对房地产开发经营管理的认识与思考

对房地产开发经营管理的认识与思考

唐志诚

山东三箭集团有限公司山东济南250100

摘要：通过加大经营管理力度，可以提升企业产品的质量，这对于房地产开发行业来说亦是如此。但是，就目前房地产开发企业的经营管理工作来说，依然存在着很多问题，这些问题严重的阻碍了房地产行业健康的发展。因此，对于房地产开发企业来说，要积极寻求相关问题的解决对策，提升企业的经济效益与社会效益。

关键词：房地产开发；经营管理；认识与思考

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

1房地产开发与经营的特点

1.1房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

1.2房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

1.3房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

2房地产开发经营风险的内容和特征

2.1房地产开发经营风险的内容

房地产开发经营风险是指没有预测到的或无法有效管控的不利，导致该企业获得的最终利益和预估利益有较大的差距，最终使得该企业遭受巨大的经济损失。

2.2房地产开发经营的风险特征

房地产开发经营中的风险主要有以下特征有：

（1）综合性。主要是指企业的财务管理和经营管理之间的冲突刺激综合。

（2）模糊性。主要表现在造成风险的缘由和早已造成的经营效果无法得到预先发觉。

（3）损失性。风险的生成必然会使企业遭受某种程度的损失，其原因或许为没有科学管控财务或没有预估，或许为领导者的失误，最终造成本该得到的利益没有得到，而给企业带了不可弥补的损失。

（4）补偿性。假如准确预估了可能出现的风险，并及时执行了科学合理的应急预案，使得企业成功规避了风险，避免了其造成的经济损失，也就相当于获得了风险补偿。

（5）激励性。房地产开发经营既有风险又有竞争，通常许多企业会冒险奋力拼搏。借助于完善开发经营、增强竞争力以规避风险，增大经济效益。

3房地产开发经营风险管理

房地产开发经营风险管理是指对房地产开发的时候进行风险识别、评估、应对、监控，从而采取措施或者技术手段来对项目风险实现有效的控制。

3.1识别风险

房地产开发项目投资风险管理中首先要识别风险，在投资前要对市场发展趋势进行全面调查和分析，从中识别投资过程中面临的所有风险，这样才能让房地产开发项目建立在良好的基础之上。

3.2评估风险

评估风险就是指开发商进行开发活动的时候对不利因素进行分析，这些不利因素会带来什么样的程度后果及影响并且进行风险量化。

3.3风险应对

风险应对，就是对识别及评估出来的风险采取一定的措施或者手段加以防范和预防。

3.4风险监控

风险监控是指开发商进行风险评估以及风险应对实施管理过程进行监控，不仅让风险管理程序顺利实施而且不让企业承担更大的经济损耗。

4房地产开发项目经营管理的认识与思考

4.1做好项目成本的控制

通过做好经营管理过程中的成本控制工作，可以有效的提升房地产开发企业的经济效益。因而，开发商要做好项目开发设计阶段的成本控制工作，一方面，开发企业要具备整体观、系统观、大局观，并且要对设计阶段进行严格的成本控制与监督。

4.2注重前期的市场调研

首先，房地产开发企业要对拟建项目做出准确的市场定位，并且按照市场的不同需求进行项目产品的研发。房地产开发企业要对国家以及相关地区的法规、政策进行了解，掌握当地政府对于房地产企业的政策取向。如果项目建设过程中能够得到当地政府的通力支持，那么项目开展起来将会十分顺利。另外，企业要对自身的发展情况以及企业特点进行分析，在进行深入的市场调查的前提下，对于相关项目的消费群众进行了解，充分尊重消费群体对于居住环境、设施等方面的需求，同时要将这些要求展现在工程项目中。此外，企业还要对周围开发的楼盘进行分析，通过提升设计、管理、销售工作的质量，来提升企业的经济效益。

4.3做好房地产开发项目的质量管理与合同管理

一方面，房地产开发企业要对相关项目进行充分的了解，同时还要制定出具体的、可调整的项目计划，这样一来可以充分发挥开发商对于项目开发设计单位的监督作用，进而确保项目的开发建设质量。另一方面，企业要做好合同的管理。首先，企业要对国家政策、行业发展状况以及相关的建筑材料、设备等方面进行了解。其次，在合同的制定工作时，要注重合同的优化与管理，提升合同的完整性和合法性，这可以为相关经济纠纷的处理提供依据。

总之，随着房地产行业竞争压力的不断提升，房地产开发企业要做好日常的经营管理工作，不断完善管理程序、做好市场调研、注重品牌建设，进而提升企业的竞争力与知名度。

参考文献：

[1]浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情，2013（6）.

[2]浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业：理论版，2012（10）.

[3]吕萍.房地产开发与经营[M].3版.中国人民大学出版社，2011.