农村不动产调查测绘的技术方法

农村不动产调查测绘的技术方法

孙爱红

鄄城县不动产登记中心山东省菏泽市274600

摘要：近年来我国农村的加快建设，高科技的飞速发展，在对农村不动产进行评估时，对不动产的测量至关重要，它对不动产价值等方面都会造成直接影响。

关键词：农村不动产；测绘；技术方法

引言

农村不动产是指存在于广大农村地区的不能移动或者移动将严重损害其经济价值的附着物，具体包括耕地、林地、草地、荒地、山岭、农田水利用地、水域滩涂、建筑用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等，以及附着于土地的森林、林木和法律、行政法规规定可以登记的其他不动产有序地推进农村地籍调查工作，全力保障农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作顺利进行将成为当前的迫切需要完成的工作。不动产权籍调查作为不动产首次登记的前提和基础，是“登记机构统一、登记簿册统一、登记依据统一、登记信息平台统一”的要求所在，是条例实施、簿册证统一和信息平台建设的重要支撑，是保证已完成不动产登记职责和机构整合地区顺利开展不动产登记工作，实现日常不动产权籍调查有序进行的必要前提。

1不动产测量的重要意义

不动产测绘的意义体现两个方面：一是通过不动产测绘可以了解并掌握不动产所处的地理位置以及相关的空间数据，为不动产登记提供可靠的信息，测绘登记的不动产在法律上具有较强的基础性特点，可将不动产测绘成果作为登记的法律文件存档。二是对于产权纠纷而言，不动产测绘获得的相关数据可作为证据使用，可为产权纠纷案件的处理提供一些帮助。因此，对不动产测绘成果的公正性、严谨性及整个测量过程的质量提出更高的要求。在不动产测量中，需要对先进的测绘工程技术进行合理应用，从而确保不动产测绘结果的准确性和可靠性，为产权人的利益提供保障。

2现阶段不动产调查测绘存在的问题及难点

2.1多规程并行

由于历史原因形成的分块管理和民法文化的缺乏，不动产登记统一立法困难重重，进行不动产权籍调查囊括多个部门，例如：国土、房产、林业、农业、海洋部门等，期间各部门调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。为此，在做不动产统一登记时，因多部门各自的规范、规程容易相互产生冲突。

2.2数据源种类多，精度要求不同

虽然国家要求不动产权籍要实行一体化调查，但在实际调查中，土地和房产权籍调查测绘由多家机构完成，每个机构都有各自的多源异构数据，如外业实测数据、正射影像数据、已有的房产和地籍等电子数据、档案数据等。同时，对同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致，原则上是以精度要求高的规定为准。为此，如何将现有的数据进行整合，符合数据的有效利用和采集精度要求，是一体化调查需要面临的问题。

2.3数据成果结构不清晰

地籍、房产调查工作的分离也带来了成果图、成果表等无法实现统一数据标准的问题，导致一致性更新、综合业务查询无章可循，更有的是同一地区各类不动产成果“穿帮”。另外，有些地区还存在房产测绘并没有按照不动产单元编码的唯一性规范进行操作。

2.4作业软件工具多样化

不同地区的不动产调查技术指标和工作进程不尽相同［８］，不同的不动产权籍调查单位，采用的作业方式不同，使用的数据生产软件工具也不尽相同，数据生产的多种软件工具交叉使用，软件版本的迭代应用，势必引发数据结构被打乱、数据内容转换丢失的风险。

3农村不动产调查测绘的技术方法

3.1不动产测绘关键技术

众所周知，不动产测绘过程极其复杂、严格。建设不动产登记的共享系统更要统筹规划无比庞大的测绘数据信息，做到数据精确，检索简单。其中，规范起不动产测绘的数据标准，完善好数据库，应用先进的关键技术，建立统一的管理平台才能把控测绘过程中的各个环节，优化不动产测绘与登记工作的整体结构，进而确保不动产测绘数据质量达标，不动产登记工作进展顺利。

