基于土地评估与土地利用分析

基于土地评估与土地利用分析

李宇明

广东公评房地产与土地估价有限公司519000

摘要：本文主要对土地评估与土地利用进一步的分析了解。城市土地的优化利用程度是一个城市是否发达的重要标志，在对城市土地进行优化利用之前都要对土地进行评估，这对改善人民生活等具有重要意义。

关键词：土地评估；土地利用；简述；问题；意义

引言：

我国改革开放进程不断加大，土地使用制度发生了根本性的变化，土地已作为资产进入社会经济生活当中。土地是自然资源的一种，是上天给予人类的巨大的财富，是人类生存发展的基础。有限的土地资源要满足人类的无限需求，就必须对土地进行科学评估然后合理优化利用。这不仅切实关系到我国人民的日常生活，更加是关系到我国经济和社会可持续发展的战略性问题。

一、对土地评估的简述

土地评估，又称地产评估，是指依法获得土地评估资格的估价所或评估公司，根据政府机构及客户对土地价格进行综合评估。土地评估在我国属朝阳产生，这和国家政策有关，改革开放前，土地均为国有或集体所有。国家建设用地基本采用征地、调拨等政府行为，没有评估机构。随着国家经济政策与国际接轨并轨危化、市场化，土地市场化及房地产业的大力兴起，使土地评估行业迅速得以发展。机构和队伍日益扩大，土地评估在土地使用权出让，招拍挂、税收征管、司法仲裁。政府土地政策规定，经济建设规划方面起到了非常重要的作用，已成为经济建设中不可或缺的部分。所以，土地评估对国家对土地行使有效的管理，保障国有土地安全，保护投资者权益，保障不动产交易公平，保护土地市场良好秩序，甚至一个地区，一个县市政府相关经济政策的制定，都具有十分重要的意义。对土地市场及评估行业的发展起到了积极有效的促进作用。

二、对土地利用的简述

土地利用，是指人类根据土地的自然特点，按一定的经济、社会目的，采取一系列生物、技术手段，对土地进行长期性或周期性的经营管理和治理改造。土地利用是指人类对土地自然属性的利用方式和目的意图，是一种动态过程。土地覆盖是指自然营造物和人工建筑物所覆盖的地表诸要素的综合体，包括地表植被、土壤、湖泊、沼泽湿地及各种建筑物，具有特定的时间和空间属性，其形态和状态可在多种时空尺度上变化。土地利用的广度、深度和合理程度是土地生产规模、水平和特点的集中反映。目前人口急剧增长，可利用土地资源减少，城镇化趋势和城市占地面积的日益扩大，引发城市用地与国民经济其他部门用地，特别是与农业用地的矛盾。由于技术进步，人类改造和利用自然环境的能力日益提高，稍有不慎，就会出现污染环境和破坏生态平衡的问题，而在土地利用上，这种现象往往会更加突出。

三、土地评估与土地利用的问题

1.相关法律法规不完善

上世纪九十年代，依托于政府土地局的土地评估所应运而生，属政府土地管理部门，而非常市场化。随着经济建设的发展，土地市场化的要求。原来的各区县土地评估所逐渐与土地局脱钩，步入市场化。但极不彻底，一是原来属于政府机构编制内的。承接评估业务只需由政府部门安排即可，无需招标，必须竞争。后按国家体制改革精神，要求人员，完成脱钩改制。但在区县一级仍有保留、执行不力，并来实行企业化经营。因此出现了垄断市场，影响土地市场评估秩序的行为。并且从法律的高度讲，急需制定相关法律，使土地评估市场化、公平化，笔者建议应从国家层而上制度《土地评估法》，可在《土地法》里分列进行。

2.影响土地评估的因素

在城市土地利用中，土地的价值体现在其经济效益上，经济效益好则利用价值高，经济效益差则利用价值低，所以在城市土地评估因素中，土地的经济效益是主要因素之一。除此之外，还应该根据地区区域性进行考察，例如陕西西安，是有名的历史文化名城，拥有丰富的历史文化资源，是旅游圣地的首选，所以对西安土地的评估应该重点考虑历史文化和旅游产业。

3.忽视旧土地的翻新利用

这是一个追求创新的时代，设计要创新，服装要创新，学习要创新，思维要创新，建筑也要创新，土地利用也要创新。在城市建设中，社会普遍把城市区域面积的大小作为城市发展好坏的衡量标准。在实际城市建设情况中，新的土地不断被利用，而就土地仍然被搁置，实属拆东墙补西墙，没有实践好城市土地的优化利用，反而大大浪费了城市土地的资。另一方面，旧城区的建筑与现代建筑的风格没有差别，也没有留存的历史价值，外形又因破旧而影响城市的容貌，所以在城市土地利用中应该加强对旧土地的翻新利用。

4.土地资源利用不合理

按照国家法律规定，城市土地归国家所有，农村土地归农民个人所有，政府要对农村土地进行开发利用要通过征收的方式，经过农民同意才可以进行。随着城镇化建设和各项基础设施建设工程的推进，大量农村耕地被政府征用，许多农民失去了赖以生存的土地资源，不得不背井离乡出外打工，造成了过年过节时大量的人口流动，给国家交通运输带来了巨大的压力。但是有关专家经过计算发现，农村耕用土地如果用于农业所带来的经济效益要远远大于用于基础设施工程。

四、土地评估对土地利用的意义

（1）增强土地规划管理人员对土地利用情况的了解。土地规划管理人员要实现对城市土地的优化利用，就要对城市土地利用的所有情况都有了解，土地评估是增强土地了解的重要途径。例如在城市商业区，周边较多的是商场、餐厅、小吃街等娱乐休闲场所，所有就不适合建立医院、学校等公共服务机构。

（2）为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件。土地是一切生产、建设和人民生活不可缺少的物质条件。我国人口众多，人均土地和人均耕地面积严重低于世界平均水平而且农业后备土地资源不足。在人口持续增长、经济迅速展、人民生活水平日益提高、城乡建设用地势必进一步扩大的形势下，对数量有限的土地资源如不做出统筹兼顾的长远安排，不加控制，任其自由占用和随意扩展，必将制约国民经济的健康发展和人民生活水平的不断提高。

（3）为土地总体规划提供依据。土地总体规划是城市建设的重点，因为城市建设就是建立在土地规划的基础之上。对土地的评估可以为土地规划提供数据参考，决定哪一块土地可以适合作为哪种风格的建设。除此之外，还应根据土地市场的供需状况、地价管理政策、出让年限等因素加以具体调整

（4）提高政府的宏观管理能力。对土地的评估也包括了对土地价值的评估，土地的价值很大程度上取决于政府对土地规划的科学性和合理性。一般在城市中心地带土地价值较高，郊区的土地价值则相对较低。在政府的宏观管理中，应该合理安排规划土地的使用，例如学校、医院等公共服务机构应该建在人口密集地区，而工业园区则要建在郊区等人口较少的地方。

结束语

综上所述，城市土地的评估与土地利用对整个国家对土地的宏观调控和指导，促进土地资源的合理运用发挥着主导作用；同时，城市土地是国家和人民的宝贵财富，我们要充分发挥政府和公民的共同力量，加强城市土地的评估体系，提高城市土地的优化利用率。

参考文献：

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[2]加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].何育忠.广东土地科学.2011（03）

[3]城市土地供应与房地产市场的关系研究[J].邵军师.住宅与房地产.2017（15）

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