关于整合城市建设要素资源的几点思考

关于整合城市建设要素资源的几点思考

陈岩1白振华2

1.身份证号码：4101831989****303x；2.身份证号码：4113251989****6530

摘要：在市场经济不断的发展和城市化进程建设不断推进下，城市发展中的弊端日益的显著，比如说：交通拥堵、资源的紧缺、环境污染和城中村的改造等，尤其是交通问题一直都是城市发展中的首要问题，而村中村的改造又是一个投资较大、见效慢、过程复杂的综合性问题。本文就按照作者多年工作经验，以为合理整合城市建设要素资源，将有利于促进城市建设的可持续化发展。

关键词：城市建设；要素；整合

1整合城市建设要素资源的必要性分析

1.1受国际国内经济大环境影响，经济发展上升趋势减缓，虽然财政收入连续三年实现增长，但因民生保障资金类支出的不断增加，城市建设财政投入资金量呈逐年下降趋势。

1.2重大项目投入产出比由于受宏观调控的影响，资金难以平衡，尤其是部分因拆迁期限延长、土地流拍等因素造成资金困难、成本增加的项目，在当前房地产市场不景气的环境下，更加处于进退两难的境地。

1.3虽然近年来，通过公开招商、委托代建、BT、BOT等项目招商合作方式吸引和集聚市内外社会资本、民间资本共同参与城市建设，尝试通过多种建设模式解决资金保障问题。但由于近期国家对政府性融资平台进行清理和限制，以及自身抵押物的缺乏，使得政府性项目融资困难重重，这对于投资巨大且周期较长的政府性城市基础设施项目建设，将产生持续的考验。

1.4现有国有资产量多面广，但由于出租或出让收入基本采用收支两条线的管理模式，造成有些国有资产使用效率不高，有的甚至处于闲置没有产出，同时却要加大管理维护成本投入。一些国有资产权属不清、权证不全、管理缺位等问题依然存在。

1.5政府财政性投资的特种许可行业社会化、市场化程度不高，收益率低。仅公交站牌、部分道路标牌涉足广告出租收益，且收益不高，其他公园、停车场、道路等基础设施项目均未在保障公益性和市场化运营方面探索出良好的平衡点，一定程度上影响了行业的再发展和社会的满意度。

2加强整合城市建设要素资源应遵循的原则

2.1有效整合城市建设要素资源，应遵循效益优先原则

城市的建设和发展，是一个长期的过程。正确处理好社会效益和经济效益，是一个城市发展良好的前提和基础。光靠纯财政性投入不可能长久维持。因此，必须充分利用城市建设要素资源，在城市规划中优先考虑效益，在城市建设中优先考虑效益，在城市管理中优先考虑效益，才能为城市的发展提供强劲的动力和保障。

2.2有效整合城市建设要素资源，应遵循统筹互动原则

城市的建设和发展，必须有项目建设平台。近年来，重点启动实施了文化商务区、城南、城西等一批大的建设项目平台。通过区块平台建设改造，不仅为推动区域经济转型升级提供了硬件保障，更是有力推动了我市新型城市化进程加速发展。因此，做大做强项目平台，就能为整个城市的发展绑上一个加速器。当然，在做大做强项目平台的同时，也要注重统筹兼顾。因为做大做强项目平台关键是建设资金的保障。单个项目建设平台难以解决目前大投入建设格局，必须从全市的角度统筹利用建设要素资源，搭建筹资平台，项目之间资金互通，从而为建设项目顺利推进提供支撑。

2.3有效整合城市建设要素资源，应遵循创新实践原则

有效整合城市建设要素资源，涉及各个部门和方方面面，有资产整合、资金筹措、政策因素、规划因素、土地因素、人才因素等等。操作起来有一定难度，甚至于与一些规定有抵触之处。必须大胆创新实践，各部门也要通力合作，相互支持，实事求是，才能切实保障城市建设的顺利开展。

3整合城市要素资源的几点思考

3.1盘活存量资产，加强资金使用管理

对建设、财政、国资、土地等相关部门和各项目指挥部现有的土地和房产进行全面的分类、归集和评估，摸清家底，理清权属关系，落实房产土地权证。强化国有资产的保值增值，对一些良性国有资产通过出让、抵押、租赁等方式，最大限度地体现出价值，回拢建设资金。出台国有存量房产处置的税费减免政策，特别对拆迁安置房的出让，建议全额退税，为最大限度地盘活国有存量资产提供政策扶持。同时，加强对财政性投资建设项目审核和管理，杜绝资金浪费。

