中国房地产泡沫可能性分析及政策建议

中国房地产泡沫可能性分析及政策建议

汪佳琦

华东政法大学商学院金融学专业上海松江201620

摘要：本文总结了引发中国房地产泡沫的主要因素，揭示了市场运营不规范以及信贷结构不合理。从房地产企业的销售收入和投资规模情况，以及国家政策方面描述了当前中国房地产市场的发展状况。分析中国房地产市场存在的问题以及是否存在房产泡沫。将中国房地产泡沫与美国次贷危机中的房地产问题进行对比分析，找出政策和金融体系间的不同之处。并结合中国国情，对房地产行业的发展提出合理建议。

[关键词]房地产泡沫金融危机风险投资

前言：房地产泡沫是房地产的市场价格偏离其实际值，并不断快速上涨的现象。房地产泡沫一般表现为房屋空置率较高。经研究表明，房屋空置率在10%左右属于合理范围，超过14%可能引发泡沫危机。[1]房地产的价格由两部分组成，房价和地价。房价主要由建筑材料、劳动力报酬构成，而这两部分的价格浮动较小，造成房地产价格虚高的主要原因是地价的膨胀。[2]

一、引发中国房地产泡沫的主要因素

1、房地产市场运行不规范。

由于高档住宅和商品房的利润较高，开发商纷纷选择开发豪宅和商品房，导致房地产开发结构单一。开发商为了赚取收益，故意炒高房价，损害消费者利益，行业信用水平下降。由于房地产开发过程的信息透明度较低，违法开发、欺诈行为等频发，一律追求经济利益而破坏生态规律，市场秩序混乱。

2、银行信贷结构不合理。

由于房地产行业大开发和销售需要大量资金，商业银行贷款是其资金的主要来源。由于近几年来中国房地产行业的快速发展，高收益的优势使得银行更愿意将资金借给房地产开发商。一些开发商即使实力不够强大，银行也为其提供贷款，投资房地产行业。银行信贷结构的偏移不仅削弱了银行自身抵抗金融风险的能力，同时也促使更多的资金投资房产，使泡沫进一步膨胀，市场经济的风险隐患不断暴露。

3、投资者过度投资房产

因为房地产行业发展较快，房价的不断上涨，导致越来越多的投资者将投资对象转移到房地产行业。投资者对房价走势过于乐观，预期价格会持续增长，导致行业投资剧增，房地产价格虚高，形成泡沫。加上目前中国的经济环境宽松，基本利率水平较低，房地产行业的投资收益更加具有吸引力，许多投机者加入到炒房中，进一步抬高了房价，房地产泡沫越来越大。

二、中国房地产市场发展现状

1、房地产企业销售收入和投资规模情况

根据国家统计局年度数据统计[4]，房地产开发企业的商品房销售收入在2005年至2013年期间逐年增长，2014年销售业绩下降6.22%，之后2015年上涨5.32%。分析可知，房地产市场近十几年的发展速度较快，2013年之后，总体销售趋于平缓，但近十年来销售收入已增长近5倍。

投资方面，房地产企业的投资额不断增长，2009至2014年投资规模增长率接近40%。从房地产开发企业的投资规模可以看出，近十年该行业的发展十分迅猛，房地产需求量不断扩大，开发商开发投资热潮难退，市场资金量逐年增多。

2、国家政策方面

2016年，政府针对目前中国房地产行业发展的地域性分化，提出“因城施策”的发展战略。[5]针对一线城市房价不断上涨的现象，中央多次表态要抑制房地产泡沫，控制金融风险。地方表示，就一线城市房价问题，应该加大监管力度，实施限购限贷措施，抑制消费者的投机需求，控制房价上涨趋势。针对其他城市的房地产问题，需改善房屋供需环境，去库存化，增加房屋的居住性需求，提高房地产的消费功能。

2016年3月两会政府工作报告中显示，政府将推进新型城镇化建设，加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理。[6]

改善居民住房需求，防止资产泡沫的进一步扩大，维护经济正常运行。

三、中国房地产市场的研究

1、目前中国房地产市场存在的问题

（1）区域发展差异大

2016年，中国房地产行业呈现出“冰火两重天”的局面，一线城市房价不断攀升。相关数据显示，发达城市的房价上涨较为明显。[4]

