标值进行比较，动态管理。并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

支付进度款应严格按合同约定，根据己完成的节点由施工图纸计算实际完成工程量确定造价，要特别注意扣除分包项目、保修金、水电费及甲供材料，减少资金提前支出成本。

2.4.3严格材料与设备供应管理

通常材料费用一般占工程造价的65%以上，对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。大额的甲供材料一般通过招标方式确定价格，施工阶段做好材料需求计划表，按施工进度要求及时供应，同时还要把握好进场材料的质量关，避免因材料质量问题返工。

乙供材料主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与投标一致、或在原招标限定的品牌范围内，在这过程中一定做好记录，留存资料。如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。

2.4.4重视工程资料管理

各类工程资料完整与真实是工程成本控制基础工作。如施工图纸、设计变更、现场工程签证、工程联系单、工程验收单等，特别是隐蔽工程和容易引起争议和纠纷的部位节点，必须及时掌握第一手资料，可以是文档、影像和图片。同一个问题，有几份相关工程资料，可以相互佐证。其次，设计变更或签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员成本控制观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别是隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程成本。

2.5竣工阶段

2.5.1重视工程结算审核

单项工程的结算均是由施工单位报送竣工图纸、资料及结算书，经监理、项目工程人员审核，报送成本管理部审核，一方面要审核图纸、资料的完整性与真实性，可通过各类相关资料分析、或现场勘查。特别注意一些减少工程造价的设计变更施工单位往往有意不报。另一方面审核价款计算的合理性，可通过标准工程指标法、筛选审核法、分解对比审查法、重点抽查法。

2.5.2实行项目成本后评估

房地产项目成本后评估工作是在工程竣工结算之后开始进行的，是对工程项目的相关资料的收集，并对工程项目的成本进行全面控制和评价，总结经验教训，建立健全的数据库，为工程后续项目测算成本和管理提供参照和依据。同时及时对项目进行决算，后评估，实行投资节约奖励。对项目班子和个人给予一定比例的奖励，可以充分调动全体员工参与管理成本的积极性，自觉把节约成本理念带入各自的管理工作中，使房地产项目开发获得最大的利润。

3总结

综上所述，房地产项目全过程成本控制对于实现房地产行业利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地具有相当重要的作用，我们要充分认识到它的重要性。房地产企业的成本控制不是某个环节的控制，而是全过程的控制，只有各个不同阶段工程项目成本控制得当，控制方法运用及时合理，各环节之间衔接紧密，才有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，为企业发展创造积极条件。本文主要研究了房地产项目全过程成本控制问题，探究了房地产项目开发全过程成本控制的方法，供同行参考。

参考文献：

[1]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012

[2]罗迪.对新时期房地产开发项目全过程成本控制的探讨[J].中国房地产业，2015（12）

[3]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014，20：46+48.