住宅项目批量精装修工程全过程管理实战概论

住宅项目批量精装修工程全过程管理实战概论

包蕾

浙江绿城建筑工程管理有限公司浙江省杭州市310000

摘要：住宅需求量的增加推动了房地产和精装修行业的发展。不过由于其起步时间较短，相应的理念和技术还不是十分完善，这使得房地产以及精装修管理很难适应目前市场发展的需求，对此需要对其进行探讨和研究，找出合理的解决措施，推动行业的前行。文章主要对住宅项目批量精装修工程全过程管理予以分析和阐述，以供借鉴。

关键词：住宅项目；批量精装修；管理；

住宅批量精装修项目是近几年兴起的一项新型产业，其解决了传统分包装修中存在的问题，提高了室内装修质量，更好的适应了社会及市场发展的需求，为我国装饰装修行业发展提供了有效帮助。

1住宅批量精装修项目的定义和范围

住宅房屋的装修是建筑设计的一项外延内容，其包含了墙体、地面、天花板、水电设计施工等多项内容。而精装修是相对于简装修而产生的一种概念，是指根据室内设计师的设计和规划，对已经通过简装修而实现基本使用功能的房屋进行装饰，使之满足住户审美要求。精装修要求满足较高的设计理念和审美规则，因此要求较高。而居民住宅的批量精装修项目则是相对于以单项承包的方式的装修作业项目而言的，批量精装修项目往往以总承包的方式对整栋建筑物、整个楼盘甚至整个居民小区的住宅的精装修作业项目进行承包的项目承包经营方式。住宅批量精装修项目有其特有的复杂性，且其最终的装修设计成果是直接面向用户的。所以在精装修过程中应加强细节处理，保证装修质量。

2住宅批量精装修项目的特点

住宅批量精装修除了具有一定的复杂性外，还具有专业性和规范性的特征。就住宅批量精装修项目的复杂性而言，其更多的体现在多种施工过程和繁琐的施工工序上，另外由于住房精装修作业机械化程度不高，手工作业的程度大，又给作业过程中的安全防护提出了很高的要求，增加了其复杂性。住宅批量精装修项目的专业性主要体现在精装修的艺术性上，由于现代住房对于安全性和审美要求都较之前有了更高的要求，这需要设计施工人员具备相当高的美学素养和实践经验。住宅批量精装修项目的规范性体现在水电设备的分配和布置上，现代住宅对于水电的应用更加多元化，强调性能优良，功能完备，并且各电器与水网之间要实现功能上的互相配合，更重要的是保证安全，要严格按照国家规定的标准内容以及装修要求进行合理的设计和规划，并确保材料、设备、技术等施工的保准行，以强化施工作业的规范性，保证整体精装修效果。

3住宅批量精装修项目的管理措施

3.1项目简介

某经济实用型住宅楼装修项目，共3栋30层高层建筑，建筑面积约为5万平方米，从初期的开始验房到装修工作结束共用时一年时间。

3.2进度控制

结合该建筑群流水作业的特征，将其分成4个批次，并针对每一个批次制定了严格的进度控制计划和制度，且保证工作人员严格按照进度要求进行监督和检查，一旦发现其中存在错误，就需及时更正。另外，在施工进度控制过程中，要坚持合理性原则，防止前松后紧、分包工期不足等问题的出现。

3.3工序质量管理

1）质量控制难点

在结合精装修施工工艺特征以及现场实际情况对质量控制内容进行分析和研究中得出，小机具的现场加工、个体质量控制，各环节之间配合的紧密性、成品保护、材料品质以及供货周期的内容成为质量控制中的重难点事项。

2）工艺工序标准

完善工艺工序质量控制标准和管理制度内容，确保各项工序的有序开展，减少同一环节内各种工序交叉作业现象的出现，保证精装修质量和效率。具体包括：开槽与埋管等隐蔽类、饰面类、成品设备安装类等各类的工艺流程文件及其相对应操作人员的技术交底工作。

