房地产开发项目工程管理

房地产开发项目工程管理

黄欣恩

鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司529700

摘要：近年来，我国房地产行业的发展虽然一直处于上升的趋势，但是所面临的市场竟争越来越激烈。在这样的背景下，房地产企业要想获得更好的发展，就需要加强对房地产开发项目的工程管理，这样在确保工程项目具有更高质量的同时，使得房地产企业的利益实现最大化。

关键词：房地产；开发项目；工程管理

引言

房地产开发项目工程管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的。房地产开发项目投人资金多，施工繁杂危险性高，做好房地产开发项目工程管理是保证房地产项目顺利开发的前提。当前房地产竞争环境激烈，企业必须要制定科学、规范、有效的管理模式，加强房地产开发项目工程管理工作，从根本上确保建筑工程质量，使房地产开发企业获得最大的经济效益。

1工程管理基本模式、概念及特点

（1）概念

房地产企业是以盈利为目的的，而盈利的途径就是开源节流，其中，开源是指开发新产品、开拓新市场、开展新业务等等，而节流则主要体现在企业的成本控制方面，而工程管理便是其中很关键的因素，对于房地产企业来说，自然也不例外，在进行项目开发时，进行工程管理能够使得施工资源得到最大化的利益，从而有效提高房地产企业的经济效益。

（2）管理类型

房地产开发项目工程管理模式是基于一般工程管理，并结合房地产业特点而形成的一种特殊项目工程管理模式。目前，房地产开发项目工程管理模式比较多样化，主要有：设计——招标——建造（DBB）模式；设计——建造（DB）模式；设计/采购/施工总承包（EPC）模式；项目管理（PM）模式；项目管理承包（PMC）模式；建筑工程管理（CM）模式；设计——管理（DM）模式；建造——运营———移交（BOT）模式；合伙模式；更替型合同（NC）模式。

（3）模式比较分析

值得注意的是这些管理模式虽然在房地产开发项目管理中都有应用，但是各种模式都具有其自身的优点和不足之处，并无完美的模式可以应用于所有项目。因此，这给房地产开发项目工程管理的优化提供了空间。

（4）管理特点

①有明确的阶段划分和目标限制；②协调沟通难度大；③管理跨度大。

2房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1前期准备和调研工作不够

缺乏前期准备，房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，缺乏对项目工程前期准备的了解及重视，缺乏前期调研论证。不进行技术经济方面的考量和论证，导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，这不仅会给房地产开发企业带来经济损失，还影响了土地和资本的流通和优化配置。

2.2管理制度不健全

房地产项目在进行开发时，对项目管理的具体细节进行深人研究理解不够深人。工程管理制度普遍不够完善，与预期目标出现了很大的偏离，导致在房地产开发项目成本和进度方面失控。如近年来出现的房产开发存在延迟交房，原因是成本过高而难以控制房价，管理费用居高不下等等超出预期很多。

2.3设计制度不规范出现造价预算偏差

房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段确定。设计单位和监理单位存在不紧密配合甚至脱节的现象，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，使得大量设计问题在施工中频繁出现。比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，变更图纸比原设计图纸还多，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价，使得工程进展变得缓慢。

2.4成本控制上需要改进

在房地产开发项目中，成本控制是一项重点内容，需要贯穿于整个项目开发的全过程。成本控制与质量控制都是开发项目中的重点内容。当前，国内的房地产开发项目在设计环节上更多的是注重项目的功能和外观，对于项目的成本考虑不够全面，在设计阶段没有透彻地研究市场经济现状，这不仅仅是耗时又耗力，还会使得最终的方案的可行性不足，得不偿失。

3加强房地产开发项目工程管理的对策

3.1重视开发前期的决策与设计管理

房地产开发必须重视前期市场定位，项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响。首先，要深人研究国家及地方的有关法规政策，解读当前政府的政策并对今后的政策走向进行科学的预测，调查用户需掌握足够的市场信息。工程设计的可行性研究是

