分析房地产全过程造价管理

分析房地产全过程造价管理

张勇

湛江冠通投资有限公司524022

摘要：随着城市化进程的加快，我国的房地产建设事业也步入了高速发展期，房地产市场越来越大，竞争也越来越激烈，如何在保证项目工程质量前提下盈利更多，就要做好房地产项目全过程造价管理，加强房地产企业的工程造价管理是解决这一问题最好的方法。

关键词：房地产；造价；全过程管理

一、房地产项目开发包括以下部分

1.1投资决策阶段。即房地产开发企业根据市场环境条件，企业自身经营方向、资金情况等，对项目的开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术进行科研、论证、决策，并在决策基础上对项目进行前提的论证和设计的过程。

1.2报建准备阶段。即在报行政机关审批之前，房地产开发公司应做好的准备工作，包括办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，并附详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

1.3行政审批阶段。根据我国当前的法律、法规、规章及相关政策规定，房地产项目建设行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

1.4项目建设阶段和竣工验收阶段。

1.5房地产项目权属初始登记阶段。即提交材料由房屋管理部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

二、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题

2.1造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题

此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。例如，宁波桥事件。

2.2造价控制在招标阶段所存在的问题

此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。

2.3造价控制在施工阶段所存在的问题

此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。

2.4工程竣工决算阶段的工程造价控制不力

我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。

三、房地产造价全过程管理措施

3.1设计阶段对工程造价的管理

设计阶段是建设项目工程造价控制的龙头。在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计了。据有关资料，设计费一般只相当于建设工程全寿命周期费用的1%以下，而其对工程造价的影响却占75%以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。设计阶段是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效地控制建设工程造价，就要把控制重点转到建设前期阶段上来，尤其重要的是要抓住设计这个阶段，要求施工图设计严密、全面，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果，有效地控制工程造价。

（1）评选设计方案、优选设计单位

选择好的设计单位是取得优质设计的前提。首先造价咨询机构应根据建设方的使用要求，并在听取项目的全体相关利益者各方意见，使其充分参与和深入了解建设项目的目标和要求的基础上，提出工程的设计要求，尽量使项目的范围、工期、质量和造价预算能够符合实际情况，避免项目在实施阶段再发生大的变更，力争从源头规避项目造价变更的出现；协助业主组织设计招标，通过组织专家对设计方案技术与经济进行深入分析、评审，优选设计方案；协助业主签订勘察设计合同并监督实施，实施过程中通过组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比较等，实现设计阶段有效的投资控制。

（2）落实限额设计、积极参与设计

落实限额设计是实现投资控制的根本。限额设计是指严格按照批准的设计任务书和投资估算，在保证使用功能的前提下，控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算。造价咨询机构的管理人员，应该从设计一开始就积极参与进去，主动地配合设计，及时进行成本测算。在整个设计过程中，通过经常与设计方沟通，及时了解设计动态，参与项目使用功能与费用的反复比较；通过参与技术、经济分析对比和效果评价来优化设计，实现工程造价的事前控制。

3.2施工图预算及招标合约阶段

经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单，清单组价编制），保证差异范围在5%以内。以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。编写总包单位招标文件（含合同文件），编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较（提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项），得出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工作，办理招标及备案手续。

3.3施工阶段的造价管理

（1）严把签证和工程变更关

工程变更和现场签证必然会影响工程造价，所以造价管理人员必须对此进行有效控制。而建筑工程的复杂性、多因素影响性等特点，使得在施工过程中不可避免地会出现一些图纸以外的工程内容，这就要求造价管理人员随时掌握、控制工程造价的变化情况，为工程结算提供可靠的依据。同时严把签证关，实行项目造价管理负责人签字制，没有项目造价管理责任人签字的签证不得结算工程款。在控制变更方面，造价管理人员应严格控制工程变更及变更程序。工程变更的费用和变更方案是紧密联系的，因此造价咨询机构应向业主提供变更立项报告中变更内容相应的变更价款，从而使业主决策时对造价变化心中有数，避免造价失控。

（2）加强合同管理

施工过程就是一个实现合同内容的过程，合同管理对控制造价起重要作用。造价管理人员应在充分理解和熟悉合同条款的基础上，一方面利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷；另一方面要提醒业主全面履约，避免索赔的发生。

3.4结算审核阶段

结算资料的审查（1）首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。（2）工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。

竣工结算的审查（1）工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。（2）审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。

结束语

对房地产项目进行全过程造价管理，是控制房地产项目成本的根本，针对房地产项目的特点确定有效控制措施，从设计源头合理优化项目设计，使项目经济效益最大化，避免项目建设过程的浪费和不正当的变更，对项目竣工验收工程量的核实、计算按合同规范进行等等，最终目的是要实现项目的全过程管理控制，实现项目成本控制目标，对房地产企业的成本控制，提升房地产企业经济效益有十分显著的作用。

参考文献：

[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理2011.2

[2]洪其荣.浅谈如何有效降低房地产开发过程中的工程造价2015.4

[3]刘志明.浅谈房地产企业如何有效进行工程造价管理2016.7