说说农房拆迁

在国家建设中常常涉及到房屋拆迁这一难题，拆迁人与被拆迁人也常常因维护自己的利益而搏弈。违背政策的博弈，导致的结果要么是影响国家建设，要么是损害某一方的利益，要么是维权上访，要么是对搏公堂，要么是出现群体事件。我国目前只出台了《国务院城市房屋拆迁条例》，对涉及 农村 房屋拆迁没有出台相关政策。对农房的拆迁只能是合理补偿，协商拆迁。要做好这项工作，正确理解和执行国家的有关政策显得十分重要，毕竟政策是维护双方利益的 法律 依据。

　　一、宅基地与房屋的关系

　　首先我们要弄清宅基地慨念。《河南省农村宅基地用地管理办法》　第二条指出：农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。

　　按照我国的法律规定，农村土地属于集体所有，农民的住房归农民所有。农民对于合法批准的宅基地没有所有权，只有占有权和使用权。这就使我国农村土地所有权主体与农民房屋所有权主体存在着并非一致的情况。但农民对依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有权和使用权。按照镇、村规划农民可以在自己的宅基范围内建设主房、厨房、厕所等生活设施，种植花草、树木等。

　　宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。 房屋和宅基地密不可分的有机整体，形成了“地随房走”的共处模式。房的主人享有宅基地的使用权和占有权。

　　农民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，与国有用地和国有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到国家法律的保护。

二、宅基地与价格的关系
　　农民的宅基地不允许买卖、转让，但并不是说农民的房屋不允许买卖和转让。房屋是农民重要的私有财产，国家保护农民的私有财产，允许并保护农民房屋的自由买卖。不过这种房屋买卖是在集体 经济 成员之内，而不允许超越这个范围。既然房屋可以买卖，那么作为房屋的承载物宅基地事实上也随着房屋换了主人。

不允许宅基地买卖、转让，并不意味着宅基地没有价值，宅基地的价值是体现在房屋价值上的。房屋的价值高，宅基地的价值就必然高。高价地段房屋的每亩地价可达几十万元，甚至几百万元。在城市我们买的房价里面是包含了地价的，无容置疑，农民的房价里面也是包含了地价的。

三、宅基地与农民的关系

《中华人民共和国物权法》第十三章 第一百五十二条指出： 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

所谓占有权，就是宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。

所谓使用权，就是不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农民对宅基地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。城建部门有权对国有土地上的房建实施管理，但却无权对农村集体土地上的房屋行使干预。国土部门有权对在非建没用地上的房建实施干预，但却无权对取得合法《农村集体土地建设使用证》农户的房建进行干预。国家未有授权房产部门给集体用地上的房屋办理房产证的权力，房产部门也无权为拆迁方办理集体土地上的房屋拆迁证，如此说来，拆迁方想拿到拆迁农房的许可证是不可能的。
　　对农房的拆迁只能采取合理补偿、协议拆迁的办法。农村集体经济组织也只有在下列情况下可以经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，有权收回宅基地使用权：一是实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。《河南省农村宅基地管理办理办法》中规定的超越标准是一倍以上。二是 自然 消亡户的宅基地。三是已进城或因其它原因全家户口已不在本集体经济组织之内的。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。除此之外任何人是无权收回农民宅基地的使用权。对于由于规划、建设需要占用收回农民宅基地的，国家《物权法》规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，《河南省农村宅基地用地管理办法》规定“原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的”，“现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的”，应当重新为农民安排宅基地。

　　四、农房拆迁的方案
　　国家建设也好，城市建设也好，村镇建设也好会涉及到农民房屋的拆迁。房屋拆迁是一大工作难题，要破解这一难题关键是要积极宣传政策，正确执行政策，在开展积极思想工作的同时要有合理的安置补偿方案。