一线城市的房价走势远超其他城市，房地产市场的区域性特征突出。发达城市的房地产市场过于火热，消费者的投资热情高涨，预期乐观，投机行为不断增多。而在一般城市，房地产市场发展速度较缓，无法带动城市建筑、钢铁等产业升级。甚至部分城市的房地产市场持续低迷，居民消费水平降低，整体经济环境不容乐观。

（2）投资不断扩大

由于政府的政策支持，人们预期过于乐观，投机行为越来越普遍。房地产行业的迅速发展带动经济进一步增长，投机行为只增不减，甚至导致开发商故意抄高地价。对于大部分居民而言，房地产的消费性需求已经满足，而房价的持续上涨使房地产的投资性需求不断扩大。加上目前中国基本利率水平较低，投资者更加愿意将资金投入房地产市场，以赚取更多收益。

（3）相关法律制度不完善

随着经济的不断发展，房地产市场又面临新的问题，即70年土地使用权到期问题。2016年，温州部分居民在买卖二手房时发现房屋无法正常交易，土地使用权到期。[5]由于我国土地属于国家所有，普通居民只能拥有土地使用权，对房屋拥有所有权。但房屋是建立在土地之上，如果土地使用权到期，居民的房屋所有权无从谈起。70年产权成了历史遗留问题，现在政府不得不面对。

（4）房地产开发商自身问题

房地产开发商的开发和销售资金过度依赖银行贷款，融资渠道单一，失衡的资产结构存在安全隐患。部分开发商实力薄弱，无法形成有效的经营决策，开发和销售行为缺乏时效性和科学性，房产开发较困难，资金运转效率低。房地产企业往往受利益驱使，大量开发高收益房产，例如商品房和高档住宅别墅等。忽略了基本住房设施建设，社会基层老百姓无法解决住房问题。开发商的大规模房产开发不注重成本节约，导致资源浪费，阻碍城市绿色发展。

四、中国引发泡沫危机的可能性分析

1、与美国房地产问题对比

货币政策方面，利率的上升加大了借款者的还款压力，次级贷款者本身信用存在问题，违约率不断攀升；此外，由于以房地产为抵押的抵押品价格会跟随房产价格同向变动，故抵押品的价格也随之降低。贷款机构出售抵押品困难，资金链断裂，金融机构面临破产危机。

金融体系方面，美国的金融市场开放度较高，金融自由化程度远超中国，金融机构之间的资金链密集。在次贷危机中，特殊目的机构放宽了对次级贷款的信用评级，投资者无法真正了解投资产品的信用风险。金融机构创新的衍生产品基于次级贷款，而次级贷款本身的违约风险较高，随着衍生品的不断增加，金融市场的投资风险不断扩大，并且更多的金融机构和投资者的利益被捆绑在一起。

中国金融市场的开放程度较低，政府对金融行业的发展制约性较强，对金融机构的运营风险严格把关，防止金融市场陷入危机。在中国，房地产泡沫对金融机构的投资风险影响不及美国。另外，中国金融产品创新落后美国，这在一定程度上限制了金融风险的扩散，对危机的形成起到防范作用。

2、中国引发泡沫危机的可能性极小

（1）房地产的异质性

目前，中国房地产市场发展存在地域性差异。房地产市场的经济效应受到许多因素制约。地域环境、社会文化、经济状况等都会对城市房地产行业的发展产生影响，不同地域的房地产近似于经济学中的完全差异化产品，一处房产价格的波动对其他地区的房价几乎没有影响。中国的经济市场庞大，房地产市场的价格波动不会产生多米诺骨牌效应，部分区域房价的波动不会引发整个市场经济陷入危机[6]。

（2）房地产需求较高，房价很难下跌

随着中国经济的快速发展，居民收入水平不断提高，房地产的消费性和投资性需求都在不断增加，房价一时间很难下滑。另外，政府十分重视房地产市场的发展状况，一旦出现问题，政府会及时采取应对策略，防止市场秩序被破坏。中国目前极力推进城镇化建设，社会生产力和科技水平不断提高，现代社会对于城市住房的需求日益增加，加上我国人口的增长，房地产市场的前景仍保持乐观。

