如何减少房地产经济波动及其金融风险

如何减少房地产经济波动及其金融风险

靳文庆

靳文庆

世茂集团

摘要：随着时代的不断发展，我国经济呈现出高速发展的态势，房地产经济在我国经济发展中发挥了十分重要的作用。当前我国正处于经济转型时期，房地产行业逐渐成为了我国支柱性的产业，随着时代的不断发展，房地产经济的发展呈现出波动性的变化，这给我国的经济稳定性发展会造成一定的影响。因此如何对当前的经济波动进行有效的调控，避免在发展过程中出现一些金融风险，成为了相关部门应该重点研究的问题。

关键词：房地产；经济波动；问题；金融风险；策略

房地产行业在发展的过程中本身就是一个较为复杂的行业，其中涉及多个周边行业的资金和人工密集型行业，因此在发展的过程中要充分考虑多种影响因素。房地产行业的高速发展，不仅能够促进我国经济得到有效的提高，同时还能促进建筑，冶金等多个行业朝着积极的方向进行发展。由于房地产行业在发展过程中涉及大量的资金，因此很容易出现一些金融风险，从而影响整个房地产行业的稳定发展。从当前的发展情况来看，虽然我国十分重视对房地产经济波动的控制，但是在具体的发展过程中仍然存在一些不稳定的因素。就会给房地产行业的发展造成一定的冲击。

一、房地产经济波动性所引发的金融风险

随着时代的不断发展，房地产行业的未来发展前景十分可观，人们对于房子的需求属于刚需，因此房地产行业在具体的发展过程中会呈现出高速发展的态势。如今房地产已经表现出金融资产化的特点，在具体的发展过程中，房地产经济的波动主要是由于房价波动而带来的一些金融风险。在具体的发展过程中，如果不对房价波动进行有效的调控，将很容易影响整个房地产行业的高效发展，虽然我国相关部门十分重视房地产行业的金融风险防控，但是在具体的发展过程中仍然会出现一些金融风险问题。从当前的发展形势来看，房地产贷款的比重在逐年下降，但是房地产市场出现的一些波动，也会影响银行的正常发展。房地产市场出现异常波动以后，借款人无法及时完成相应的还款任务，就会影响银行的正常发展，甚至会给银行造成一些坏账或是增加收账的困难性，这样银行的金融风险也会大大提高。即使一些贷款者将房产抵押给银行，但是一旦出现金融风险，银行在处理抵押物的过程中也会存在一定的风险，房产泡沫化问题的出现会打破原有稳定的房产经济发展体系，会对整个市场房地产的需求稳定性造成一定的冲击。由此可见，合理的对房地产经济波动进行有效的调控显得十分重要，将房地产行业的经济波动控制在最小的范围内，这样才能避免一些金融风险的出现。从而促进我国房地产行业得到更加稳定的发展。

二、房地产经济波动的主要影响因素

房地产行业在发展的过程中会出现周期性的波动，房地产行业之所以会产生经济波动，是内在因素和外在因素共同作用而产生的。内在因素一般是指房地产的收益率以及房地产的投资情况，由于房地产行业是一个高利润的行业，因此房地产行业会进行迅速的扩大，但是盲目的扩大会造成供需关系呈现出畸形的发展态势，房地产经济会出现泡沫化，因此会给社会经济的稳定发展造成不利的影响。房地产经济波动的外在因素主要是指社会经济的发展因素以及国家出台的一些相关政策。外在因素对于房地产经济的波动也会造成很大的影响，当前部分城市已经出台了限购政策。限购政策的出台，能够对当前房地产市场进行有效的调控。除了内在因素和外在因素以外，战争以及自然灾害等问题都会影响房地产行业的发展，因此房地产行业在具体的发展过程中，想要对经济波动进行更好的管控，则需要从多个方面入手，充分考虑到当前行业的发展情况，对于一些可能出现的问题进行提前预警，这样才能促进房地产行业得到更好的发展。

三、房地产经济波动的管控措施

（一）供求失衡下的房地产经济波动调控措施

想要对房地产经济波动进行更好的管控，相关部门应该深入研究当前房地产经济在发展过程中存在的问题，并且根据问题，提出相应的解决措施。从当前的发展情况来看，我国房地产市场始终存在供需不平衡的问题，供需不平衡的问题可以说是房地产市场的一个常态化特点，如果无法处理好供需平衡的问题，将会严重限制房地产行业的高效发展。想要对供需问题进行有效地解决，政府就需要采取相应的宏观调控政策。如果房地产经济波动无法得到有效的控制，将会导致一系列的金融危机，2008年美国发生的金融危机就与房地产行业有着很大的关系，因此我国在发展的过程中为了避免出现相同的问题，国家需要对当前房地产市场进行有效的宏观调控，出台相应的管控措施来尽可能的减少房地产经济的波动幅度。即使房地产经济产生一些波动也要在相关部门的控制范围内，这样即使出现一些金融风险，相关部门也能进行很好的解决。从而避免出现一些较为严重的金融危机。国家需要对房地产市场进行有效的控制，需要借助矛盾的不同性质房地产市场供需矛盾进行科学有效的解决。相关部门应该制定科学合理的管控措施，根据当前市场的具体发展情况，制定相应的方案预警，这样能够有效平衡房地产的供需问题。从而对房地产经济波动进行更好的管控，促进我国房地产行业能够得到更加高效的发展。

