房地产工程管理与项目成本管理邹玉涛

房地产工程管理与项目成本管理邹玉涛

邹玉涛

茌平县城市综合开发建设投资有限公司252100

【摘要】随着房地产行业环境越来越艰难，企业在管理中就需要改变传统的成本管理、成本核算方法，并制定科学的成本管理目标，采用科学的手段来实现成本的多样化管理模式。本文进一步分析了房地产工程管理与项目成本管理，以供同仁参考借鉴。

【关键词】房地产；工程管理；项目；成本管理

一、房地产工程管理的具体内容

1.1成本管理

成本管理是对建筑工程项目的造价进行事先的估算、概算、预算、控制、分析与核查，具体来说，成本管理主要包括计划成本、预算成本、实际成本的管理。成本管理与建筑项目的经济效益直接相关，在进行成本管理时，工作人员需依据项目的具体分工，将项目的成本控制作为一项重要的工作来展开，必须健全以项目经理为核心的成本管理体系。

1.2质量管理

质量管理是房地产建筑工程管理的核心内容，其管理水平的高低将会直接影响建筑工程项目的经济和社会效益。在质量管理工作中，建筑施工单位要深入贯彻落实科学高效的原则，科学管理，精心安排，在控制进度目标的前提下，保证每一道工序的质量都符合要求，最终满足项目竣工验收的各项要求。

1.3安全管理

安全管理工作是项目施工管理上缝会必提的话题，安全出了问题，一切成果将付诸东流，管理者一定要坚持预防为主、安全第一的原则，对管理与施工人员加强安全教育，严格进行安全检查，加强对设施不安全状态的及时排查和管控，强化管理人员及施工人员的安全意识，明确安全管理责任，加强安全管理监督。建立严密的安全管理体系，是尽量避免安全责任事故发生的重要制度保障。

1.4进度管理

进度管理是项目管理当中一个非常重要的过程。通过分析进度过程可以了解项目的实施目标和施工周期，从而为及时采取应对措施提供保障。在进行项目管理的过程中，要合理安排好各分部、分项及检验批施工的衔接，在确保安全、质量、合理成本的前提下，保证工程进度按期完成。

二、房地产项目成本管理存在的问题

2.1对项目前期成本管理的重视度不够，导致后期成本管理效果不显著

我国房地产项目成本管理虽然已经实现了阶段性管理的特点，但事实上，房地产行业对于项目前期决策阶段的成本管理重视度仍然不高，会导致项目实施阶段成本难以控制。往往前期工作完成后，能否节约造价与利润的多少就已经基本定下来了。前期工作工作量大且所涉及的内容也很广泛，在施工前要对土地的各种信息，如位置、政府规划、市场等进行了解、实地考察与调研，形成可行性研究报告后，领导再进行进一步的商讨。前期成本控制工作的好与坏直接决定着整个工程的成败。所以在进行房地产项目成本管理时，一定要将前期成本管理放到首位。

2.2房地产项目组织管理力度差，盲目采用平行发包模式，缺少整体化的项目成本管理

目前，部分房地产项目缺乏组织管理能力为了加快工程进度，将工程项目进行肢解划分，然后由众多承包商共同开发建设。但在项目建设时期，不同的承包商之间展开交叉工作，导致施工现场混乱，而各个承办单位本着自我成本控制的理念，彼此之间的合作意识较差，导致工期严重延误，企业后期成本一定会超出该环节的成本预算，事实证明，房地产项目组织的混乱管理，对于项目成本的控制管理具有消极作用，许多房地产商因盲目采用平行发包模式，最终导致成本难以控制。

2.3缺少对房地产项目的全过程成本控制的意识，降低了成本管理的有效性

房地产项目全过程主要包括合同、造价、质量、安全、进度、信息等，将这些过程最大程度的进行成本管理控制，努力将最终实际成本与目标成本的差值最小化。房地产项目的进度周期管理是指从拿地到项目定位、设计、建设、竣工直至房地产销售后的售后服务这一整个环节的时间周期。在整个时间周期内，都要求进行成本控制，同时要求将各个环节有机结合在一起，强化对房地产项目全过程进行成本控制的意识，并系统化的开展成本控制，因为整体性的成本管理，能够对项目的资源进行有效配置，合并一些成本支出，提高经济效益。