　　 房屋拆迁的安置补偿目前有三种方案：
　　一是货币补偿。货币补偿的种类有重置价、成本价、市场价。重置价是指同地或异地重新建设被拆迁房屋的价格，它包括建材费、建筑工资，不包括地价。房屋重置价与结合成新的评估规则由县房产管理局制定并公布，宅基地区位补偿价 计算 办法由县房产管理局和国土资源局联合制定并公布。成本价则包括建房的建材费、建筑工资、地价及相关的配套费。市场价一般是参照被拆迁农房同地段普通商品用房的平均市场销售价格制定。实行市场价货币补偿的被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿。实行房屋市场价补偿的农户不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。
　　二是房屋置换。房屋置换就是我们平时说的以房换房，以平米换平米，拆多少房屋，换多少等数量的房屋。具体置换时要制定一个为绝大数置换房户能够接受的基本置换价，达不到基本置换价的被拆迁户应补齐基本置换价，对个别超出基本置换价的则退回超出部分的价格。同地段置房不考虑宅基地区位差价。不同地段的置房还要补齐宅基地区位差价。如置房到差的地段拆迁方要给被拆迁方补齐宅基地区位差价，如置换到好的地段，被拆迁方要给拆迁方补齐宅基地区位差价。被拆迁户置房面积不够的要按成本价补齐，超出置换面积的按市场价补齐。对超出标准不予置换房屋的那一部分房屋按市场价补偿。被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿，不再另行安排宅基地。
　　三是置地重建。置地重建是指置换宅基地进行重建。在置换宅基地时，拆迁方应为被拆迁方补齐新老宅基地的区位差价，原房建筑按重置价结合成新补偿。政府有关部门负责宅基地的以旧换新工作。
　　五、对农房拆迁工作的想法

　　目前在城市建设中，尤其在修筑道路中涉及拆迁部分农房。被拆迁户对“非驴非马”的拆迁政策抵触情绪较大，不仅影响工程进度，而且被拆迁户为维护自己的利益上访不断。

　　在拆迁工作中，有的地方与群众见面的拆迁安置补偿方案的基本内容，是以每人30平方米为基数进行房屋置换或补偿，超出部分的房屋补偿则按重置价或低于重置价，对农民的宅基地没有明确补偿规定。这种作法直接损害了被拆迁户的利益，遭到了被拆迁户的强烈抵触。

农民是生活在社会最底层的人，挣点钱不容易。他们对用汗水换来的钱是金金计较，视钱如命。房屋和宅基地是他们最宝贵的财富，也是他们的生存之地，动了他们的房屋和宅基地，就是动了他生存的核心利益。他们不得不为此而大喊大叫，他们会用各种手段维护自己的合法利益。
　　在拆迁房屋时，对被拆迁户要么实行货币补偿，要么实行房产置换补偿，要么实行置地重建补偿。我们不搞平均主义，人的智力水平不一样，所以每户每人所拥有的财产不一样，我们凭什么要按人置房，按人头补偿。试想一个四口之家，用毕生的血汗盖起了一栋300平方米的楼房。按现有的方案每口人可置换30平方米房子，那么四口之家可置换120平方米房子。其余180平方米的房子按每平方米410元的重置价补偿，能行得通吗？410元在自己的宅基地上是1平方米的房子。他拿着410元能在市政府的大楼上盖房吗？能在市区的大街上盖房吗？显然不能。试想，如果国家修铁路要通过某单位的家属楼，其中有一位副县级领导，他同自己的儿子在里面有120平方米的住房两套。按五口之家，每人置换30平方米，全家置换150平方米。其余90平方米，每平方米按500元的重置价补偿，他和他的全家能同意吗？对于农民来说有了宅基地，每平方米给500元，也许建1平方米的房子还有点希望，一旦失去了宅基地，想得到1平方米房子现如今需要三至四个500元。房屋是和其宅基地是一体的，房屋的价值是和其基地共同体现的，不能将房屋和基地剥离，只给房以重置价。正如一头猪，毛和皮是共存的，毛一旦和皮分离，那么毛的价值有几何。