3.2规范不动产测绘的数据标准

由于各地域、各企业的测绘方法、技术手段都有所不同，导致数据标准出现差异。并且数据未进行联网共享，无法进行综合分析与管理。进而导致不动产的登记与管理工作无法顺利正常开展。因此为了统一数据标准，方便我国的不动产登记与管理，从要素等级划分、规范编排类型编码、建立健全规定指标项三个角度展开分析。

（1）要素等级划分

关于不动产测绘工作，有较多的相关要素需要进行科学的划分分类，比如可以按照隶属关系科学的、系统的、协调统一的进行分类，将土地、海洋、草地、森林等与不动产相关的要素进行划分，制作隶属树形图，以便具体事务类型的划分。

（2）规范编排类型编码

现阶段我国分类编码基本不能适应被分类对象的编码特殊性，编码内容的可延伸性与相关编码的兼容性。因此，必须规范编排类型编码，尽量提高分类对象的可鉴度，创造可无限延伸的分类编码，将已知编码进行无缝衔接。同时，编排出的编码要尽可能的符合全国范围内的应用要求。

（3）建立健全规定指标项

不动产测绘指标项的绘制需要充分参考具体测绘项目，结合甲方的实际要求与其它要求。而制定标准的数据指标有利于不动产测绘工作的开展，要结合文献参照法、综合评定法与数据指标挑选法进行完善数据指标项的工作。

3.3不动产权籍一体化管理

当前，利用电子登记薄，可以对相关林木和土地的信息进行权属掌控，这种数据的记录和保存可以作为信息化的基础，在不动产登记过程中需要充分引起领导的重视，对规范登记的信息进行严格审核，确保审核结果与登记情况的一致性。严格防止工作人员由于疏忽造成数据的遗失和遗漏等问题，一旦发现问题，就需要对相关的工作流程进行更正。对于登记薄应该由专人进行保管，做好定期的维护工作，并及时进行备份，定期对敏感信息进行维护，加密保护权属管理工作，提高信息保护效率

3.4数据监测技术

不动产测绘的最终数据收集由于方法不一、标准不同、出发点不一致导致最终的数据收集结构具有多角度、多源头、多类别、多时段的特点。所以要结合具体精确度要求与收集方法进行统一的数据收集，采用先进的数据收集技术，统一各不动产测绘数据。数据的整理、分析工作必须坚持统一性原则，即保证数据整理后格式统一，可以进行转换。坚持数据特殊独立的原则，保证最终数据兼容性能良好，内容完整。同时，要规范应用数据整理技术时，删除重复数据，整合梳理空间坐标信息与元数据，构建逻辑清晰的建构关系，进而完善不动产测绘的数据库。但由于目前我国的数据处理技术还存在较大差距，数据格式与结构不一的问题，在进行数据整理工作时，还需进行数据兼容性检测，规划调整具有差异的数据兼容问题。利用空间逻辑顺序的原则进行教学基础的统一工作，协调不同类型要素的分层管理，使得最终数据符合兼容共享要求。

结束语

在当前不动产权籍调查测绘实践中，权籍调查必须保持认真负责细致严谨的态度，科学合理高效的作业方法，准确全面地调查权籍信息，借助便捷高效的作业软件系统快速、高质量地完成项目工作，从而建立精准完善的不动产权籍数据库及城乡一体化不动产权籍登记管理信息，夯实不动产权籍管理基础，为我国的“智慧数字国土”建设做出献。

参考文献：

[1]喜文飞，李国柱，赵子龙，等.倾斜摄影测量技术在不动产测绘中的应用研究[J].城市勘测，2019（2）：43-45.

[2]周晓静，张利勋.新形势下不动产及其权籍调查测绘分析[J].现代物业（中旬刊），2019（1）：27-29.

[3]杨军.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用分析[J].住宅与房地产，2018（25）：13.