房地产造价与房地产投资的重要影响因素探析

房地产造价与房地产投资的重要影响因素探析

叶振华

关键词：房地产；成本；总投资

前言：随着建筑业的蓬勃发展，高昂的房价已经给人们的住房带来了困难。现行的住房价格模式导致了不利于房地产业健康发展的诸多因素，如房地产炒作、商品房空置率和社会资本的不断涌入，使得现有楼房的供过于求。为了防止这一现象大范围内发生，国家采取了一些政策防止了房价过快上涨，但控制房价的最好办法是房地产公司。作为房地产开发公司，不仅要考虑利润，也要考虑购房者的购买力，加快资本和投资回报率的回报率，促进资本流通。从科学发展观的角度看，必须确立建设标准，严格控制成本，保障人民生活，实现稳定的利润。这样可以更好地开拓市场，有利于资金的流通，降低成本，增强企业的竞争力。

一、影响房地产价格的因素

1.1项目的成本

工程造价影响房地产成本的第一个因素是项目的成本。房地产成本是指建设成本。水电安装及机械设备的施工基础、上部结构和施工阶段造价成本。工程造价包括劳动费、机械费、材料费、管理费、利润费和税款。随着社会经济的发展，房地产项目中的劳动力成本的增加。机械的成本在一定程度上得到了提高，材料成本的增加也比较大。水泥和钢材的成本也是近年来房价高的原因之一。在工程造价中，工程造价近年来呈波动趋势，上升幅度趋于稳定。

1.2投资

投资是一项动态的、持续的经济活动，投资形成流动资金流，包括资金。设置、使用、回收和增值。同一投资者在在不同时期投资的目的是不同的。确定的投资风险和投资时机的选择是不同的。影响投资成果和收益。由于房地产的位置、投资时间和房地产生产类型直接影响房地产投资的收益和风险，因此被称为房地产投资三要素。

1.3利润

房地产业是一个由房地产开发经营、管理、服务等经济活动企业组成的产业。其经济特征在于通过土地开发、住房产品生产和住房产品进入社会经济的流通和分配，实现产业的经济目标。当许多建筑材料供应商认为只能将建造房屋建筑控制在一个合理的价格范围内，就已经形成寡头垄断的市场，房地产开发商将与供应商谈判合作，谈判劣势的供应商只有在可接受范围内以较低的价格出售。这样，房地产开发商就可以以较低的价格买到建筑材料，从而在一定程度上获得了利润。

二、影响房地产投资的重要因素

2.1房地产市场因素

房地产市场包括房地产买卖和租赁两个市场，决定了房地产的开放。企业的收入模式，房屋销售是一次性收入，而房屋租赁是长期的积累。一般来说，房地产开发公司大多是出售自己的房子来推销自己。商品房可以尽快收回利润。比较而言，不动产租赁形式利益的长期积累是可以实现的。目前，很多房地产企业都采用这种方法。当然，目前的收入需要分析房地产市场的因素，离不开房地产价格，这是一种投资。效率变化的最大趋势是在房地产投资时，足以预测房地产价格的走势，这要高于成本上涨的趋势。利率大意味着收入的预期值是大的，反过来说，意味着投资风险增加。满足国家宏观调控政策，进行房地产市场价格与需求关系的思考。

2.2房地产资源开发的因素

房地产业的发展涉及资金、土地、市政设施、建筑材料、发展动力等。对房地产企业和项目进行投资决策时，业主应充分考虑几个方面的应对因素和强度，从而决定整体物业的房地产项目。资本是房地产项目的决定因素，有足够的流动性才能顺利进行房地产生产建设。土地是房地产开发的基础，房地产企业在建设之初应处理好这一阶段。相关的土地程序充分保障了房地产项目的合法性。市政设施包括水电在内，需要日常生活，如煤气、通讯和供热。房地产项目的发展动力包括设计强度、操作力、技术力、施工力等。只有充分保证以上这些因素可以影响房地产企业的投资决策。

2.3房地产投资的社会因素

房地产投资的社会因素，即国家政策对房地产市场的影响因素，是房地产是中国经济增长的重要的增长点，其发展是由市场调节。房地产企业投资决策应充分考虑国家调控的双重影响国家对房地产市场的政策，要及时了解政府的政策取向，以便自己的投资收益。政策的变化对房地产业的发展有着重要的影响，例如，固定资产投资规模变化的控制影响住房市场需求。这样做会增加房产的成本，所以投资者必须考虑房地产投资的社会因素，及时了解国家的经济政策。

三、控制房地产成本的对策

3.1房地产项目策划阶段的成本控制

为了使项目在建设和安装上更好，完成项目周期和经济效益，规划施工前，在施工过程中统筹安排，在技术和经济上完全施工。房地产项目策划规定了建设过程的方向。它在控制工程造价方面有很大的优势。在房地产规划中，需要咨询工程造价师的经验，因此，加强房地产建设的设计与管理，从而减少不必要的资金浪费，提高项目的投资效益，确保该项目的成本是比较合理的；另外，可以验证程序是否符合设计，根据价值工程原理的实际需求，考虑到住宅功能、住房保障等方面，从而找出一个更好的解决方案；在设计方案中，需要限制一定的条件，确定设计标准，合理规划。例如，根据一些外部环境来控制经济的影响，判断水文地质对工程造价的影响，地形的影响，地面高度也对工程造价有一定影响；也可以根据地形设计方法灵活进行，充分利用原有的地形地貌，减少土方开挖与填筑成本，这是降低项目成本的基础。

