探析房地产成本控制的突出问题和成本的精细化管理

探析房地产成本控制的突出问题和成本的精细化管理

顾静1李超颖2

顾静1李超颖2

（1.豪城建筑苏州有限公司，江苏苏州215000；2.苏州高龙房产发展有限公司，江苏苏州215021）

摘要：我国的房地产市场竞争环境越来越激烈，尤其是随着外汇管制的开放，其它国家的低利率资金会通过各种渠道渗透到国内市场，严重冲击本土企业的稳定持续发展。在这种情况下，需要通过加强对房地产项目开发的成本控制来提升自身的竞争力，并获得持久的发展动力。精细化管理是现在很多企业普遍采用的内部管理模式，在实践过程中，得到了良好的应用效果。本文首先分析了当前房地产企业在成本控制中面临的突出问题，然后根据精细化管理模式提出了有效的加强成本控制能力的措施。

关键词：房地产；成本控制；突出问题；精细化管理

前言

房地产行业作为我国经济发展过程中的支柱型产业之一，市场竞争一直非常激烈，很多企业都面临着巨大的生存压力，甚至一些大型房地产开发商都面临着被淘汰的威胁。因为随着国家宏观政策的推行，房地产企业不仅需要承担来自同行的压力，还有政策变动带来的经济效益的波动。为了应对这种局面，企业要提升内部的管理能力，尤其是在成本控制方面。成本控制虽然不能够给带来直接的经济效益，但是对于资源利用率的提升以及资金流失率的减少都发挥着非常关键的作用。精细化管理是成本管理中的重要手段，本文将对其进行详细分析。

1房地产成本控制的突出问题

1.1成本管理意识不足，控制体系不健全

要想对房地产项目的开发成本进行有效控制，就需要充分认识到成本管理的重要性，并在项目规划以及各个施工阶段都建立起相应的控制措施，形成一个完整的控制体系，这是将房地产成本控制在合理的范围内，并减少实际支出的根本途径。但是在房地产行业普遍存在成本管理意识不足的问题，导致相应的管理措施和制度没有建立起来。而有些企业及时制定了管理措施，也缺乏执行力度。尤其是目前很多房地产企业对成本的管理还是按照传统的方法，比如财务部门的财务决算。事实上，财务决算只是成本管理的其中一个环节，只能起到一定的监督作用，没办法从根本上解决问题。一个完整的成本控制体系需要包括事前预算、事中控制以及事后分析，还要组织财务人员对实际的成本支出进行数据分析，从而发现每个细项所消耗的费用，为以后的管理工作积累经验并留下参考信息。鉴于一个完整的成本控制体系的构建难度较大，大部分企业都不愿意投入较多的人力和物力资源，最终就导致实际的投入成本远远高于预算。

1.2开发前期的调查不足

我国的房地产行业正处于蓬勃发展的阶段，很多开发商一旦看到有利可图，就盲目的进行投资，购置地皮，但是在买地之前，却没有对周边环境进行充分的调查，导致后期的项目启动资金增加。比如在一些环境质量较差的地段，虽然地皮价钱相对来说不高，但是政府规定必须进行环境整改，并建设隔离带以及其它绿色景观，这样一来，就极大的增加了投资成本。其实只要在购地之前做好实地考察，并根据城市的发展趋势作出可行性报告，就能够有效避免这类问题的出现。比如某城市的中心区域发展已经接近饱和，政府有意向外扩展，建设卫星城，那么开发商就可以根据政府的意向来购置当前价格较低但未来增值潜力较高的地皮。

1.3设计变更频繁

设计变更主要出现在施工阶段，频繁的设计变更不仅会增加项目成本，还会影响施工进度，造成一系列的连锁问题。导致设计变更频繁出现的原因主要包括以下几个方面：（1）在进行施工方案设计时没有对施工环境进行详细的勘察，导致实际的施工方案和具体的地势特点不相适应，需要进行调整；（2）设计人员和施工技术人员缺乏沟通，使得现场施工没有按照设计人员的意愿进行。因为在现场施工期间，即使和设计图纸中规定的标准存在很小的差异，也会在建筑中被放大数倍，导致施工质量不合格。（3）施工现场的管理不到位。对于各个施工环节的技术要点，需要由技术人员进行现场监督，才能够避免质量问题发生。（4）对施工图纸审核不严格。施工图纸是进行现场施工的依据，如果审核不严，就会很容易出现设计方案不合理的问题，一旦将这些问题体现在建筑上，会造成严重后果。