整个项目的第一步，前期的规划设计工作是确保整个工程质量的关键，对项目周边情况要有详细了解，根据项目地点环境及规划要求做好市场调查，确定本项目主要的消费群体。做好前期规划设计，保障工程的顺利进行，可以缩短施工时间减少成本。

3.2进一步完善房地产开发项目工程管理体制

房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中获得稳步的发展，就需要对开发项目工程管理体制进行完善。对于房地产开发企业来讲，即使是有一整套完整的工程管理体系，但是如果在实际的执行过程中管理体制没有得到完善，那么在开展管理的过程中就会出现遗漏的地方。对房地产开发项目管理体制进行完善，首要的任务就是对房地产项目管理机构以及相关的管理部门进行配置上的优化，并根据房地产开发项目工程管理的实际需求合理地分配人员，尽可能地满足房地产开发项目工程管理过程中的每一项具体的工作，将每一项工作都落实到位。

3.3加强项目工程质量管理

房地产开发项目管理中，加强施工质量管理是整个建筑工程质量保障的重要环节。工程质量不仅影响到工程的销售情况，在很大程度上影响着企业的生存。提高施工质量首先要做好施工前准备工作的质量控制，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，施工前要对施工的建筑材料、施工现场等进行科学的管理，是保障施工质量的前提。要对施工图纸进行仔细的分析，要对施工建筑材料进行试验，必须保证建筑材料的质量符合施工的要求。要建立起完善质量控制机制，树立质量意识达到合同质量控制目标，从而保障质量可靠性，保证房地产开发项目的建设要求及符合相关质量标准。

3.4加强项目工程进度管理

房地产项目进度管理是最关键的部分，直接关系到整个工程的进度。加强进度管理是对建设项目进行合理的进度控制与管理，编制合理的施工计划，合理控制建设项目确保计划进度与实际施工进度之间的协调性。施工前期应对建筑工程的整体施工进行统一的规划，在保证进度合理的基础之上稳定提升工程的质量。首先制定详细的时间表。要有良好的项目总进度确定目标，对各个阶段的工作进行研究和分析以确保施工计划的实施进度。做好施工过程中的控制，在施工过程中需要不同部门的密切合作才能保障施工进度，从施工的整体上把控施工的进度安排，保障后续工程的顺利实施。在进度管理工作中，为搞好控制要列出每个部分可能出现的问题，确保施工进度不会受到影响。要建立激励机制，在保证质量的前提下，提高缩短施工的要给予一定的奖励，提高施工单位的积极性。

3.5加强项目工程成本管理

房地产工程投资都非常巨大，对于成本管理要求较高。为此需要对重视成本管理工作。首先，必须保证决策本身的正确性。其次，需要保证设计中的造价与事实相接近。最后，需要对整个施工过程的具体造价工作进行全程监督、管理与控制。成本管理工作需要贯穿于整个房地产开发项目的始末，覆盖每一个阶段，准确地找出影响成本的项目，并采取具有针对性的措施，获得事半功倍的效果。在投资决策的过程中，必须要做到对成本的有效评估。为此需要从宏观的角度出发，对影响成本的各种元素进行分析，做到良好的定性分析。预测投资和效益的比例，推测出工程的获利空间，并精准核算每一个项目的施工成本。工程项目建设阶段的成本变动对于控制工程造价有着相当重要的意义。因此，需要严格对工程变更进行控制，这样可以有效控制工程成本的变动。必须对建设单位进行有效监督，如果建设单位提出了工程变更，必须进行仔细的研究、详细的审查，如果没有必要，那么必须坚决进行反对，对于确有必要的才能够给予批示。

4结束语

在房地产开发项目中，如果不能够有效地提高管理水平，那么必然会对房地产开发项目带来巨大的影响。因此，企业必须重视开发项目的工程管理，在房地产项目规划前就要做好充分的调研工作，完善开发项目工程管理的机制和制度，最终实现项目的成功建设，这样才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

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