（二）宏观政策影响下的房地产经济波动的调控策略

从当前的具体发展情况来看，我国为了保证房地产行业得到更好的发展，会在发展的过程中出台一些宏观调控政策，虽然出台的宏观调控政策会在短期内引发房地产市场经济水平的下滑，但是如果从长远的发展角度来看，国家出台的宏观调控政策能够为房地产市场的发展提供有力的保障。促进我国房地产市场的发展呈现出高效稳定的发展态势，这样才符合我国经济的发展理念。房地产行业在发展的过程中，我国出台了众多宏观调控政策，但是部分宏观调控政策已经无法适应当前社会的发展需求，对于一些已经失控的宏观调控政策，国家需要进行及时的纠正和优化，从而将宏观调控政策的作用充分发挥出来。在对房地产市场进行宏观调控的过程中，一定要遵循稳定性的原则，如果没有充分意识到稳定性原则的重要性，在发展的过程中则很难对房地产经济的波动进行有效的调控。国家出台的宏观调控政策，也是形同虚设。因此在具体的发展过程中一定要遵循稳定性的原则，这样可以为房地产企业制定长期发展战略提供相应的帮助，避免房地产企业在制定决策的过程中呈现出盲目性和短期性的发展特点。通过有效的宏观调控政策不仅能够促进我国房地产行业得到更好的发展，同时还能有效缓解银行面对的一些金融风险。

（三）房地产价格变化影响下的房地产经济波动的调控策略

房地产行业在发展的过程中与银行的关系十分密切，从当前的具体发展情况来看，与房地产有关的银行金融风险产生的主要原因是因为银行在发展的过程中对于一些信息没有进行充分的分析和了解，放宽了对房地产行业的贷款要求，这样就会导致银行大量的资金都流入到房地产投资领域，一旦房地产市场出现问题，将会直接影响银行的正常发展。当前我国大部分城市的房价始终处于居高不下的状态，价格虚高的问题很有可能会让房地产行业处于有价无市的困境中，这样不仅会造成房地产行业泡沫化的问题，同时还会给银行的信贷系统造成一定的冲击，严重影响银行的高效稳定发展。面对当前出现的种种问题，应该对房地产价格变化影响下的房地产经济波动进行有效的调控。房地产的价格受很多因素的影响，其中包括土地的交易价格以及拆迁费用等等，因此在制定房地产价格的过程中需要考虑多种影响因素，这也是为什么当前我国房价始终居高不下的原因，因为如果随意降低房价，不仅会影响社会的稳定发展，同时还会造成一些金融风险。房地产价格指数是房地产价格变动趋势和变动程度的反映。房地产价格指数能够让人们对于当前的房价有一个更加明确的认识，针对不同时期的涨幅情况，也能进行更加高效的掌握。想要对房地产价格变化影响下的房地产经济波动进行有效的控制，政府部门应该充分发挥出决策者的作用。政府在房地产行业发展过程中既是参与者也是决策者，想要对经济波动进行更好的调控，则需要将决策者的作用充分发挥出来，对土地出让方式进行科学合理的转变，现阶段经济适用房的建设管理成为了一些低收入群体购房需求的有效保障措施，经济适用房的建设能够给人们的日常生活带来极大的便利，在一定程度上减少商品房带来的市场波动，能够有效促进我国房地产市场的市场竞争。从而大大降低金融风险。

在实施房地产经济政策的过程中，相关部门应该不断优化竞标方式，并且对土地的经济效益和社会问题进行重点关注，在此基础上对房地产经济调控机制进行不断的优化。政府应该从市场和政策两个方面入手，对当前的经济调控工作进行完善和优化，降低银行所面临的金融风险。这样才能对房地产经济波动进行有效的调控，从而促进我国房地产经济得到更好的发展。

结束语：

综上所述，我国房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱，想要促进房地产行业得到更好的发展，就需要对房地产经济波动进行有效的调控。避免房地产行业在发展的过程中出现一些金融风险。相关部门在制定调控措施的过程中，应该从当前的具体发展情况入手。将房地产的价格控制在合理的范围内，这样不仅能够有效避免金融风险的出现，同时还能促进银行以及政府部门得到更加高效的发展。我国社会经济的稳定性也能得到大大提高。

参考文献：

[1]侯宇.如何减少房地产经济波动及其金融风险[J].企业改革与管理,2017(24):203.

[2]高恩辉.资产选择、房地产价格波动与金融稳定[D].南开大学,2009.

