关于不动产存量数据整合关键流程的研究

关于不动产存量数据整合关键流程的研究

劳嘉睿

广州蓝图地理信息技术有限公司广东省广州市510000

摘要：不动产数据种类繁多，格式不统一，数据关联程度不一，整合很难按照标准化流程进行，对于房地不动产数据整合，其中的关键点就是档案标准化整理、房地数据关联和后期数据入库。据此，通过对不动产数据整合的关键技术专项突破，以期建立准确、规范的不动产存量数据库，为后期不动产统一发证奠定坚实的基础。

关键词：不动产存量；数据整合；关键流程

引言

不动产登记是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。然而不动产数据整合成果是实施不动产登记工作的重要一环，它能够清晰的体现人民的财产分布，有利于反腐败弄清贪官财产，有利于政策的制定与修正，有利于调查清楚各社会阶层的财产状况通过财政的再分配调节社会资源的合理利用。

1.不动产数据现状

1.1土地资源数据现状

由于土地、房产等存量数据来源不一，质量参差不齐，数据标准不一，数据规范性差，部分数据缺失较多等原因，存量数据整合面临不少难点。

专业人手少。不动产统一登记时间尚短，其数据属于跨行业数据，大部分专业工作人员对业务的全面理解仍需要时间适应，具有丰富登记经验的工作人员大多忙于日常登记而无法参与数据整合。而第三方机构从业人员存在水平参差不齐、相关登记业务知识缺乏等问题，很难对数据进行正确的分析判读，整合后的数据往往无法达到预期效果。

整合周期长。存量数据整合是一个长期不断递进的过程，不可能一蹴而就，也不可能等数据全部整合完成后再颁发新证，一般都是边整合边发证。因此，日常登记业务就面临数据问题带来的业务风险。必须制定一整套应对措施与处理机制，确保登记业务正确无误，防范风险于未然。

技术要求高。不动产登记数据包含大量的属性信息、空间图形信息，且房地数据横向匹配关系和纵向历史关系复杂，数据量大。此外，由于房产单位面积的价值高且涉及权利的限制和提示信息，所有信息都关乎权利人切身利益，对整合工作提出了很高的技术要求。

1.2林业资源数据现状

中国有27亿亩林业资源，其中26亿亩是由边界划分决定的，占林业总面积的95％。然而，在已登记并确认审核并颁发林业使用权证的26亿亩林场中，仅有约22亿亩林地，仍有约4亿亩林地在使用，但没有注册审查。这一比重显示了我国必须加强对林业不动产资源的登记整合研究的迫切性。建立健全林业信息登记管理系统是森林资源整合的当务之急。但是，近年来，受到资金、信息数据库等多方面的因素，迟迟没有健全。林权的登记工作也比较困难，它不像土地登记一样，林权划分没有一个明确的界限，使得登记工作就变得更加难做，所以现在需要先解决林业划分使用的问题然后再进行林权的使用登记。

图1不动产登记数据整合流程

1.3房屋资源数据现状

房屋资源主要包括城市房屋使用登记和乡镇房屋使用登记两大部分。这两种房屋的使用登记工作需要采用不同的登记整合方法。城市的房屋登记存量工作比较简单，将每个人名下的所有房产进行整合一下，没有上报的给予通知，要求个人的房屋使用信息透明化，个人房屋使用权包括居民楼的使用、门面房的使用以及公司房屋的使用情况都必须及时上报，有关部门及时颁发房产证，方便管理部门整合研究。乡镇地区的房屋使用权的登记相对城市来说比较复杂，而且乡镇居民房产证发证率低，他们认为只要有了房屋，没有房产证是没有关系的，这就加大了乡镇房屋登记工作的难度。而且有的乡镇在自家的农田中建了房屋来居住，这种情况就要求村民在上报自己原本的房屋使用情况的同时又要上报农田中的房屋使用情况，需要耗费大量的精力进行房地数据匹配及房屋落宗工作。

不管是城市地区还是乡镇地区，房屋登记工作都不能掉以轻心，都必须应用“房产测绘、产权管理”的规章制度来对房屋进行有效的管理。这样才能杜绝违法侵占房屋、违法买卖房屋等情况的发生，保证人民群众的房屋使用权利不受侵害。

2.不动产登记数据整合流程

不动产登记数据整合流程见图1

3.关键流程研究

3.1档案的标准化整理

档案标准化整理包括纸质档案扫描标准化、档案属性提取标准化和档案管理标准化。纸质档案扫描标准化需要对扫描档案进行重命名和重分类，构建快速检索到原档案的体系。档案属性提取标准化对于空间数据需要进行参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作；对于权属信息和业务信息需要解决同名异质、同质异名、数据类型不一致、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现存量不动产数据档案属性提取标准化。档案管理标准化是指对纸质和电子档案的存、取进行信息化。能通过不动产单元号、不动产坐落、权利人等关键信息快速找到原档案。

3.2房地数据关联

房地数据关联的核心在于落宗和落幢。在实际数据整合的过程中发现不动产单元的管理方式不是按照幢对宗，户对幢的模式管理，比较散乱。档案的关联性很差，因此需要进行落宗落幢对不动产单元进行关联。落宗可以依据现有的空间资料，如二调数据较完善的地区，可以根据图形属性的权利人、地籍号或权证号与发证数据挂接。如果空间数据不完善的地区可以根据影像图解、网络信息提取和实地调查的方式落宗。在落宗的基础上，按照地籍子区和小区进行落幢。具体采用参照房产档案的“总证”信息、规划资料和实地调查的方式。用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3.3数据整合期内登记业务存在风险。

数据集成工作量很大，周期很长。数据整合工作是一个长期与不断递进的过程，不可能一蹴而就，也不可能数据全部整合完成后再颁发新证，因此，在日常注册业务中，有必要针对可能出现的数据问题和注册中发现的数据问题，制定一套对策和处理机制，确保注册业务正确无误，防范风险的发生。

4.结语

目前，中国的不动产资源是中国的财富，完整、标准化，清晰的不动产数据是中国不动产管理的基础。因此，要做好房地产登记，建立不动产数据管理数据库，并对数据库中的数据进行数据处理整合，数据整合的质量直接影响不动产的使用。一些房地产可以通过计算机注册，而其他不动产需要手动注册管理。这需要整合人员耐心地工作。在合理的工作机制中，人力，物力和财力资源相互统一和利用。有效的整合方法，对登记结果进行深入研究和分析，可以保证整合工作的有序进行，从而保证中国不动产资源的安全利用。

参考文献：

［1］吴明辉．不动产登记存量数据整合研究［J］．国土资源信息化，2016，05：39-42+12．

［2］徐财江，陈志荣，尹天鹤，陆涛．不动产统一登记数据整合技术方法研究［J］．国土资源信息化，2015，06：41-44+40．