3.2控制房地产项目建设阶段的成本

在施工过程中，施工过程按照项目计划进行，但计划只是一个粗略的轮廓，在实际操作中，单位工程项目的实施阶段，实现从规划到实际施工的特定转换，加强设计思想，使用资金。从以往的施工过程来看，在具体施工中，资源节约的概率普遍较低。大多数建筑工人不太了解建筑保护，这会造成很多浪费。因此，必须严格控制资源的使用。在施工过程中，需要聘请专业的施工队伍，这样我们可以做一个系统的管理，根据施工合同，杜绝不必要的浪费，控制成本降低，项目意识深深植入脑中，让他们感觉到每一个资源的合理利用。技术人员必须有很强的经济观念和观念，培养认真负责的态度，严格执行施工时限规定，每一位施工人员都牢记在心。另一方面，严格按照计划，防止一些不必要的浪费，因此需要提高设计标准和标准建设人员；一般的项目计划变更要及时处理。也可以通过现场签证来管理项目的进度。在施工过程中，工程技术人员和经济管理人员必须相互配合，能保证项目进度达到预定的量化要求。

3.3控制房地产项目竣工结算阶段的造价

在造价控制过程中，竣工阶段是控制工程造价的最后阶段，需要根据工程进度、施工合同、施工监理等进行工程造价的确定。在工程结算阶段，根据合同确定的工程验收细节，考虑施工质量，分析建筑材料的采购价格、人员工资等方面来确定合同；结算前，检查工程施工记录和验收签证，确保程序的完整性，工程严格结算审核，施工和竣工图纸的标准是一致的，从而完成工程结算；对于引用的签证和招投标过程中的价格，应该严格按照审查标准，根据合同的收费和条件，严格计算费用；在结算的最后阶段，严格审核、复核，避免计算误差。

3.4加强设计优化

因为计划总是改变，在房屋造价的决策阶段、设计阶段和建设阶段都会产生房地产成本的变化。也是影响房地产投资的一个重要因素。房地产建设投资阶段的决策决定了房地产建设项目的成本。存在定性影响，如时间长度、位置优化、交通环境、城市扩展、土地等。形态和水文状态将影响房地产成本。设计阶段对房地产成本的影响它是最突出的，主要是因为设计阶段是房地产建设的主体部分，一个好的设计能有效地节约房地产成本，因此在房地产开发过程中是必要的。我们应该充分注意设计阶段的优化，满足用户项目的功能。合理的设计将大大降低工程造价，充分发挥设计的优化能力和潜力。这就需要设计师了解房地产建设的专业预算定额，对建筑材料价格有很好的了解。可以做完整的项目报告，从而减少施工过程中的资金浪费。在施工阶段，房地产成本的因素主要体现在施工图的预算编制和设计变更上。审批制度单一、隐蔽项目现场签证办理等。

四、房地产造价与房地产投资改进方法

根据以上评价，为了使项目达到预期的成本效果，需要建立一个系统、全面的动态管理过程，并对项目的各个阶段进行科学、系统的管理。

4.1继续加强房地产市场宏观调控。

土地是影响房地产市场价格的重要因素，是影响房地产价格的主要因素。同时，地价本身也受到多种因素的影响。政府宏观调控对规范土地市场、促进房地产市场健康稳定发展具有重要作用。政府需要鼓励进一步发展土地存量，规范转让程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑土地和经济适用房的普通住宅建设，确保土地供应的房地产发展处于健康稳定状态。在宏观调控过程中，政府需要建立一个公开透明的土地流转、出让和招投标制度，建立健全土地交易市场，制定土地使用供应计划，努力提高土地管理的整体水平。

4.2通过财政手段控制资本流动。

通过积极有效的金融措施来调整和完善信贷过程，可以有效地控制资金流向房地产业的结构和具体数量，从而更好地促进房地产业健康、稳定、协调发展。借鉴国外的房地产开发经验，促进房地产市场的稳定发展，我国的房地产行业是处于一个快速发展的阶段，所以价格上涨的局面十分正常，解决不匹配的问题，能有效控制房价过快上涨的势头，促进房地产价格回归到理性状态。中国的房地产信贷还有许多问题。要进一步优化资本投资结构，通过财政手段调控房地产价格，使房地产价格处于合理状态。

4.3通过有效的法律手段规范房地产市场的发展。

所有的房地产市场的经营活动，必须按照市场经济的要求，从一定程度上，市场经济是法制经济，房地产行业的健康稳定发展和法制建设都将产生重要的影响，通过完善法律制度能够更好的维护市场秩序，发挥市场在资源配置中的作用。

房地产行业的宏观调控需要政府通过有效的司法和立法手段，运用法律法规来约束和规范各利益相关者的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。所有的利益相关者必须根据法律法规的要求，因此，权利和各种利益相关者的利益能够得到有效保障，而房地产行业在的市场经济环境下能健康、稳步发展。

五、结语

在建设工程中房地产投资项目成本起着决定性的作用，确保工程质量和工程总投资需要合理控制项目成本，以达到高质量，才能更好的促进市场的健康发展，从而形成一个统一和有序的市场，可以促进社会的和谐发展。

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