房地产开发全过程成本控制

房地产开发全过程成本控制

洪流畅

洪流畅

身份证号码：44058219930316XXXX

摘要：近年来，房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，由于房地产行业的迅猛发展，竞争也随之越发激烈，在此种情况下，房地产开发项目的成本控制成为重中之重。

关键词：房地产开发成本控制

［一、房地产开发项目成本控制内涵

成本是衡量企业经营管理水平的一个综合性指标，企业为了降低产品成本而进行的各项管理工作即称为成本管理。房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用。就其用途来讲，大致可以分为7项费用:土地费用、前期费用、建安费用、公建及配套费用、管理费用、财务费用、销售费用。同时，成本的发生是一个连续过程，以上7项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售等环节。因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。

二、项目开发全过程中的成本控制方法

（一）项目前期阶段成本控制

1.提升土地价值间接实现对土地成本费用的控制

2002年7月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定））及((土地法》中明确规定，在中华人民共和国以内的经营性用地必须通过招、拍、挂的方式向社会公开出让国有土地使用权。在此背景下，可以说土地成本是不变的刚性成本。那么在获取土地使用权后怎样降低成本，只能是在符合用地条件规划的前提下按照法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，能够带来最高收益的利用原则，选择最佳的规划方案、用途和最合适的开发节奏及规模，使土地价值最大化，从而实现间接对土地成本控制。

2.着力加强规划设计工作

规划设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键阶段，规划方案设计决定了70%~80%的建安工程成本，合理经济的设计方案是项目建安成本控制最基本的保障。所以除了要委托实力较强的设计单位进行设计外，在做方案阶段还要请本公司专业技术人员及专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。

（二）房地产开发项目实施阶段的成本控制

1.设计阶段的成本控制

（1）对施工图实行限额设计

对于一个工程来说，在其投资建设期涉及到设计、物资采购和施工管理三个方面。工程投资效益的好坏，工程成本的高低，起决定作用的是设计。工程设计阶段是形成工程价格的首要阶段，在这个阶段节约投资的机会多、金额大、付出的代价小。因此要做好房地产开发项目招投标价格的有效控制必须实行限额设计，既实现对设计规模、设计标准、设计深度、工程数量与投资额等各个方面的有效控制。

（2）推行标准化设计

根据国家或省、市、自治区批准的建筑、结构和构件等标准技术文件、图纸进行的设计被称作标准化设计，在设计阶段使用标准化设计具有以下优点：一、节省设计费用，二、提高劳动生产率，三、提高设计的效率，四、节约建筑材料，五、降低工程的成本。

（3）对设计单位进行招标

实行招投标制度，可以在保证设计方案的安全性、技术性、合理性和使用功能的前提下，使房地产开发企业选择出最为经济合理的方案，优中选优，降低工程成本，从而实现在设计阶段控制成本的目的。

2.招投标阶段的成本控制

（1）合理拟定招标方案

由于房地产开发项目多采用滚动开发、分阶段开发等形式，合理拟定招标方案，对开发项目的投资控制就显得尤其重要。开发项目建设中承发包模式主要有平行发包、设计或施工总承包、项目总承包和项目总承包管理四种模式。项目标段的划分及承发包模式决定了与开发商签约的承包商数量、决定了一份合同包括的工作内容、决定了开发项目管理的组织结构和管理体制，从而影响了投资风险的分配，决定了开发商对投资控制的力度和可控范围。而招标方式有公开招标和邀请招标两种。因公开招标可以在较广范围内选择中标人，投标竞争激烈，有利于降低投资，因此，一般的房地产开发项目招标宜选用公开招标形式。

（2）科学进行合同策划

我国建设工程承包合同的形式分为三类：固定价合同、可调价合同、成本加酬金合同。不同的合同形式会产生不同的投资控制效果，开发商应根据固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同各自的优缺点和适用范围及开发商的管理作风、开发项目的特点及市场、环境因素等合理选择合同种类，这样才能更好地趋利避害，降低风险，使开发商的投资效益得到最大的体现。

（3）改进物质采购管理制度，实施招标采购

在建筑安装工程中，材料费大约占建安工程费的70％左右。在安装工程中，设备费也占有很大的比重。因此影响房地产开发项目招投标价格的另一个因素就是物质采购管理制度。要想真正使得市场形成价格的机制得以有效运行，即实施招标采购方式。

3.施工阶段的成本控制

（1）加强施工现场管理工作

①优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案

在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专题施工方案进行审查，运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的。

②加强现场工程量签证的监督和管理工作

现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃，引起工程成本失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%～25%，个别的甚至更高，如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。

（2）做好设备、材料的认质认价工作

房地产公司为了追求利益的最大化，一般会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思。

第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。

第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。

4.竣工阶段的成本控制

竣工阶段项目的各项成本均已发生，所以重点应放在审核项目决算上，并将项目中各项技术经济指标的预测值与实际值进行对比、分析，总结出较为实用的经验，为以后其他新开工的项目提供必要的参考。

(三）销售阶段的成本控制

房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用的支出，在

下转第218页竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升趋势，较一般费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响，因此必须加强对此费用的控制。

1.通过招标选择出佣金合理专业水平高的销售代理公司。优秀的营销代理机构熟悉市场环境、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，能够使项目很快融入市场并取得领先的地位，快速实现项目的销售目标。

2.控制销售阶段成本的关键还取决于一个专业的符合市场的营销策划方案。依据策划方案来实施营销推广，要深入理解项目内涵，使广告表现等更好的与项目定位衔接；应当认真分析研究广告投放的内容、时间、投入量等，所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的，这样才能够充分发挥推广费用的作用，避免事倍功半。

3.选择新型媒体是控制广告费用的有效途径。在信息传播高速发达的今天，网络已成为人们获取信息最方便和快捷的途径，选择网络媒体进行营销推广相对传统媒体可以节省大量推广宣传费用，从而有效控制了广告费用的支出。

结束语：

对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，因为房价是市场决定的，而成本是可控的。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家。

参考文献：

[1]王新芳.房地产开发成本控制研究，2013.6.

[2]任海城.中远房地产公司项目成本控制的研究2017.9.