（3）个人房贷比例较大

目前银行房地产贷款中大部分属于个人房贷。由于个人房贷的资金有住房作为抵押，并且居民的稳定工资收入能够为贷款提供保障，所以个人房贷的贷款风险较小，违约率低。再者，国家对银行放贷进行严格控制，贷款资金数额有限，故银行的贷款资金需求旺盛。对于银行而言，有大量的优质贷款对象可供选择，个人房贷属于其中之一，资源的稀缺有利于银行的贷款决策，能够将风险维持在可控范围之内，维护了金融市场的稳定秩序。

（4）国家政策支持

2010年后，政府推行支持首套住房策略，国家在鼓励居民购房的同时，加大对二次购房的税收和首付款额，不断提高房屋投资性需求的资金成本。对房地产市场的过度投资行为起到抑制作用，维护了金融市场的安全环境。其次，国家宏观经济环境较稳定，货币和财政政策没有过于宽松，房地产市场的运营没有较大波动，整体市场环境稳定，不易引发泡沫危机。

五、针对中国房地产行业发展的建议

1、扩展房地产行业的融资渠道

目前，中国主要是商业银行为房地产的开发提供资金，而商业银行在我国金融行业中的地位至关重要。为了有效地分散房地产投资风险，政府应该拓宽房地产企业融资渠道，开发商可以向除银行外的金融机构进行融资，减少银行的贷款风险，提升金融市场的风险抵抗能力。允许信用级别较高，或实力雄厚的金融机构，如投行、基金、证券公司等，向房地产企业提供资金。融资渠道的多元化既可以分散行业投资风险，也可以满足房地产行业开发大量的资金需求，有利于增强金融市场的资金运转效率，创造更多的社会财富。

2、充分发挥房地产的实质功能

随着房地产市场的崛起，房价飙升扩大了该行业的投资性需求，很多人购房不是为了居住，而是投资房产，赚取升值收益。这样的行为并没有发挥房地产的真正使用价值，反而会拉大房价与居民收入的差距，进一步抄高房价。政府应该密切关注房地产市场的投资行为，抑制资金的过多流入，积极引导社会资金转入实体产业，促进实体产业的发展，带动基础设施建设，提高就业率和国民收入水平。政府的利率、税收等政策能够对人们的消费和投资行为产生引导作用，防止资金流向单一化，促进社会经济的长期稳定。

3、完善法律法规

房地产行业的发展离不开健全的法律法规作为支撑。首先，需要完善金融监管法规建设。建立信息披露制度，房地产企业应该向公众公示企业基本信息以及房产销售状况，社会群众可以及时了解该行业的投资风险，制定合理的投资策略。其次，严厉打击政府的违法行为。由于中国的入地属于国家所有，地方政府的主要收入来源于卖地行为。国有土地的特殊性导致政府的收入与房地产企业的利益密切关联，一些政府为了增加收入，与开发商联手炒高房价，向房地产企业提供各种优惠政策促进其发展，甚至部分官员收受企业好处，贪污腐败。

4、加强政府的调控职能，健全监管体系

政府的宏观政策对金融机构的发展和运营影响重大。根据国家经济整体趋势，及时制定有效的货币财政政策，引导金融机构做出合理的融资决策。同时，政府应该加强对房地产企业和金融机构的监管，及时进行监督和审核，防止金融机构为了追求高收益，无限扩大投资风险的行为。加大房地产市场的信息披露机制，增强房产交易的透明度，让投资者及时了解房地产行业的投资风险，做出理性的投资决策。监管机构应该密切关注房地产企业的相关指标，例如收益率、转手率、施工进度等。

参考文献

[1]CharlesHimmelberg,ChristopherMayerandToddSinai,“AssessingHighHousePrices:Bubbles,FundamentalsandMisperceptions”,JournalofEconomicPerspectivesVol.19,No.4,Fall2005

[2]希勒：《非理性繁荣》，人民大学出版社2008年版

[3]凯文·多德:《金融危机与货币经济学前沿问题》，经济科学出版社,2014年

[4]www.house.focus.cn.2017年1月21日

[5]www.news.focus.cn.2016年4月18日

[6]郑荣卿：《中国当前房地产市场泡沫程度研究-基于国际间数据的对比分析》，2016年8月