土地管理与房地产开发的内在联系

土地管理与房地产开发的内在联系

童春秀

关键词：土地管理；房地产经济；内在联系

改革开放以来，我国实行了一系列政策带动经济的发展，各行各业在进行经济发展的过程中需要进行房地产建设，建立的房屋不论是供自己经营使用还是供他人出租，都带动了经济的飞速发展。房地产开发包括土地取得、设计、施工和运营等多方面，房地产开发是与土地联系最密切的行业，需要与房地产开发所在地的经济环境相适应。在我国不断对土地政策进行变革的时期，企业如何进行房地产开发，是本文主要讨论的问题。

1多年来土地管理制度的变化

1.1法律环境

我国法律属于一种强制性制度，任何企业在进行经济活动的过程中都必须遵守法律的约束，不能从事任何法律规定的禁止性活动，并且不能超过法律规定的权限，从事经济活动。在2000年前，针对房地产开发的相关法律就已经存在，虽然在表面上看似对房地产开发的相关活动进行了约束，但是房地产开发的法律发展不成熟，突出体现在土地取得方式上。在2000年以前，房地产开发相关法律规定，地方政府和企业自行协议就可以出让土地，这一规定使地方政府官员拥有较大的土地出让权利，容易导致贪污腐败现象的出现。2005年国家发布了土地出让的相关政策，由地方政府和企业自行协议出让土地的规定被禁止，规定任何土地的出让一律实行招标拍卖、挂牌出让的形式，这一规定改变了土地取得的方式，限制了地方政府的权力。相关法律法规越来越健全，越来越符合市场的需求，我国逐步根据市场不断变化的需求，对相关法律法规进行制定和调整，自从2005年开始，民众个人私有财产概念逐步深入人心，因此，房地产开发行业在进行房地产开发的过程中很容易遇到拒绝迁移的人群，严重阻碍了房地产开发的进程，房地产开发行业相对于早期而言更加难以推进。

1.2民众

在房地产开发过程中取得土地和对土地进行施工是两个完全分离的过程，这两个过程也是与房地产开发所在地的民众最为深入联系的过程。早期实行政府与企业协议出让土地的制度，只要政府决定出让该土地，命令下达之后可以立即对房地产开发所在地的土地进行拆迁工作，因此，企业取得土地的过程是容易的，并且不附带相关的产权问题。在对房地产进行施工的过程中，国家相关政策是保护房地产开发的，因此，民众不会违背国家相关政策规定，会完全遵从政府的指令。然而，随着物权私有化思想的不断深入人心，民众开始对自己所拥有的物品权利具有归属感，因此，在拆迁工作推进过程中，很容易碰到“钉子户”现象，需要与当地群众深入沟通，满足当地群众的需求。另外，在施工的过程中要重视工人的安全卫生管理，尽可能避免因管理不到位而造成的施工人员生命健康安全，这样不仅可以避免企业承担不必要的医疗费用，还有利于企业经济效益的实现，免去一系列的麻烦。

2土地管理的制度环境对房地产企业战略选择的影响

2.1房地产企业必须遵守土地管理制度

在我国，不论从事何种经济活动，都必须严格遵守相关法律法规规定，不得从事任何超出法律规定的经济活动，并且必须在法律规定的权限范围内从事经济活动。这一点对于房地产开发也不例外，房地产开发必须严格遵守土地管理的制度，如果能够遵守我国相关的土地管理制度规定，那么就可以以合法的方式和手段获得土地的使用经营权。近年来，国家对房地产开发越来越重视，制定了一系列的法律法规，例如采购法、招标法等，都是针对房地产开发不同环节的制度规定，因此，房地产开发不论处于何种环节，都必须遵守国家相关的法律制度。随着国家法律制度的变迁，企业取得土地的方式也随之改变，由以往的地方政府与房地产企业协议出让土地转变为招标拍卖土地，这一规定不仅严格限制了地方政府出让土地的权利，也有利于人民利益的实现。

2.2隐藏不遵守部分

在现实的过程中，许多企业表面上严格遵守国家的法律制度，但是私下妄图通过利用法律法规的漏洞谋取自身利益，创造超额利润。在改革开放之前，中国的经济还没有发展起来，中国大片的土地上没有被开发，当时人们的财产私有意识不严谨，国家为了促进经济的发展，发布了一系列吸引投资的政策，土地转让的方式是政府与企业私下协商，所签订的协议是不需要公开向公众发表的。因此，在当时只要房地产开发企业向当地政府申请，就能够获得大批的土地。首先，房地产企业需要建立各种各样的实体公司，并且向当地政府承诺向该土地投资；其次，房地产企业以实际建设需要，向政府申请大批土地进行工厂展览，对于申请来的土地，只进行外观建筑，没有进行实体运营；最后，房地产企业向当地政府承诺对于申请的土地进行大范围的开发，但实际上并没有采取相应的措施，而是在养地。这些措施表面上符合我国相关的法律规定，但是实际上是将不遵守法律的部分隐藏起来。

2.3土地管理应对房地产调控的策略

通过各种有效途径和形式，全面加强地区土地管理的和谐建设，为房地产企业顺利度过调控期营造一个良好的外部环境。由于土地管理部门自身的资源条件有限，可以适当考虑由房地产公司投入专项资金来保障土地管理公司有效地开展管理工作。房地产宏观调控处于一个特殊时期，对土地管理造成了一定程度的影响，在房地产宏观调控期内，应当尽快建立系统建设，通过科学有效的系统收集客户的信息，根据收集的客户信息分析客户的实际需要，确定自身服务的类型，提高客户的满意程度，降低服务成本。在房地产宏观调控期内，房地产企业员工应当团结一致，营造和谐团队，统一房地产企业内部人员思想，加强内部团队建设，营造良好的工作氛围，提高职业团队的团结度。

2.4房地产宏观调控

土地管理市场和房地产市场在一定程度上来说是紧密联系的关系，因此，房地产宏观调控不仅会对房地产开发企业造成影响，也会影响土地管理。在现实情况中，房地产宏观调控对土地管理造成的现实影响有很多，例如在某一特别地区房地产企业销售房地产的数量直线下降，这种情况下，长期发展比较影响该区域土地管理的力度和实施面积，长此以往会影响该地区的土地经济实际发展。当前房价不断增长，从房地产宏观调控和土地管理二者紧密关系来看，可以通过增加土地供应能力来控制房价。房地产企业在应对房地产宏观调控过程中，应当尽可能加快开发房地产的速度，在短的时间内销售房屋、回笼资金。

3结束语

虽然我国不断出台相应的土地管理制度，土地管理制度在不断地发展，但是我国目前的土地管理制度不完善，还有很大的发展空间，需要建立一个完善适用所有市场形式的法律制度。我国也应当建立相应的房地产开发、管理、交易各个环节的监督体制，不断完善法律法规，规范市场运行，依靠法律的强制力推动房地产开发行业不断向前发展，推动市场的进步。虽然土地管理制度已经得到了很大的发展，但是仍然存在些许不足，依然有待完善，从现阶段的发展来看，并没有明确对土地储备及地租、交易税的征收建立监督机制和手段，所以还是要建立健全制度体系。

参考文献：

[1]王新军,苏小波.从土地闲置看城市规划与发地产开发的关系[J].住宅科技,2015

(12):33.