房地产开发全过程造价控制

房地产开发全过程造价控制

阳小蓉

深圳市合泰地产集团有限公司

摘要：随着经济的快速发展，房地产企业如何在这种背景下降低建设成本，提高项目利润求得生存和发展的空间，是每一位管理人员关注的问题之一。本文根据多年工作实践，对房地产开发全过程造价控制原则及措施进行探讨。

关键词：房地产；开发；工程造价；控制

前言

房地产工程造价控制有效性关系到投资效益，一旦造价失控，会直接导致投入资金不断增加。因此，房地产工程造价要注重其阶段性，按照投资决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全过程的控制。这样才能保证房地产企业工程造价的合理性，让房地产企业获得最大的经济效益。

1.房地产开发项目全过程成本控制原则

1.1全流程控制

指的是需要企业在成本管理中充分实现统一成本的全过程管控。具体说，就是要积极调动开发过程中所有工作人员关于成本控制的热情和积极性，优化成本控制方面的环节和制度。由于每位员工对成本管理的标准和特点各不相同，因此，就需要执行全流程控制，确保成本管理中每个方面的成本都能被有效控制。

1.2追求效益

在房地产开发项目期间，关于全过程成本的控制，需要将其与管理紧密联系起来，不能单纯的为了控制，也不能为压缩成本，进而减少对优质管理服务和良好建筑产品的供给。简言之，就是要在既定成本内，运用最少的费用达到最优质管理服务水平，或者说在一样的成本水平上，达到最优质的管理服务质量水平目标。

1.3经济性

经济原则在一定意义上对房地产企业在核心领域中只会选择控制那些重要因素，而不是对房地产项目的所有业务成本都实施控制或执行谨慎安排。遵循经济原则，要关注经济原则的重要作用，将其资源放置于在核心问题上，能省去对成本产生细小影响的宏观成本。

1.4具体问题具体分析

关于这项基本原则，它完全满足房地产开发企业在项目开发过程中项目管理所有部门的要求。房地产公司内部存在众多部门有销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和消耗都不尽相同。因此，在对这些部门实施全过程成本控制时，就需区别以待，不能运用模版化的成本管理方法。因此，针对不同部门，运用具有针对性的成本控制方法，能收获出乎意料的效果。

2.工程造价在决策阶段的控制

房地产开发过程中，决策阶段是控制工程造价的关键部分，而且决策阶段关系到整个房地产建设的计价是否妥当，在决策阶段应该深入思考如何选址，选址的成功与否关系到房地产项目能否成功。应该考虑选址是否符合城市规划、事先预测该房地产项目的市场定位、对于房地产周边的环境应该有对应的评估和报告、事先勘察房地产地质情报，地质情报对房地产造价的影响重大；另外应该估算投资成本，制定好房地产项目的投资金额估算计划。工程造价关系到各个步骤，有层次性，在决策阶段就应该详细制定投资成本的估算。详细的缓解应该包括：建筑和安装的工程费用、购得设备和工具的费用、开发施工中的其他费用、预备费用、涨价预备费用、建设期间贷款利息费用。估算控制应该包含地价、前期用费、建设安装费用、小区公共建设的配套设施费用、间接费用、另外还有税费。

3.工程造价在设计阶段的控制

房地产中项目投资主要在设计阶段被影响得最多，设计阶段主要会影响投资控制，项目设计中能节约的成本是整个建设中最大的节约。虽然计划好了建设项目中的工程造价和预算，但并不能改变最终造价。所以建设单位的工程造价要着重考虑设计阶段的工程造价，如果能预先主动控制成本就可以积极避免计划和实际中的成本偏差大的情况，能够有效控制项目投资。

设计方案的好坏能够受益更多社会效益，对于经济有效增长也有重要作用。目前企业普遍不重视建设项目的设计阶段，而更多投入在施工阶段。这好比没有打好基础就开工的水上楼台，应该着重把工作重点放在前期建设，控制好建设成本，特别是在房地产设计阶段。

3.1设计方案招标

可以施行招标方案制度，招标能选择更优的设计单位，从根本上保证整个建设在设计阶段的优越，使得设计更加准确、安全、合理。若建筑设计不合理，则会影响房地产销售，若资金难以回收，则利润无法得到保障。

