城市综合体开发项目风险管理探讨

城市综合体开发项目风险管理探讨

何宏勋

农夫山泉股份有限公司浙江杭州310000

摘要：通过对城市综合体实施风险管理，能够明显降低风险隐患发生率。此次研究主要是探讨分析城市综合体开发项目风险管理，希望能够对相关人员起到参考性价值。

关键词：城市综合体；开发项目；风险管理

1、城市综合体开发项目的特点分析

1.1超大空间尺度

城市综合体开发建设与城市发展规模基本相等，且关联于城市主干道。所以室外空间尺度比较大，可以容纳多建筑群。正是由于建筑尺度和规模持续扩张，相应扩大了建筑室内空间，在开发建设期间应当与室外尺度和空间相协调。此外，城市综合体还应当具备多样化功能。

1.2现代城市设计

通过现代城市设计、空间环境等相关理论知识，开展环境与景观设计，已经成为城市综合体开发的重要内容。提升建筑群体的表现力度，改变建筑传统设计与建造形态，并且利用植物景观、小品街道、照明等措施，建立舒适的建筑环境。此外，还应当将建筑群体作为景观设计的主体，积极承担城市经济发展的责任。

1.3高科技基础设施

城市综合体不仅具备亲民化特征，也集合了多种高智能和高科技。先进的基础设施可以充分反映出科技技术的发展，从而促进城市综合体模式的发展。室内交通多应用自动扶梯、垂直电梯、露明电梯等。并且由电视、电话以及计算机和传真共同组成通讯系统。

2、城市综合体项目的风险识别

当前，城市综合体人员在识别管理风险问题时，主要应用情景分析法、敏感分析法以及专家调查法。不同方法可以应用的对象不相同。对于城市综合体风险种类来说，其所存在的风险隐患主要表现在以下方面：

2.1项目设计风险

在项目前期规划和开发中，项目设计风险多为项目设计缺乏合理性，从而导致项目竣工后不满足预期标准要求。导致项目设计风险的主要原因在于风险管理人员没有深入市场进行调研，没有合理把控城市经济发展状况、人文环境以及社会需求度，这样就容易导致项目设计不满足公众需求。

2.2资金风险

项目开发所存在的资金风险多为开发时间长，投融资管理复以及投资风险高等原因所致。此外，当相关政策发生变化时，也会加大项目开发的资金风险。

2.3市场竞争风险

该类风险多为竞争对手与项目开发人员之间产生的竞争行为，材料供应商价格竞争行为，正是由于存在恶性竞争行为，从而导致经济市场过于混乱，对经济市场的稳定性造成影响。因此，管理人员应当了解到项目开发所面临的市场风险问题，深入分析市场风险产生的原因，以此确保城市综合体开发项目的顺利有效开展。

2.4招商风险

城市综合体招商难问题日益严峻，由于城市综合体和商家属于利益共同体，在相互依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻，会导致商家对城市综合体的依存度不够高，甚至可有可无。于是，招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。招商风险的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且，招商对城市综合体成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿城市综合体开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。

2.4施工安全风险

城市综合体在开发建设过程中，施工属于基础环节，然而在施工过程中很容易发生安全风险问题。一般来说，由于城市综合体复杂性比较高，在开发与施工建设期间可能会受到客观因素影响，从而导致工程出现安全隐患。当没有及时对施工安全风险进行排查处理时，将会引发严重后果，还会对城市综合体开发的实效性造成影响。所以，必须针对城市综合体施工环节提出一系列安全风险预控与防范措施。

3、城市综合体开发项目的风险防范措施

3.1资金风险防范措施

城市综合体开发项目为了顺利开展，必须充分发挥出风险管理的有效性和作用价值，降低项目融资风险和财务风险，管理人员还应当制定合理有效地资金风险防范措施。项目开发管理人员应当注重财务核算工作，详细统计和计算项目成本支出和流动资金问题。当项目运行过程中，外部环境条件变化比较大时，风险管理人员应当联合变化问题，优化调整融资计划和方案，并且通过各项有效措施扩展融资渠道，以此降低项目开发的资金风险。同时，项目管理人员还应当关注户型与物业的匹配问题。物业管理人员应当注重物业开展服务的实用性，以此确保服务质量。

3.2项目设计防范措施

立足于实际发展角度，城市综合体项目管理人员为了确保建设项目的高效性和功能完整性，则必须确保项目设计方案的合理性。倘若项目设计方案存在较多问题，将会直接影响城市综合体项目开发工作的实效性。所以项目管理人员应当制定科学的项目设计风险防范措施，这样可以降低风险事件发生概率。因此，定期组织项目设计人员接受风险管理培训，确保城市综合体项目设计方案中可以凸显出风险防控内容。

3.3市场竞争管控措施

从宏观角度分析，城市综合体开发项目中，市场竞争风险属于主要风险问题，当该问题没有处理好，将会对城市综合体开发进程造成极大影响。所以，项目风险管理人员在开展项目风险管理工作时，必须准确定位项目，深入了解和掌握项目市场潜力，并且做好商圈分析工作。之后按照商圈分析结果，对目标客户群体进行调整，准确分类目标客户群体。其次，风险管理人员还应当深入了解客户的实际需求，对于不同的客户需要应用不同的处理措施，以此实施针对性服务，从根本提升服务质量，还能够明显降低风险发生率。

3.3招商风险防范措施

招商引资的成果最终要落实到项目也就是真正的市场主体企业身上，政府职能的越位和错位是相优惠、急功近利的直接原因，其结果是“政策偏好”型的低质量资本大量进入，要在发挥政府的权威和企业的能动性上找到平衡点。一是突出企业在招商引资中的主体地位。围绕产品开发、装备更新和扩大产出规模，以及推动产品出口创汇等目标，通过股权、产权置换、兼并收购和BOT等多种形式吸纳国内外资金。二是积极培育招商引资市场，为企业打造投融资平台和产权交易平台。鼓励投资企业和引资企业进场洽谈交易，落实企业审查、项目筛选、宣传与促进等各项服务措施，加强市场秩序和会员单位的监管。三是提高相关部门的工作主动性。市场主体让位于企业以后，政府的招商引资转向园区招商、重点工程招商和大高外项目招商。

3.5注重施工风险管理与控制

对于城市综合体开发项目来说，也必须注重施工风险管理与控制。施工人员和管理都需要定期接受安全教育培训，特别是针对一线施工人员来说，必须注重安全技能考核，并且细致化分责任机制，将项目开发与施工责任落实到相关人员中，在出现安全风险问题后，可以快速查找到责任人，并且做好处理与干预工作。通过施工风险防范措施，可以在较大程度上降低城市综合体开发与施工风险，确保项目顺利有效开展。

4、结束语

综上所述，我国政府部门比较注重城市综合体开发建设问题，并且深入研究和分析项目开发与安全管控。按照相关研究可以看出，我国城市综合体开发过程中面临较多风险问题，多体现在市场竞争风险、项目设计风险以及财务风险等。

参考文献：

[1]王守艺.对城市综合体开发项目风险管理的几点探讨[J].建材发展导向（上），2018，16（8）：302.

[2]张有冬.城市综合体基坑工程施工及管理优化研究[J].建材与装饰，2016，25（43）：133-134.