小型房地产企业房地产工程各阶段造价控制

小型房地产企业房地产工程各阶段造价控制

戴嘉欣

广州市宏锦房地产开发有限公司广东广州510000

摘要：随着如今社会经济的飞速发展，科技的不断飞跃，我国人民的生活越来越好，对于建筑的要求越来越高，希望能够生活的更好，住起来更舒适和温馨。为了保证房地产工程的成本，提高施工企业的经济效益，必须在整个建设项目中进行成本管理。针对项目成本管理中存在的一些问题，必须采取一系列有效措施加以解决，以促进项目成本管理，进而促进我国社会主义建设。本文基于小型房地产企业房地产工程各阶段造价控制展开论述。

关键词：小型；房地产企业；房地产工程；各阶段；造价控制

中图分类号：TU723文献标识码：A

引言

建立合理科学的房地产工程造价动态控制预警机制。工程如果赶工，在支付与管理时可能会出现多拨款、超前拨款的现象；工程如果超期，工期延长会增加管理方面的成本，使得总成本增多，造价难以控制。预警机制应当对这些现象加以预防。

1全过程造价理论

房地产工程复杂，涉及专业多样，不同的工期、不同的施工团队配备会造成项目造价产生差异。项目全过程成本是一个基于时间价值理论的概念，它指的是一个项目从策划、建设、运行到拆除的过程中所发生的全部成本。房地产工程全过程造价管理的定义就是对工程从开始策划到运行和最终拆除的所有过程进行造价管理。全过程的造价管理需由某一个单位在整个过程中全权负责，达到权责分明、减少重复工作、提高建设速度的目的。

项目成本控制是一个动态过程。从决策阶段到最终完成的任何项目都需要长时间的消费。项目建成阶段相关人员未注意成本控制，或采用不合理的成本控制方法降低成本控制效率，对项目产生负面影响。科学的施工管理有利于发现施工中的质量问题，从而控制成本，保证工程质量。计算了项目建设中所有隐藏项目的成本和支出，使项目成本控制工作更加全面。审查并确认合同内容，确保合同期限，技术和质量符合合同。预收费用的计算应当按照合同规定或者建设工程定价等规定进行，并审核收取和支付一系列费用的程序。审查，以使其符合规定的要求。设计变更签证应全部执行，包括设计单位负责人，监理工程师和施工单位的签字。根据完成的图纸，设计变更和现场批准，正确验证完成的数量。

2房地产工程决策阶段造价控制

房地产工程项目决策是选择和决定投资使用哪种具体方案的过程，用的方法是将各种不同的备选方案进行技术经济比对，对将要建造的房地产工程项目的所有功能的可行性和必要性做出比对和判断的过程，然后得出最优方案。决策阶段是整个房地产工程项目工程造价控制的最基本的要素，也是最关键的要素。此阶段需要在充分市场调研的基础上，对各个方案进行竞争性分析，从投资控制角度来说，决策阶段是项目全过程投资控制的重点和关键点，决定了项目70％以上的投资。那是不是开发项目的造价控制重点都要放在决策阶段来呢？笔者认为不是的，原因有二：首先，项目决策是技术与经济的综合配比，需要大量翔实的基础数据、经验丰富的工程技术和经济专家、科学的决策方法。小型房产公司目前从人力物力上都还有所欠缺；其次，建设项目均是小型房产开发项目，与工业建设项目及公共房地产项目有所不同，后者是在确定生产能力及使用要求的前提下，在工艺流程和设备选型等方面有多种组合模式，需仔细研究找出最佳方案。而小型房产开发项目不确定因素相对少得多，地块都是通过招拍挂方式取得，位置和大小不由自己选择。每宗地块都有对应的规划条件指标，建设规模基本就确定了。而建设标准，取决于小区档次定位，更主要通过营销策划确定销售预期而定。所以，在项目决策阶段通过造价手段来控制项目成本实际意义不大。投资决策阶段最关键的方法就是决策树法，就是同时对两个或者两个以上的方案，进行比选，然后，择优录取，选择最佳方案，才是最好的。

3工程建设项目在招标投标阶段的造价控制应对措施

（1）择优选择招标代理机构，提升招标人员专业素养。招标阶段是工程建设项目落地实施的重要阶段，因此一份详细而又全面表达建设单位需求的招标文件至关重要。实践证明，招标并不是走流程、走过场，好的招标代理机构、职业素质高的招标代理人员可以从专业的角度为建设项目量身定制招标文件，提出明确需求，避免不规范竞标，保障工程建设项目顺利开展。（2）合理制定工程量清单。完善的工程量清单是招标人编制招标控制价、投标人合理报价的基础，因此合理制定工程量清单是招标阶段的关键因素之一。建设单位应深入勘察现场、细化设计方案，减少招标阶段的工程量清单误差，规范工程量清单特征描述，避免后续施工中无谓的设计变更。工程量清单编制人员应熟悉设计图纸，进行现场踏勘，准确选择编制定额，保证招标控制价的准确性。（3）选择合适的评标办法，科学设置评标标准。评标办法的选择和评标标准的设置尤为重要。首先，应根据项目的特点要求确定评标指标，使其具有可操作性和针对性，同时合理设置商务技术比例及价格评分区间。其次，对已确定的指标因素，应根据对评标结果的影响程度进行分级和排序，以具体分值（即权值）反映，通过赋予的权值大小有利于把握重点的评标因素和审核环节。

4施工阶段造价控制

在该阶段的控制手段上，需要变被动为主动。在房地产工程正式开始施工前，预测可能发生的各种情况，并主动采取措施，尽量降低实际造价和预算之间的差异。施工图的会审阶段，要主动去掌握施工图纸里的变化；对房地产工程的施工变更，要尽快办理手续，并与建设单位、监理单位做好相关确认工作，为工程后期的快速进行打好基础；在材料的使用方面，要保证材料符合施工的质量要求，防止使用不符合要求的材料，对房地产工程后续的施工造成安全和质量方面的影响，进而增加房地产工程的造价。

5竣工阶段的工程项目造价管理

竣工阶段是项目建设的最后环节也是造价管理的终点站。该阶段造价管理的主要是：首先对工程项目的预决算进行严格审核和评估，对于多算工程量、高套定额、高取费用等不良现象予以剔除；其次通过实地调研、电话调查、网络查询等方法掌握材料价格，着重审核是否存在虚报、抬高材料价格情况；再次加强对项目合同的管理。通过对合同各项条款的严格审查与执行，确保造价管理工作得到法律的约束和保护。四是做好项目交付使用后的项目评价，对工程进度、质量与造价变化的关系进行分析总结，并将经验和不足进行记录整理，为今后项目工程的使用提供参考

结束语

随着改革开放的深入推进，工程造价领域也在进行创新与变革，以期能够满足社会主义市场经济体制发展的需要。基于建筑工程价值量大、建设周期长、价格构成繁杂的特点，影响工程造价变动的因素有很多，因此为将工程造价控制在预期目标内，必须建立一套科学有效的造价管理措施，并贯穿于整个工程建设始终，实现对工程投资决策、设计、发包、施工及竣工结算的全过程造价管理，从而促进建筑行业经济效益和社会效益共同发展的目的。

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