东莞市地块包装规划总结与回顾

东莞市地块包装规划总结与回顾

李焕眉

东莞市城建规划设计院广东东莞523000

摘要：本文通过对地块包装规划历程的回顾，提出新时期城市设计应更注重融合自然生态和以人为本的设计理念，注重体现空间立体性、平面协调性、风貌整体性和文脉传承性，重点关注城市的整体空间品质。

关键词：精细化管理；地块包装；东莞

一、前言

东莞市在2009年开展地块包装规划研究业务，旨在发出用地批准书前明确规划设计条件，减少审批时间和反复过程，并且通过精细化管理改善城市形象、塑造宜人空间环境，协调交通市政条件等。地块包装研究推广后，城市规划管理得到了质的提高。

二、地块包装推行的背景

东莞早已建立城市设计管理机构，构建了从宏观到微观的“总体城市设计-重点地区城市设计-地块城市设计（地块包装）”城市设计体系，制定了相关的城市设计管理和规范性文件，包括《东莞城市总体形象规划及城市设计导则编制指引》（2002年）；《东莞水乡特色经济发展区域城乡风貌管理规定》（2015年）；《东莞市地块包装暂行规则》（2010年）和《关于进一步加强地块包装规划管理工作的通知》。

为了更好地实施城市设计，使城市设计控制要求纳入建设用地规划条件，东莞城市规定重要的开发地块在出让前必须开展地块包装研究，形成控制图则。地块包装对地块功能和指标的深化和完善，提高规划设计条件的科学性以及提升城市空间品质起到重要的作用。

1.提出缘由：现行的规划体系中缺乏精细化的规划管理环节。

控制性详细规划：主要是对地块宏观层面的控制与指引，主要内容包括：城市路网、地块边界、用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建车位、公共配套设施等。普适性的控制，难以体现不同地块的各自特征，缺乏如功能布局、高度分区、公共空间、景观环境等方面的具体控制指引内容。

修建性详细规划：偏向于展示意向的建设方案。主要内容包括：场地建设条件分析、空间布局和景观规划设计、交通组织方案和设计、市政工程管线规划设计和管线综合、竖向规划设计、工程造价估算等。侧重地块自身建设方案规划，缺乏与周边城市功能及空间环境衔接及协调的研究。通常由开发商作为编制主体，最大程度体现开发商自身经济利益，缺乏对满足城市公共利益的研究。

因此，导致项目在审批过程中存在管理部门缺少地块细化管控的依据，开发商优先自身的利益，缺乏把控设计的方向性以及方案审批过程中反复磨合，审批时间过长，且难以保证良好的建设效果等问题。

2.地块包装概念：深化、完善控规成果，作为“两书”技术依据，提高规划设计条件科学性。

“地块包装”定位在控规通过审批后，土地出让前，对拟出让地块（特别是位于城市重要地段的地块）进行详细的规划研究和建设方案模拟，进一步作出“地块定位、功能布局、市政交通、建设形态、景观环境”等方面的系统化要求，协调市场开发与规划管控。

3.工作特点

1）前移规划管理重心，避免方案审查反复。对地块提出针对性的控制和引导，作为下层次设计方案技术指导文件的审批依据。

图1：地块包装与现有规划体系关系图

2）“一张图”管理，控制要素刚柔并济。重新核定控规指标表，提出地

块的建筑、环境设计、公共空间、市政道路、配套设施等方面的规划设计要求，绘制一张图。

图2：地块开发规划管理控制图则

4.工作成效

地块包装开展以来，推动镇街、业务科室和开发商对城市空间品质的重

视，并且得到各方的肯定。其中塘厦镇科苑城（大坪）西南片区地块包装研究获得广东省优秀城乡规划设计一等奖、南城国际商务区B3-04地块包装规划研究、虎门镇中心南片区“F04至F09街坊”地块包装研究、东城农批地块地块包装（现民盈大厦）获得了广东省优秀城乡规划设计二等奖。

三、地块包装开展历程回顾

1.技术特征的演变

随着经济发展，人们对城市环境提出了更高要求。地块包装关注的焦点也从城市的总体形象、建筑形态组合等大尺度物质空间的研究，转移为与关注人的功能活动需求、人本空间塑造研究并重。

1）初期——对地块进行清单式地分析、研究与管控，较多关注对建筑空间形态的管控。

图3：初期控制要素体系

2）后期——针对地块开发重点问题进行甄别研究及管控，以人的活动

需求为出发点，更加注重“人本尺度”相关的功能和布局、近人空间与环境、交通流线与设施等方面的内容。

图4：后期重点控制要素（以南城某地块包装为例）

2指导文件的变化

从前期发布的《东莞市地块包装暂行规则》到后来的《关于进一步加强地块包装规划管理工作的通知》，后者对地块规划作出了修改：①进一步明确了地块包装的适用范围是控规审批后，地块出让前。②《暂行规则》允许通过地块包装研究对控规有关指标进行调整，包括容积率。《补充通知》原则上不作为控规一般调整的依据，可对建筑高度、密度、绿地率、停车配套等指标进行调整，开展控规微调。③根据地块特点，有侧重地研究地块重点内容。④收窄地块包装适用对象，主要针对少数重要项目。

四、开展实施情况

经过近十年地块包装研究推行情况来看，主要集中在中心城区周边以及虎门、松山湖等地区，项目类型主要以居住和商住用地为主。经历2013-2014年的编制高峰期，特别是《补充通知》出台后，编制数量明显下降，地块包装项目的类型亦发生变化，主要以商业和商住用地居多，纯居住用地项目减少。

五、存在问题

1）各使用方对地块包装工作范畴和作用的认知差异较大，多数行政管理、规

划师、开发商希望是“底线控制”，而大多数镇街管理人员则希望“全面精细”，致使对研究内容的关注重点不一、导控深度期望不一。

2）成果编制的技术、要求和表达形式等不满足实际使用需求。

3）地块包装管理机制有待改进。特别是增设申诉机制，简化控规衔接流程和

增强成果的法定性和严肃性。

4）欠缺街区层面考虑和研究的整体性，难以整合公共空间和协调公共利益。

六、小结

对地块包装回顾总结，从各个方面来讲，地块包装的实施对城市精细化管理起到了很大的作用，亦存在一些问题。地块包装作为东莞城市规划和城市设计方面主要的精细化管理法定手段，应更受重视。新时期城市设计更注重融合自然生态和以人为本，更注重体现空间立体性、平面协调性、风貌整体性和文脉传承性，在东莞城市发展从外延增长到内涵提升的背景下，地块包装应关注城市的整体空间品质。