三、加强房地产项目成本管理的措施

3.1提升项目成本控制管理观念

房地产企业进行项目成本控制管理工作必须提升企业进行项目成本控制管理的观念，不断加强成本控制管理意识，在项目准备、实施、竣工等一系列过程中均要重视项目成本控制。在项目进行成本决策时，必须加强对项目的可行性研究进行分析，加强对项目的成本估算，提高成本估算准确度，同时做好项目成本风险预测，充分分析各项可能影响项目成本控制风险因素，及时做好规避风险措施，提高房地产项目成本控制的可控性。首先，要重视房地产项目前期准备工作的成本控制管理，全面分析项目成本控制各项影响因素，确保房地产项目成木控制工作的顺利进行。其次，提升项目成木控制决策意识，重视项目开工前的成木控制管理，加强项目的成木预测，提高项目成木控制的可操作度。

3.2加强房地产项目成本整体控制

加强房地产财务管理，提高房地产项目成本整体控制，在进行成本控制时，要充分发挥财务管理对于项目成本控制的作用。房地产企业必须明确财务工作人员的责任和权利，加强财务管理在项目建设准备阶段、实施阶段以及竣工验收阶段的控制左右，从而发挥其在项目成本控制过程中的约束、协调的作用。首先，在项目建设准备阶段，要加强对房地产项目的成本进行核算，从而确定合理地成本控制方案。其次，在项目建设过程中，对项目建设各项成本消耗进行记录、分析，找出成本控制过程中存在的问题，并提出相应的调整方案，避免不必要的成本消耗。最后，在项目竣工验收时，要对竣工验收成本进行统计，并与理论成本进行对比，优化成本控制方案，为接下来的工程项目进行成本控制提供经验。

3.3加强房地产项目成本管理规划

房地产项目成本控制管理需要考虑项目实施前的成本控制、项目实施过程中的成本控制以及项目竣工过程中的成本控制，因此必须加强房地产项目的成本控制管理规划，合理规划房地产项目在各个阶段的成本管理方案。针对项目在各个阶段的成本消耗采用科学有效的方法进行核算，并与理论成本进行比较，得出项目成本偏差原因，最终确定整个项目成本，从而进行成本控制。通过加强房地产项目成本控制管理规划，提高项目各个阶段的成本控制力度，从而保证项目在整个实施过程中实现最优成本消耗，进而提升项目的经济效益。

3.4完善房地产项目成木控制管理机制

房地产项目进行成木控制管理必须不断完善成木控制管理机制，首先，要制定明确的房地产项目成木控制管理体系，确保项目成木控制管理的全而性、有效性、科学性。从而强化项目成木控制管理，从组织上不断完善项目管理机制，保证房地产项目成木控制工作顺利进行。其次，完善房地产企业进行项目成木控制管理的考核体系，不断改善项目成木控制模式，保证项目成木控制目标的合理性。在进行项目成木控制过程中进行定期的考核，保证项目成木控制的连续性。通过一系列完善的项目成木控制管理机制，保证房地产项目成木控制目标的达成，从而实现项目成木的控制管理，保证房地产企业物力、人力和财力的最佳效益。

结束语

总之，房地产工程管理和项目成本管理是一个多阶段的、动态的和复杂的过程，是集经济、技术和管理为一体的综合性学科，只有做到各方的综合平衡，才可以做到直接并有效。

参考文献

[1]庞玉茹.房地产开发项目的成本控制[J].中国新技术新产品,2010（13）.

[2]马媛媛.房地产工程项目成本管理的思考[J].中国外资,2012(24).

[3]周斌.S房地产开发项目成本管理研究[D].广西大学,2012,5.