房地产工程管理中的工程成本控制研究

房地产工程管理中的工程成本控制研究

彭志鹏

彭志鹏

河南神火光明房地产开发有限公司河南省永城市476600

摘要：房地产工程项目开发与民生息息相关，同时对于房产企业及国家经济都有着重要的影响。多数房产公司已经从关注施工过程和竣工结算阶段成本控制的部分转变为全过程造价控制的可行性分析，从而实现从片面到全面的成本控制。本文研究了房地产工程管理中的工程成本控制，以供参考。

关键词：房地产；工程管理；成本控制

引言

近年来，随着房地产行业呈现出了前所未有的发展态势，房地产行业的竞争也变得越来越激烈，如何才能在激烈的市场竞争中占有一席之地，一直是众多房地产行业都比较关注的话题。但是当前的房地产工程造价成本控制管理中存在一定的问题，这些问题是影响房地产成本控制和管理的关键因素。当前分析房地产工程造价成本控制管理的有效对策，对于推动房地产行业更好的发展，具有非常重要的现实意义。

1房地产工程管理成本控制概述

在房地产开发领域成本控制是一项管理手段，它是针对企业发展需要而预先定制的一套管理策略，能够使企业得到长足发展，其最终目的就是让企业获得最大化的经济效益。在房地产企业的工程管理过程中，需要对各种影响成本预算的因素加以分析研究，把它们控制在一个合理的范围内，这就要求各房地产企业要做好成本控制工作。在开发的源头上要控制好征地、拆迁、房屋开发等影响成本的因素。在工程管理成本控制中，必须从成本的基础性工作做起，这样才能提高成本控制的质量与效果，为企业发展提供保障。

2房地产开发成本控制的影响因素

2.1外部环境因素

企业的外部环境主要包括市场环境、技术因素等，房地产工程的成本与之所处区域的外部市场环境影响较大，工程成本控制压力较大，对成本的管理也应当更加完善，另外，工程运行中所遇到的外部环境等都对企业可能遭遇的各种情况进行影响，这需要企业管理者通过全面综合的分析进行化解，这也是进行成本控制的基础和前提。

2.2内部可控因素

一方面，工程成本的决定性因素在于工程的设计方案，科学合理的工程方案需要同时兼顾工程的技术性、艺术性、实用性以及经济性，完善的方案审批能够有效减少施工中临时更改造成的工程预算外资金开销，需要充分科学的对工程方案进行分析；另一方面，如何在工程建设期内符合工期的确保既定工程施工质量，结合设计方案确定一个恰当的建设工期是该阶段成本控制的重点内容，以免出现工程成本失控的局面。

3房地产工程分阶段成本控制

3.1项目立项判断时期成本管理节点

①需编制确定项目立项判断标准制度，要求全员全体参与集思广益，制定科学的立项制度，实行标准化统一制度，严格贯彻执行落实；②需明确项目属性定位，将项目收益及风险做成详细的初步可行性研究文件，充分重视该可行性报告的重要性，作为指导性文件来实施执行；③需关注项目成本概算测算工作，工程项目投资开发成本可以分为：第一，市场土地竞拍成交价占工程成本相当比重；第二，开发行政收费，环保处理费、规划许可行政审批费、城市基础设施配套费等费用一般由当地收费标准执行；第三，施工入场前期相关费用，一般为设计费用、工程监理费用、通路通电通水等施工费用；第四，工程建造及安装成本，围墙内各个工程建设费用、临时设施费、室外景观绿化费用；第五，财务成本和国家规定的各种税金，融资利息费用税率标准；第六，无法预测的预留备用金，为不可抗力的事件发生预留备用金。

3.2科学合理的工程设计

设计阶段是影响建设项目投资的主要阶段，房地产工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是处理技术与经济关系的关键性环节，良好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济合理性。总之，控制工程造价、设计阶段起着重要的关键作用，主要可以从实行设计招投标制度、实行限额设计、加强图纸会审工作等几方面进行控制，以保证建筑工程在社会上的影响力。

3.4项目施工阶段

①施工单位确定后，组织各单位参与方包括设计单位、监理单位，还应该邀请专家会审组一起对图纸不明确的地方进行一次全面的提出及答复，形成图纸会审会议，作为造价动态成本调整的依据，及时编制图纸会审造价书审核确定，计入工程造价汇总控制额；②分析施工单位施工组织设计的可行性及经济性，施工组织设计与投标阶段报的施工组织设计是否有变动，如有变动对造价会有哪些影响，还要分析施工组织设计资源调用是否经济，避免产生重复劳动的现象；③项目施工过程过程中难免会发生变更和签证，对变更和签证应有控制率考核指标，对发生的签证造价要进行及时核对清理。在签证前要进行严格控制，明确签证原因，剔除不合理的签证，发生签证责任方归属，由甲方承担的签证造价，督促施工单位及时编制签证估算经专业造价人员审核后的造价供决策参考。经批准的签证应在规定时限要求内上报详细的签证预算书，甲方相应专业的造价人员在规定是期限内核算确定，做好签证审核台账汇总，计入工程动态成本控制额。

3.5加强竣工结算

在确定房地产项目工程造价时，要坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作。工作人员要认真核实每一项工程变更是否真正实施，应该建立工程量清单，核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，杜绝违法违规行为。还必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，使工程造价结算合理。

4BIM技术在地产项目成本控制中的具体应用

4.1投资决策阶段

将BIM技术运用到项目的投资决策阶段，可以有效提高项目投资阶段的破解率。根据工程所有信息建模的BIM模型，可以在施工方案进行评选时，及时借鉴以往的模型进行复制和修改，做出适当的调整，快速建立适合的模型。另外，BIM模型还结合了相应的财务工具，可以有助于房地产企业更快，更好的进行投资回报分析，达到项目利益最大化，还可以最大限度的节约成本，节省时间。

4.2设计阶段

对于一个工程项目来说，由于设计与造价专业的分离，设计师往往不会合理造价，导致重设计，轻成本。但是，BIM技术的应用可以有效解决这个问题。BIM技术可以帮助设计师将建筑设计和结构设计形成三维的建筑模型，信息模型也可以逼真模拟许多外界因素，如日照、声学、热工等对工程的影响，有效控制建造成本，完成各种碰撞检查，进行投资概算，不断增加方案的科学性，可以在项目还未投入施工时就找出做存在的问题，有效避免施工过程中的返工与变更情况，减少了资源浪费。

4.3招标阶段

随着科学技术的发展，在由软件计算代替人工计算的情况下，模型的输入也是极其耗费时间的。通过BIM技术的应用，可以通过BIM模型自动计算工程量，快速编制工程量清单，这样可以彻底解决计算工程量对人力物力和时间的耗费，彻底解放人力作业，节约大量时间。

4.4实施阶段

在工程施工过程中定期测定实际发生的成本，对计划成本和实际成本进行误差分析，可以尽快找出原因并加以修正，确保工程的推进符合目标成本。通过BIM技术可以达到构建信息和成本数据的快速查询，时刻跟进实际成本的完成情况，与目标成本进行动态的比对和偏差分析，达到真正的动态成本控制。

结束语

总之，房地产工程的成本控制对企业的发展起着非常重要的作用，实行成本的全程动态化管理，需要各个部门的通力合作，专门的成本控制部门进行统筹把控，依靠合理的运行机制来保证企业工程成本的有效控制。

参考文献：

[1]王燕，王巧香.建筑工程管理中的成本控制研究[J].工程技术研究，2017（03）：157+169.