[3]周江.我国房地产经济安全与政府控管研究[D].华中农业大学,2003.

作者简介：靳文庆，1991.12.03，男，2016年本科毕业于中国地质大学（北京），籍贯：河北廊坊，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：世茂集团

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公司必然会加大运行的透明度，对企业的经营进行多方面监控，包括对财务、决策、机制、架构等方面种种的监督，促进企业良性化发展；房地产股票上市，必须经过证监会严格的审核，这无疑会提升房地产公司的社会认知度，带来良好的声誉，促进销售。

3.信托项目融资

在银行贷款门槛提高的情况下，房地产信托已成为近年来发展异常迅速的房地产融资方式。我国房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金用于房地产开发项目，为委托人获取一定收益的投资方式。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。

（二）构建内部控制与风险管理体系

内部控制和风险管理是现代企业加强管理,提高经营效率,实现经营方针和目标的有效工具和手段,对房地产开发企业来说尤为如此。

1.房地产企业内部控制环境的完善

第一，为了确保每个岗位及员工都能按企业内部控制制度的规定办理每一项业务，管理者应提高内部控制意识，以身作则，严格按内部控制制度办事。

第二，建立完善的公司治理结构。只有当股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权，形成科学有效的职责分工和制衡机制，才能对公司治理结构进行完善，充分履行其监控、引导和监督的职责。

第三，加强公司内部沟通,培养员工的团队合作精神。公司可以通过内部网站、员工合理化建议、公司主题论坛、职代会等沟通渠道倾听员工对公司的诉求,对其中的合理化部分做出回应，营造和谐的公司内部环境，培养各部门员工横向与纵向的团队意识。

2.构筑严密的内部控制体系

首先，在企业经营全过程中建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时,必须权责分离,禁止一个人独立处理业务的全过程。

其次，要设立事后监督,即在会计部门常规性的会计核算的基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以堵为主的监控防线。

最后，成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段,对会计部门实施内部控制。

3.加强房地产企业内部的信息沟通

房地产公司应建立自己的信息系统,保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等环节的正常运行,满足企业的信息需求。优良的信息系统要拥有保证信息完整性的能力，为此企业应当运用计算机、网络等多种先进手段来构建企业的信息系统。同时,企业的信息系统应能保证信息提供的准确性,减少信息传递过程中有意和无意的错漏。

4.构建风险管理控制框架和流程

对于大型房地产公司来说,一个风险管理系统的建立对于企业管理体系的完善是非常必要的。房地产公司应设立专门的风险管理岗位,对风险管理流程进行设计,对项目相关的各个部门进行风险管理。在风险控制框架中,要从成本、进度等指标上对各部门风险进行分级管理,这要与各部门不同的权责范围结合进行。

项目的整个生命周期都存在风险。各部门要制定各自的风险管理流程,以岗位为单位实施，并做好风险预算，以保证风险发生时,本部门能采取一系列的既定措施，以控制风险的扩大。

（三）提升营销能力，应对金融政策调整的挑战

1.加强市场分析，增强市场把握力

房地产公司应深入研究宏观经济政策对房地产市场的影响，准确把握市场营销环境中的机会与威胁。同时加强对市场的预测，掌控市场变化脉搏，在预测过程中及时设定和调整目标市场。分析过程中最重要的是重视消费者需求分析，以准确把握房地产市场需求趋势。房地产公司还应正确处理好市场定位、宣传推广、产品定价与营销渠道之间的关系，提升营销策划的能力。

2.加强队伍建设，提高营销执行力

企业营销能力的强弱，取决于营销队伍素质的高低。因此，房地产企业应打破传统观念，建立营销人才引进、培养、发展、激励有机地结合起来的新机制，创建有利于人才发挥所长的工作环境，营造交流沟通的企业氛围，健全规范可行的培训制度，构建员工参与管理机制，不断提高员工满意度，增强企业凝聚力。

3.发挥综合优势，实施整体营销

整体营销，是指企业在开展市场营销工作过程中，以提升整体客户价值为目标，以关联产品整体组合特征为基础，运用整体营销传播手段，引导顾客产生“好企业出好产品”的联想。整体营销通过点、线结合形成整体营销网络，覆盖整个目标市场，达到树立整体形象、打造整体品牌、提升总体效益的目的。

参考文献：

[1]董藩，赵安平.房地产金融[M].北京：清华大学出版社，2017.5

[2]袁一泓.从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相[M].太原：山西经济出版社，2017.4

[3]王耀宗，王景跃.谈利率调节效应与中央银行宏观调控[J].福建金融管理干部学院学报，2017.1：4～7

[4]谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社,2017

[5]中国银行业从业人员资格认证办公室.公共基础[M].北京：中国金融出版社，2017.4

作者简介：余本燕，1985.06.16，女，2009年本科毕业于新疆大学，籍贯：湖北武汉，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：北京房多美网络科技有限公司