3）质量检验

第一，隐蔽工程质量验收。在每项隐蔽工序完工后，都应该对其进行停点验收工作，并在验收合格后方可开始下一项工序的开展。在隐蔽工程验收中主要包括：①在土建工程完成后，刮腻子作业前，要对裂缝位置、二次抹灰位置进行详细的检查；②在瓷砖、墙、地面等完工后，按照标准完质量检查，检查合格后方可实施吊顶作业；③检查木地板铺设的找平层质量，以免在地板铺设中存在凸起等问题；④防水房间铺地面完成后，吊顶之前对渗水试验的检查；⑤吊顶骨架完成后，吊板之前对吊杆及骨架的检查；⑥墙面腻子完成后，涂料进行之前对腻子面的检查；⑦橱柜、淋浴房及卫生洁具安装，二遍面涂开始前对橱柜、淋浴房及洁具的检查。

第二，观感类项目的验收。观感类项目主要包括涂饰工程、墙地面砖的铺设、地板、踢脚线的施工等内容。在验收过程中，除了要保证材料、颜色搭配的合理性外，还要观察施工的平整度、垂直度和水平度，检查否存在空鼓、裂缝等问题，以确保整体装修质量。同时还要将检查结果予以分户、详细记录，为后续问题的出现提供依据。

4）质量控制的具体环节

在工序质量控制时，需要按照以下环节实施标准操作：

第一，调查现场情况。通过现场情况调查，及时掌握精装修工序中存在的问题，进而为后续目标的设定提供支持。在现场调查过程中，主要是对存在问题的施工内容进行详细的数据资料收集，例如，问题程度、高度、波动情况等。应用工具和方法：调查表、对比表、折线图、柱状图、饼分图、直方图、控制图、过程能力指数等。

第二，目标设定。通过调查结果的分析找出合理的解决措施，设定后期改进的目标，按照目标内容完成方案规划。同时在目标设定上，要存在一定的动态性，以免造成不必要的浪费。目标值设定的依据：①上级下达的指标必须达到；②甲方的要求必须予以满足；③与条件基本相同的同行业企业的水平进行比较；④历史上曾经达到过的最好水平；⑤通过现状调查，找出症结所在，预计解决程度，测算出能够达到的水平。

3.4材料管理控制

材料设备是精装修施工中较为重要的环节，在最终收楼的过程中，业主通常会根据合同具体内容，对室内空间中门窗、装饰材料、灯具等内容实行严格检查，一旦发现问题，需要承包单位及时的解决。基于此，在材料设备采购过程中，要加强对其管理，提高自身的质量。

首先，进场材料检查，要确保相关检测证书齐全，基本信息标注完全。其次，结合材料订单详情对材料种类予以核对，并实行统一管理和摆放，做好相应的防护措施，以免材料损坏。最后，对于有特殊要求的材料要开展抽样检测工作，确保各方面性能均符合装饰施工的具体要求。

3.5现场组织管理

1）合理规划精装修施工场地及其流程内容，以免因材料供应不及时导致施工进度延后的发生；

2）保证施工场地的干净整洁，做到文明施工；

3）建立完善的产品保护体系，遵循谁施工谁保护、先检查后保护及持续保护原则，施工过程中各工种在施工中不得污染、损坏其他工种的半成品、成品。

3.6档案管理

在精装修管理过程中，需保证工程联系单发出时手续的齐全，并安排专人开展资料、文件的接受和整理工作，并按照资料内容和性能展开分类存档工作。目前精装修项目施工中设计的资料主要有：场地移交表、组织管控计划表、工艺样板验收表、分户验收记录资料、材料产品的合格证、性能检测报告、进场验收记录、日常工作文件等。

4结语

总之，住宅项目的精装修作业与工程建设有着很多相似之处，在管理过程中也要制定相应管理体系、制度内容，以确保各工序的顺利开展，减少质量问题的产生。另外，在住宅项目精装修中，还要做好细节的处理，提高室内空间的美观性和观赏价值，进而为人们营造一个良好的生活空间，使房地产行业的发展与市场发展需求相符合。

参考文献：

[1]张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].长安大学.2016

[2]张孝永.北京天润航宇大厦精装修工程总承包管理方案改进研究[D].燕山大学.2015