2房地产成本的精细化管理措施

2.1项目规划阶段的精细化管理

（1）在项目启动之前，要对其可行性进行分析。分析内容包括：市场动向、开发潜力、升值空间、市场需求等。分析结束之后，制作完整的可行性报告，如果报告显示该项目的收益性明显，那么就可以启动。（2）加强对设计阶段的管理。虽然设计阶段所消耗的成本不多，但是设计方案却关系到整体的项目投资和最终的收益性。因此一定要加强对整个设计阶段的监督和控制。首先，设计之前要对施工环境进行勘察，根据勘察结构进行具体施工方法的设计。建筑的设计风格不能够按照设计师的个人意愿进行，而是要考虑到市场偏好，否则会给后期的建筑产品销售带来困难。其次，设计方案完成之后要对其进行严格的审核。因为，由于设计人员个人能力问题，很多设计图纸是不可能一次性通过的，或多或少都存在一些问题。比如在一次大型工程项目中，为了赶进度，相关部门对施工图纸的审核不严，结果使得建筑主体的承重性不足，出现了严重的安全事故。因此，加强施工图纸审核至关重要。（3）制定严格的招投标管理。首先要编写工程量清单和招标文件，内容要详细且规范，不能出现模棱两可的话语，否则会在后期引起不必要的纠纷，影响到工程结算的顺利。其次，对投标单位进行严格的审核，不能够只考虑其报价，还要调查其市场信誉等，并对其报价的合理性进行分析。

2.2加强对施工环节的成本控制

建筑工程的成本管理是一个动态化的过程，随着施工的不断推进，成本也在不断增加，而之前存在的问题也会显现出来，这就需要管理人员对每个施工阶段都进行事前规划、事中控制以及事后分析。成本控制是一个非常庞大的工作体系，整体来看不容易开展，但是只要细化到每个阶段，就能够及时发现问题并解决，减少资金流失。首先，要加强对现场施工的管理工作。严格按照规定的目标成本执行，由于技术或者市场原因导致的偏差，要尽量从其它地方弥补过来。比如因为材料上涨引起的施工成本增加，那么就要加强后期对材料使用方法的管理，减少浪费，对于可以重复利用的建筑材料要做好回收工作。其次，在能够保证施工质量的前提下提高施工进度。建筑工程每天消耗的费用都非常大，要提高施工人员的责任意识，不能够拖延工期，或者因为施工质量不合格而出现拆除重建的问题。最后，每个环节的施工完成之后，都要进行成本核算，看是否存在超支现象，如果存在就找出超支的原因。比如在混凝土施工环节，因为天气因素而导致施工中断。或者是材料供应不及时而出现的施工无法按照预期完成等问题，为了在后期施工中避免这些问题的发生，需要制定应对措施。

2.3建立目标成本动态监控机制

在编制动态成本时，要考虑到以下几点：（1）对开发项目中涉及到的材料总量和人工数量等进行汇总，这样是为了根据市场价格的变化，及时对动态成本进行科学的编制。尤其是在施工材料方面，常用的钢筋、水泥、混凝土价格都是随着市场需求量的变化而不断波动的，如果波动幅度过大，就会使得目标成本和实际成本相差很多。还有人工费用也是一样，与市场紧密相关。（2）关注政策变化。房产价格和政府的各项宏观调控措施息息相关，尤其是在目前房价不稳定的情况下，政府的决策直接影响着房地产开发商的最终收益。因此，在进行动态监控时，要充分考虑到政策因素所发挥的作用。（3）各个部门之间要加强沟通和交流，以便及时了解到项目成本在实施过程中所发生的变化。尤其是财务部门、设计部门以及施工部门之间。比如设计变更所导致的工期延长，材料变更所导致的采购费用增加等，财务部门要在第一时间获取到这些信息，从而保证动态监控的有效性。

3结语

我国的房地产行业在长期的发展过程中，逐渐形成了较为规范的竞争环境，也出现了很多实用性强的管理方法。在上文的分析中可以发现，精细化管理模式具备良好的应用优势，能够极大的提升对整个工程项目成本的控制能力。利用它可以将成本控制深入到项目启动之前到项目结束之后的各个阶段，并根据每个阶段的不同特点制定出有针对性的成本管理方法。精细化管理弥补了传统成本管理模式的缺陷，强化执行能力，保证了各项管理措施的有效执行，从根本上对建筑项目的成本发挥了控制作用。

参考文献：

[1]孙纬．房地产成本控制的管理方法之我见[J]．财经界：学术版，2015（04）

[2]卢凯．房地产成本控制精细化管理[J]．城市建筑，2015（03）

[3]温遂堂．房地产开发项目现场成本控制问题[J]．建筑工程与设计，2015（10）

[4]刘杰．浅谈房地产开发项目前期成本控制问题[J]．房地产导刊，2015（20）