房地产工程管理全程策划吴敏军

房地产工程管理全程策划吴敏军

吴敏军

杭州市城市土地发展有限公司310021

摘要：在现代房产开发过程中，房地产工程管理是其不可缺少的重要组成部分，其管理水平的高低，可直接影响到房产项目工程的顺利开展。因此，为了满足当下人们日益膨胀的高要求，各房产开发企业就要重视房地产工程管理工作，并对其项目建设的全过程进行科学有效的策划，逐步实现房地产工程的体系化管理，这样才能提高房产工程管理水平，促进房产开发企业经济效益的最大化提升。

关键词：房地产工程；管理分析；全程策划

1前言

随着近年来房地产开发项目的不断增多，人们对于房产工程质量也给予了高度的重视，不仅要做到安全稳定、经济环保，而且还要具备较多的应用功能，能够完全满足人们的日常居住需求。因此，这在一定程度上就给房产工程管理工作带来了新的挑战，必须制定一系列严格的管理制度和管理规范，对房产工程项目施工全过程进行科学策划，这样才能在保质保量的基础上，最大化提升房产开发企业的经营效益，实现其长期稳定的发展目标。

2房地产工程管理的意义

一般情况下，工程管理主要是指对建筑工程施工进度、施工质量、施工成本等方面的管理。其中，施工进度管理的目的是要节约施工周期，提高施工效率，使整体工程建设能够在如期内保质保量的完工；施工质量的管理目的是为了充分体现工程建设的最终结果，其是建筑工程开展实施的根本所在，只有做好施工质量管理，才能促进施工进度管理的有效运行；施工成本的管理是对整体工程建设的造价成本进行全面的管理，进而使开发企业能够在有限物质资源的基础上，设计出优质的建筑产品，获得最高的经济效益。因此，工程管理在当下工程催压里在房地产企业的催压里中占有十分重要的地位，它是房地产项目开发过程中占有着十分重要的位置，无论是哪一个管理要素都必须达到合理的控制，否则一旦出现偏差，则势必会影响到房地产开发企业的信誉度和市场竞争能力，相对对于项目开发的成败也会带来很多不利条件。

3房产工程项目管理策划内容

3.1工程进度管理策划

在进行房产项目工程进度管理策划工作时，相关开发企业必须建立里程碑节点计划，并加大与各部门的沟通和交流，以便可以通过协商制定出完善可行的项目进度总控制计划和项目施工进度节点计划。另外，还要依照现场施工情况，确定工程进度控制措，不仅要对总包施工进度计划和各施工环节的施工进度计划进行严格的审核，而且还要做好总包协调施工管理工作，制顶人员奖惩机制和分包工程施工进度计划控制方案。

3.2工程质量及安全文明管理策划

（1）制定完善的工程质量管理目标和安全管理目标，并对一些关键点进行量化指标说明。

（2）工程管理人员要秉着质量与安全管理指导原则，制定出详细的安全文明施工管理目标和制度，并组建一支高水平、高素质的施工队伍，使之可以严格按照工程管理规范。按部就班的进行工程建设。

（3）结合实际，制定相应的质量管理措施：首先，要严格审查工程设计图纸，构建健全的质量保证体系；其次，要对进场材料进行全面的检查，确保其完全符合房产工程项目施工标准；再次，要加大对施工人员的培训力度，进一步提高其施工素质和施工水平；第四，做好日常质量管理工作，争取做到及时发现、及时处理，进而大大降低变更情况和施工事故，更好的促进房产企业的可持续发展。

（4）全面做好工程安全文明施工管理工作，并对应发制定一些严格有效的管理对策：第一，明确安全文明施工控制要点和施工检查制度；第二，监理单位要对工程施工现场进行安全文明施工检查，并定期将检查结果递交给上级领导，以便使领导层根据实际情况，制定出行之有效的决策方案。