　　要想使我市的农房拆迁工作顺利进展，就必须改“非驴非马”为“是驴是马”。是实行货币补偿方案、房屋置换方案、还是置地重建方案？最好是从实际出发，尊重民意。

　　在三种方案的制定中有一个共同的问题，就是补偿的基数标准。为了防止拆迁前的乱建，确定每户的补偿平方米数是必要的。农房建设合法与否的惟一依据是《 农村 集体土地建设使用证》。农民在合法领得《农村集体土地建设使用证》后，在其基地上建造房屋就是合法的。没有任何部门规定只允许建多少平方米，不允许建多少平方米。这使我想起了今年5月5日与新疆军区副司令李新光同学欢聚时李司令说的一段话。他说：“我曾与一位省长视察工作时，看到一些农户为了获得拆迁补偿多盖房的情况。我问你们怎么不管管？他笑笑说顺其 自然 吧！”根据实际情况，防止乱建，制定一个基本标准还是可行的。我市每证的宅基地使用面积为2.5—3分。一般的农家宅院上屋二层，下房一层加之门楼可以建房270平方米。因此每证每户房屋补偿的标准确定为270平方米是可行的。对于超出部分的可以重置价补偿。对于超出宅基地范围的建房可视为违章建筑，政策苛刻一点也不是不可以的。在270平方米以内的可以按市场价补偿，可以置换房屋，可以补偿重置价置地重建。在置换房屋时不足270平方米的可补齐成本价，超出270平方米部分执行市场价。安置房成本价包括房屋土建造价、用地成本（安置房土地价格按拆迁补偿土地标准确定）、基础设施造价。以一个包括爷、奶、爸、妈和两个子女在内的六口之家为例，最多可以置换270平方米房屋，可以拥有120平方米的套房两套，也可拥有90平方米的套房3套。这就既解决了上辈人的住房问题，也解决了孩子成家住房的后顾之忧。一个四口之家，没两套住房是难以解除后顾之忧的，一个身为农民的父母是没有能力挣几十万元钱为儿女买房子的。也许会有人觉得心理不平衡，需知这是农民为我们的城市建设，在失去耕地，失去宅基地之后，在做出牺牲之后，理应得到的最后一点补偿。

　　对安排宅基地重建房屋的，应根据《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条 规定：“农村居民建设住宅，每户宅基地用地标准，城镇郊区和人均耕地一亩以下的平原地区，每户用地不得超过二分执行。”对在规划区内的房建实行“五统一分”，即统一选址，统一规划，统一设计，统一配套，统一安置，分户筹资建设。

　　时下，绝大多数农房被拆迁户迫切要求执行“置地重建”的方案。之所以愿意接受此种方案，是因为如今拆迁方的代表是政府部门，让政府部门执行市场价或房屋交换，代价太大，难以实施。如今，政府部门所出台的补偿安置方案只是房屋置换与赔偿重置价相结合，想以多层楼房安置被拆迁户。绝大多数的农民被拆迁户不乐意接受这种安置方案。农民不愿意入住多层楼房还是有情可谅的，因为不仅不方便，而且会增加农民的开支，毕竟中央也没有一定要让农民住多层楼房的精神。如果能给被拆户置换一处宅基地，按稍高于重置价进行补偿，这样农民尽管折腾一点，但住房的面积不会减少，在经过折腾之后，手头会有一点余钱，想想在无奈之下还是可以接受的。被拆迁户的大宅基地换成了小宅基地，既不影响城市建设，又为国家节约出了土地。问题是在现实工作中，城市建设需要拆房的户所处的地理位置大都不错。被拆迁户的宅基地升值了，有些人总是想盯着农民的那点宅基地做发财梦。总想拍卖农民的宅基地，用拍卖宅基地的钱，一部分补偿被拆迁户，一部分移作他用。

　　中央对土地征收和房屋拆迁工作中补偿偏低的情况十分重视。胡锦涛在2007年3月23日中共中央 政治 局第四十次集体学习时强调指出：“各级党委、政府和领导干部要带头学习和实施物权法”，“要按照物权法的规定，切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚持和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。” 刚刚出台的最高人民法院印发《关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》的通知〔法发（2009）38号〕中指出：“对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低或者因立法滞后造成相对人合法权益不能得到充分保护的，要综合运用多种方式进行合理补偿。”中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》中指出：“在行政活动中滥用职权，强令、授意实施违法行政行为，或者不作为，引发群体性事件或者其他重大事件的”，将对党政领导干部实行问责。应当相信农房拆迁中合理的补偿安置要求，是会得到有关领导的高度重视，是会得到国家 法律 的支持和保护的。