关于商业综合体施工组织的探析

关于商业综合体施工组织的探析

刘帅

深圳市金龙房地产开发有限公司广东深圳518000

摘要：随着科技的进步和经济的发展，商业综合体开始不断涌现，使得商业模式突破单一化向多元化方向发展，形成了一个具有生命力和经济活力的新型城市商业活动圈，更好地满足人们的物质、精神文化需求，同时，根据人们对商业综合体概念的认识，认为商业综合体必须是娱乐、餐饮、商业、办公、居住中三项或是三项以上功能的组合体，而且商业综合体中的各功能之间是相互依赖、相互并存、相互受益的关系等，尽可能适应当今时代发展的要求。本文详细的介绍了以上核心要素实施要点及对应措施，以保证项目顺利进行。

关键词：商业综合体；来福士广场；项目；质量控制；进度控制；成本控制

1、工程概况：

1.1地理位置：深圳来福士广场工程位于深圳市南山区南海大道与登良路交汇处西北角，北邻创业路，南邻登良路，西邻南光路，东邻南海大道。

1.2建筑结构概况：本工程建设总用地面积为31119㎡，总建筑面积217098m²，是一座由购物广场、国际甲A写字楼、国际酒店组成的综合性超高层建筑。其中地下室4层，两座塔楼均为23层，酒店塔楼建筑总高度为99.94米，国际甲A写字楼建筑总高度为118.60米。

裙楼及纯地下室为框架剪力墙结构，酒店塔楼为框支剪力墙结构，国际甲A写字楼为框架核心筒结构。地下室负2～负4层平时为车库、设备房，战时为人防，地下室负1层及地上裙楼为商业，酒店塔楼主要为酒店客房及酒店会所，国际甲A写字楼塔楼主要为办公使用。

本工程外立面装饰主要由低辐射双层玻璃幕墙、浅灰白色金属挂板和浅灰色金属百页等组成。

幕墙局部外立面效果图

1.3工程参建单位：

建设单位：深圳市金龙房地产有限公司

地勘单位：深圳蛇口华力工程有限公司

监理单位：深圳市华西建设监理有限公司

建筑及安装设计单位：深圳市建筑设计研究总院有限公司

结构设计单位：华南理工大学建筑设计研究院

施工单位：中铁建工集团有限公司

1.4施工区段划分：本工程地下室按照甲方施工场地的移交先后顺序及我司的施工计划安排，分为南区南、南区北和北区三个施工区段，见下图：

塔楼分为A座和Ｂ座两个施工段。

2、组建工程项目部

2.1根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业综合体开发的复合形专业人才团队。一般包含土建结构、机电安装（强电、弱电、暖通、消防、给排水等）、内装、幕墙、景观等专业工程人员。

2.2项目部组成人员的素质要求

2.2.1项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。

2.2.2项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业综合体开发项目的正常运转。同时要不断掌握施工蓝图，总览本专业全局，能够及时解决出现的各种问题。

3、全力打造首座“绿色建筑”主要有以下几个方面：

一是节能，减少过程中的能源消耗。一方面，项目部采用了地源热泵技术，通过地热资源做为冷热源进行能量转换，提供夏季制冷、冬季制热的高效节能空调系统，减少了能源的使用和环境污染；另外一方面，主要从运输和施工两方面节省能源的消耗。在运输方面，项目部结合绿色建筑LEED认证要求，在同等条件下优先选取符合要求的就近厂家，以减少运输能源消耗，保证实现采购距离800公里以内材料价值占材料总价值40%以上的目标，并在后期施工中调整为60%。在施工方面，则做好施工组织策划，协调各工种的相互配合，最大限度地降低施工过程中电力等能源消耗。

裙房共分为9个区：

二是节地，合理利用土地资源。在节地措施方面，一是通过做好前期规划，统筹安排办公、加工、库房等区域，尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，立体用地，搭建多楼层的办公、生活用房，提高单位面积土地的利用率，单位面积投入产出的强度，提高土地利用的立体化、集约化程度。

三是节水，循环利用水资源。建筑施工过程中冲洗用水等对水资源消耗十分严重，为节约用水，保护水资源，项目部采取了适当的水资源循环利用措施：在基坑周围设置降水井及沉淀池，将地下水汇集至沉淀池内抽出；采购循环水利用设备，抽取沉淀池中经沉淀的基坑降水、雨水等水源作为现场厕所、场地冲洗等用水水源；在各塔楼选取合适楼层，设置沉淀池，塔楼楼面施工的冲洗用水经有组织排水收集至沉淀池内沉淀，沉淀后用于楼层清理时的洒水降尘。该工程还运用了中水循环技术，节约了水资源。