3.2建设方案设计应限额

房地产开发过程中的设计优劣与否也会影响到施工时间和施工花费，建设完成之后的经济效益也和项目设计有密切关系。设计项目的同时应该对能定量计划的工程进行精密计算，分析数据，考虑建设中的经济最大效益和可行性，分析结果应该具有科学性，远瞻性，避免脱离时代的设计，避免选择陈旧建材，这些都是设计中应该落实好的工作。开发商也应该注重设计过程中性价比的优化过程，对建设方案应该提出意见和建议并且应该对设计方案规定限额，创造更多外部条件。

3.3加强会审

对于建设方案的设计，初步完成的图纸应该由专业能力强的人员进行会审，召开会议从各个角度探讨可行性，应该结合房地产实际情况考虑开发商的经营理念，对图纸设计进行全方面的评估和审核，保证工程的高质量，低成本，尽量预先发现施工中的各种突发问题，讨论并解决，把工程变动尽量控制在设计阶段。在设计阶段中，找到建设方案的不足，完善方案，提高利润，减少造价都可以取得较好的效果。

3.4价值工程与设计的关系

价值工程是一种管理方式，它可以评估产品的功能与成本如何对应，能够让产品在能够利用的时间里实现它的最大效益。在设计阶段如果善于运用价值工程来控制成本，能够利用科学的手法来改善和决策设计方案的效果，选择技术上最可行，经济上最实惠的设计方案，让设计阶段的效果达到最佳。

4.工程造价在施工管理中的控制

利用工程招标是一种对施工造价控制的有效手段。建设工程招标能引导房地产企业发展，并能规范市场投资制度，是一种促进市场发展和企业完善自己的有效方式。通过招标，可以事先提高建设工程的经济效益，促进施工单位保质完成工程，缩短投资回报周期。如何善于利用工程招标决定了是否对控制工程造价有帮助。

通过招标，新建设项目可以降低工程成本，增强市场竞争力度。建设单位可以组织专门机构建立招标项目，根据策划的内容对参加竞标的施工单位进行资格审核，凡是复合标准的施工单位在进一步评估，最后征求各委员会同意后，选定参与施工的施工单位，双方达成经济关系。

选择施工单位需谨慎，房地产的整个建设开发过程的优劣都直接与施工单位相连接，最终关系到造价控制的成败。应该考察施工单位的现有业绩、资信和建设装备先进性。应该优先考虑建设业绩与实际工程相符的施工队伍，要求业绩好、认真负责的负责人进行该项目的监督。

建设企业应该从组织、技术、效益方面来制定管理制度，明确各部门在工程造价中的分工和责任，制定考核标准；对项目技术策划的方案进行审核，对适用性进行评估，选择安全性和经济型的技术措施；搜集工程经济信息，对造价控制进行资质和财政方面的分析，对工程预算、成本变动、资质资金方面进行审核，达到优化目的；另外在合同手段上，双方都应该加以约束，规定保质保量，负责认真完成工作。

5.重视人为因素，控制造价

在工程造价的管理方面，少不了人为作用。“以人为本”已经成为众多施工企业重视的一个概念。工程中优质的管理理念和模式，个人的业务能力，人员的责任感和工作态度都会影响最终工程造价。如果达不到人员的优质性就可能给企业带来管理漏洞，最终造成巨大利益損失。要有效提高工程投资效益就应该重视人为因素，在工程造价所涉及的所有环节都要“以人为本”，加强鼓励和约束。只要重视每个细节，在各个环节上疏而不漏就能有效控制开发过程中的工程造价。

6.结束语

为了控制房地产开发过程中的造价，对于成本调控、定价管理、计价的工作都十分重要。房地产项目中除了掌握市场信息，也应该把控制造价的管理贯穿整个过程。房地产项目的工程造价控制在决策阶段的控制以静态控制为主，在设计和施工中改变为动态管理模式。应该把眼光放在项目筹划阶段，定出总造价的控制方案，这样在施工期间每个阶段的不同段落造价就能得以控制，这样才能实现房地产开发过程中控制造价的目标。

参考文献

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