3.3工程成本管理策划

3.3.1招投标及材料采购方式

对于分包工程和现场施工材料的采购，都要采取公开招投标的方式来进行，并按照择优入取的原则，选择适宜的合作供应商和单位，这样才能保障工程质量，降低施工成本。

3.3.2推行限额设计

工程管理部门要结合项目成本管理要求，将目标成本细化成不同物业类型的分项管理成本，同时还要要求设计单位根据施工图，建立完善可行的成本限额设计，并制定成本控制标准，这样才能对房产项目进行限额设计，实现其最终的成本管理目标。

3.3.3制定奖惩制度

为了进一步提升设计单位的工程成本控制意识，房地产开发企业必须采取多方案技术和经济认证，以便可以对工程设计过程中，容易影响工程质量的各项指标因素进行合理的控制。同时，在这一过程中，对于参与成本控制且表现良好的工作人员，房产企业要对其给予相应的奖励，进而调动人员的工作热情，使之可以更好的落实成本控制措施和成本控制方法。

3.3.4工程装饰部件的调查

工程设计人员在编制图纸初期，必须对工程中涉及的装饰部件进行市场调查，如：门窗、入户门、面砖、涂料等装饰材料，确保其规格、材质、性能、价格等可以达到相应的施工标准和成本控制要求，争取花最低的投资资金，购买到质量高、环保性和应用性强的装饰部件。

3.3.5图纸会审

工程设计图纸审查，是工程成本管理工作中不可或缺的关键性环节，建筑单位必须联合监理单位、业主、设计单位、施工单位等部门共同对图纸进行审核，以便及时发现图纸内容中存在的不合理地方，并要求设计单位在第一时间作出调整，这样才能减少返工几率和成本浪费情况，进而为房产开发企业经济效益的提升创造良好的条件。

3.4项目风险管理策划

首先，要结合房产项目开发的用途和施工特点，对工程施工中容易产生的风险因素进行全面的分析。其次，根据风险分析结果制定对应的解决措施，如：进度控制风险对策、质量控制风险对策等。再次，工程管理人员要牢牢掌握工程质量控制要点，并对应的编制出科学合理的控制方案。第四，要对最终控制结果进行综合性评估，看其所执行的风险控制目标是否达成、控制方案是否具有一定的可行性和规范性，若是存在偏差在，则要作出及时的完善和修整。最后，要提升项目管理人员的风险控制意识，制定成本风险控制对策，不仅要注重规划设计阶段的成本控制工作，而且还要强化施工图的审核和校对，由工程专业审核人员执行具体审核工作，并对各施工环节进行实时的监督和管理，进而将工程施工中存在的一切安全隐患彻底抵制在萌芽状态中。

3.5工程总平面管理策划

（1）积极采取分片管理模式，并根据招标合同，对进场单位进行分区包干，尤其是后期施工的平面布置，因为其交叉作业十分明显，所以必须将该项内容列为重点管理工作。

（2）分片包干的单位一定要根据所划定的范围，来使用建筑场地，并尽量遵循统一平面管理原则。同时，对于需要更改或调整的总平面布置，必须由相关施工单位向上级单位递交申请报告，经由项目部审核批准后才能进行使用和项目开展。

（3）对房产工程项目施工的各个环节进行动态管理，同时，还要依据现场施工情况，对总平面布置进行随时的调整和补充，进以在满足各阶段施工要求的基础上，大大提高施工质量和施工效率。

（4）定期和不定期对工程总平面管理工作进行全面的检查，及时发现其中存在的缺陷和不足，并采取有效措施加以解决，这样才能保证总平面布置的科学性、合理性，使其达到最高设计标准。

4结束语

随着当下房地产企业的不断发展，其所开发的工程项目管理工作也越来越受到相关部门和企业的高度关注。因为只有做好房地产工程管理和全程策划，才能保证开发项目质量，降低施工成本，提高企业的市场竞争能力。因此，对房地产工程管理全程策划进行深入的探讨和研究十分必要。

参考文献：

[1]张敏莉，房地产项目策划与施工管理[M]人民交通出版社，2016（11）：22～23.

[2]雷云娜，工程建设全过程项目管理策划[J]中国工程咨询，2017（2）：30～31.

[3]孔凡文.房地产开发项目策划探讨研究[J]建筑经济，2017