关于房产测量若干问题的研究

关于房产测量若干问题的研究

周智慧

周智慧

广州市四维城科信息工程有限公司510000

摘要：住房问题是关系到国计民生的大问题，随着住房制度的进一步改革与完善，以及近年来商品房价格的持续走高，在寸土寸金的时代下，房屋面积测量日益受到广大业主的重视。相关房屋面积测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。在此背景下，房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。由于各地对房屋测量规范的理解不一致而造成房屋面积计算的若干争议，严重时甚至会引起开发商与产权人之间的法律纠纷。本文以广州房产测量为研究对象，针对当前房产测量中常见的问题进行研究讨论，并提出了自己的的若干建议。?

关键词：房屋面积、房产测量、测量规范?

一、常见的房产测量技术

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的、比较成熟的测量技术主要有以下几种。

1.1房产数字化测图技术

数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。?

1.2运用坐标解析法进行房产测量的计算

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

1.3GPS技术在房产测量中的应用

GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用。房产测绘系统以ＧＩＳ的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

数字化测图技术是目前比较常用的一种房产测量技术，这种技术测量精度高，简单易学，对从事该行业的技术人员要求不高，企业不需要投入太多的人力物力，因此，受到大多数人的推崇。

二、房产测量中的若干问题和解决方法

经过多年的实践，在具体的房产测量过程中，存在若干问题，而了解这些问题对房产测量具有非常重要的意义。

2.1房产测量中外墙的问题

2.1.1外墙的定义以及其类型划分

凡位于建筑物四周的墙称外墙。外墙是房屋的外围结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等围护室内房间不受侵袭的作用。外墙分：a外部的框架结构中，填充在柱子之间的框架填充墙；b悬挂于外部骨架间的轻质墙，称幕墙；c承重外墙。

2.1.2幕墙

玻璃幕墙是由金属构件与玻璃板组成的建筑外围护结构。玻璃幕墙应按围护结构设计，玻璃幕墙主要构件应悬挂在主体结构上。

玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋外墙的，墙厚以结构楼板外沿至玻璃外围作为外墙厚度。以玻璃作为填充墙性质外墙的，无论是否有玻璃肋，均视为无墙厚。

2.1.3房屋外墙体的定位及其厚度的确定原则

在房屋面积测量中，常常碰到外半墙要怎么划分及其厚度应该怎么计算的问题，以下是各种情况的处理方法。

（1）同一外墙面，上部是玻璃下部是墙体的这种组合形式的围护，其墙体厚度的确定同一外墙面的下部墙体高度小于或等于0.8米的，视上部的玻璃为主要围护物，边长测量至玻璃（含玻璃厚度），玻璃厚度不需作扣除外半墙的处理；当下部墙体高度大于0.8米的，视墙体为主要围护物，边长测量至墙体外缘，并按墙体厚度作扣除外半墙的处理（参照DBJ440100/T204—2014《广州市地方技术规范》中对房角点测量的测点高度的有关规定）。

（2）房屋外围无墙体的活动围护，其外围墙体的确定

房屋外围无墙体的活动围护，如：底层楼梯出入口、车库出入口、首层商铺的卷闸门玻璃门、阳台推拉门等，其外墙体厚度可参照本层其它主体填充外墙或承重外墙的墙体厚度确定。

2.1.4如何确定外墙以及如何确定和划分外墙中线的类型及案例

（1）属首层公共通道的外墙体处理

a消防通道

消防通道两侧墙体视为众墙，消防通道的两个主要出入口视为无外墙，不需作扣除外半墙的处理。

b计算建筑面积的有柱走廊

计算建筑面积的有柱走廊其外墙体的确定参照架空层的处理方法。

c不计算建筑面积的首层公共通道、骑楼、骑街楼

不计算建筑面积的公共通道、骑楼，其公共通道与房屋接壤的墙体视为外墙，并作扣除外半墙的处理；骑街楼公共通道的两侧墙体视为外墙，并作扣除外半墙的处理。

(2)依托外墙以房屋外墙为组成部分的建筑结构，如夹层（阁楼）、天面梯屋内的防空报警房等符合面积计算规定的部分，其外墙作扣除外半墙的处理。

(3)架空层范围部分外墙段的处理

有部分外墙段的架空层，从架空层定性整体考虑，其外墙段不作扣除外半墙处理；位于架空层，但不属于架空层性质的公设（图示电房），其外墙需作扣除外半墙的处理。

(4)半地下室、地下室外墙体的处理

地下室及半地下室的外墙是扣除地上层主墙体的内半墙厚度，剩余的外部墙体厚度。

(5)主墙体外附着管道井时，墙中线应沿着主体外墙绘制。

(6)符合面积计算规定的飘窗不需作扣除外半墙处理。

2.2房产测量中阳台面积的计算

2.2.1阳台的定义

阳台是有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、供活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。分为封闭和不封闭阳台

2.2.2阳台面积的计算

《广州市房产测量规范》中规定：封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积；不封闭阳台按水平投影的一半计算建筑面积。本文主要介绍不封闭阳台的一些计算方法。

(1)不封闭阳台上盖至该层阳台底板的垂直高度超一自然层高时是否计算不封闭阳台的建筑面积？

广州市地标明确规定：“不封闭阳台的上盖，位于不封闭阳台所在层起两层以外的视为无上盖；”

(2)不封闭阳台上的花台

阳台上的花台一般也有两种形式，一种是“花台”与阳台之间有固定间隔，用途明确的，不计入阳台建筑面积；一种是阳台与“花台”之间没有固定间隔，该“花台”应按阳台的性质计算建筑面积。

(3)阳台位置的空调机位

空调机摆放位占阳台位有多种形式，一种是空调机摆放位与阳台间有活动间隔或无间隔；另一种是空调机摆放位与阳台间有固定间隔。与花台的计算一样，属活动间隔的空调机位水平投影面积应计入阳台建筑面积，否则不计算建筑面积。图示百叶隔部位为空调机摆放位属活动间隔，其水平投影面积应计入阳台建筑面积内。

(4)有柱阳台面积的计算

根据《广州房产测量规范》的规定，阳台分为封闭阳台和不封闭阳台。因此，无论阳台是否有柱，均按照其封闭程度计算建筑面积。

三、结束语：

房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而加强房产测量研究具有重要意义。

参考文献：

[1]2000年发布的国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》；

[2]2014年发布的DBJ440100/T204—2014《广州市地方技术规范》

[3]2002年8月29日《中华人民共和国测绘法》；