四是节材，注重回收利用。项目部结合绿色建筑用材标准，对承包范围内的工作内容和物资材料进行分析，列出可能使用的含循环材材料类型，在物资采购招标过程中将相应要求列入招标文件，以此来选择材料供应厂家；制定废弃物资管理计划，量化废物利用的目标。在现场设置废物材料回收处及分离处理站，对场地清理的碎片、纸板、金属、塑料、干净的绝缘材料等，根据可回收和不可回收分类收集，并指定专人负责处理。

五是环保，提高空气质量。项目在日常工作中从以下四方面采取措施，避免污染环境：通过适当绿化，施工场地路面硬化，密闭散体材料，高污染区域密闭施工等控制扬尘；尽量使用低挥发的材料或产品，在采购过程中将要求纳入招标文件；对于焊接等操作加装小型过滤装置，以减少有毒气体的排放；与专业环境监测单位签订协议，实行定期监测制度，做好适时监控和及时整改，以确保环境品质的高标准。

4、质量控制：有效利用施工现场项目监理部力量，抓住关键的质量控制点

4.1事前控制

4.1.1进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。

4.1.2工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，应召集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。

4.1.3房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。

4.2事中（过程）控制

4.2.1应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。

4.2.2应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。

4.2.3现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。

4.2.4建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。

4.2.5严格按照国家规范要求进行重要材料的见证取样及检测工作。

4.3事后控制

4.3.1过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。

4.3.2验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。

4.3.3验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。

5、进度控制

5.1项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报组织落实。直属上级审核，批准后实施。

5.2项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。

5.3工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。严格要求施工单位按照进度计划执行，采取措施。现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。记录实际进度及相关的情况，进行进度控制。当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。

5.4当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；

5.5建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会（一般设在周二），内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。

6、投资（成本）控制

商业综合体开发项目是高风险、高挑战性的投资，地产项目的设计阶段对有效进行成本控制也显得格外重要。在商业综合体项目的设计过程中，要全盘考虑项目开发的综合因素，既不片面强调节约，也不能只重视采用新技术而忽视成本的控制。这就要求在设计商业综合体项目时，要通过项目设计招标、项目施工预算、设计概算等方式，把项目的方案设计进行优化选择，从各个环节降低建筑安装费用、工程施工费用、投资企业的支出成本等，以达到有效的降低项目开发成本的目的，最终实现预期的经济效益。

6.1设计阶段的成本控制

6.1.1推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。

6.1.2积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。

6.1.3采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。

6.1.4新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。

6.2招标投标阶段的成本控制

6.2.1项目招标过程中的成本控制。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

6.2.1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

6.2.1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

6.2.1.3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

6.2.2做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

6.3施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。

6.3.1抓好合同管理，减少工程索赔：在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

6.3.2完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

6.3.3从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

6.3.4从经济措施上展开项目投资的有效控制

6.3.4.1对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。

6.3.4.2甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。

6.3.4.3加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

6.4竣工阶段的成本控制：该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

7、产值完成情况

本工程总包合同总额为4.55亿元，补充协议1.39亿元，合计5.94亿元，目前完成产值为4.93亿元（4月底），根据合同按85%付款，应付4.19亿元，实际已付款为4.10亿元，4月进度款1053万元按合同于5月底支付。

8、结束语：

综上所述，在经济发展的基础下，未来商业综合体的发展必然趋向多极化，并且，根据各个地区以及各个区域商业定位的不同，其发展形势也存在较大的差异，但是，它们的发展必将从很大程度上激发广大市民的消费潜力，从而带动国家经济的发展。与此同时，要根据城市综合体工程项目自身的特点，制定合理的工程项目进度目标，做出切实可行的工程项目进度计划，认真监督完成计划的实施，并在监督过程中不断的完善计划，才能将商业综合体的建造纳入正规化和标准化的管理，才能使商业综合体的建造有条不紊的进行。而来福士项目在打造“绿色建筑”过程中，从生态环境保护、资源与能源利用、社会与经济发展等方面按照两个认证体系技术要求严格执行，并积极与顾问沟通，不断的完善和整改，在前期的工作中已得到了认证机构及业主的一致认可。

参考文献：

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