3.2加大融资力度，做大做强项目平台

第一，建立全市建设投融资信息管理体系，具体包括金融调控和监管体系，从投资体系、金融体系和风险体系入手，建立起多元化、多层次的基金融资、债券融资、担保融资为主要形式的全市统一的投融资平台管理体系，统一协调解决融资工作中的困难和问题，统筹、合理使用筹措资金，促进融资资源效能最大化。

第二，针对当前城市建设平台抵押物缺乏，造成融资困难的问题，进一步挖掘抵押物范围，借力其他部门的资源进行抵押融资，盘活国有资产，增强融资功能，一定程度缓解城市建设融资难题。

第三，针对目前城市建设平台资金短缺现状，既要对它“输血”，又要使它自己能“造血”。“输血”方式为将部分国有资产优质资源划入城市建设平台进行资产性补充。“造血”方式为要增加城市建设平台开发功能。对部分区块和项目自行开发，自主经营。或与镇（街道）资产经营公司以及村（社区）经济合作社合作开发。特别是目前房地产不景气、地价低的情况下，只要地块区域好，自行开发经济效益潜力较大。同时赋予城市建设平台城市资源、空间方面特许经营权。如开展燃气加气站等城市燃气、供热、供气、发电等方面的特许经营等等。

第四，利用国开、农发行等国有政策性银行可融资额度大、时间长等优势，加强银企合作，优化项目包装，积极争取国家政策性银行利率低、周期长、额度大的优惠贷款。利用资本市场，通过发行债券、中期票据等进行直接融资，同时以信托计划、融资租赁为补充手段，拓展融资渠道。

第五，探索项目开发区块土地全程抵押，解决拆迁期限长、资金周转难以为继的困境。在区块开发前期资金到位的前提下，拆迁基本完成后，土地由土地储备中心先行收储抵押融资，资金预支给项目进行滚动。

3.3完善公共服务，积极探索市场化管理机制

城市具有许多潜在的无形资产，包括公共停车场、户外广告招牌、公交线路、道路桥梁的冠名权等，创新城市经营理念，采用市场产业化手段，实行有形化的运作，凡是可以实行招标、拍卖等市场化操作的，一律采取市场经济手段，通过公开拍卖、转让、租赁等经营运行方式，实行产业化运作，达到盘活资产、开发资源潜在价值，筹集城市建设资金的目的。通过学习上海等城市的运作模式将机动车停放管理工作作为试点，引进和成立机动车停放管理服务有限公司，利用社会资本参股方式，加强停车场管理。同时做好公园管理、广告管理等市场化运营的前期调研工作，通过改进运作机制，充分发挥广告权、冠名权等城市无形资产的融资作用。

3.4合利规划布点，充分发挥重大公益性建设项目的潜在效益

进一步明确城市重点发展区域，超前规划空间布局，合理利用公益性建设项目的辐射效应。针对目前土地拍卖价低、部分区块土地流拍现状，着力抓好拍卖区块周边重大公益性项目前期规划，完善道路、景观休憩空间、文化、教育、医疗、体育等公益性设施，提升整个开发区域的服务功能和人居环境，从而在提高拍卖地块的价值的同时，加速地块出让。

3.5加强人才培养，逐步提高城市建设和管理水平

人才是推进城市建设管理的紧缺资源，也是决定城市建设管理效益和水平的关键因素。近年来，诸多城市虽实施了“千人计划”、“上林英才”等人才培训计划和优秀年轻干部工作选派制，但受体制机制、编制待遇等限制，城市建设、规划、管理类中高级人才短缺的现象短期内仍得不到根本性破解。建议实施高层次建设、规划、管理人才培养计划。根据各类人才的特点和职业活动需求，分类指导，构建人才能力建设的标准框架和培养培训体系。通过公开招聘、提高工资待遇等措施，引进留住高端人才，切实解决目前前期研究深度不够、建设项目档次不高问题，逐步提高城市建设的品质。

结束语：

综上所述，本文通过对整合城市建设必要性和原则性分析，对有效整合城市要素资源进行深入思考，提出了合理化建议意见。

参考文献：

[1]陈飞.湖北省城镇化发展方略的思考与选择[D].武汉：华中师范大学，2011.

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