房地产项目目标成本管理策略与实践

房地产项目目标成本管理策略与实践

郑铎

上海东方明珠房地产有限公司

摘要：随着全球经济的不断变化和社会的迅猛发展，我国房地产行业历经十几年的开发速度已从前十几年的高速逐渐放缓减慢，进而对开发项目的成本管控任务提出了更精细的要求。传统的房地产成本管理模式已不能完全满足企业的当前发展需求和市场环境，各房地产企业也在传统的成本管控基础上探索更高效的管理模式。成本管理作为项目管理工作的重要的一环，项目管理工作由事前、事中及事后管理所组成，事前管理作为管理工作中最高效的一环，往往起到事半功倍的效果。目标成本即为成本管理工作中的事前管控工作，目标成本管理作为一种科学有效的成本管理方式，被越来越多的房地产企业所运用，通过创新的目标成本管理，我国房地产企业能够更好地应对竞争和成本上升的压力，实现可持续发展和更高水平的管理。所以，本文主要通过对房地产目标成本管理工作流程的阐述，并结合实际项目操作案例，如何有效开展目标成本管理工作，从而提高企业的成本管理水平，为社会和企业带来更大的效益。

关键词：房地产开发；目标成本管理；经济效益

一、目标成本管理的概念

目标成本是企业在项目实施中为保证项目预期利润的实现，作为参与项目实施中各单位及人员的奋斗的目标而设定的一种预计成本，它是预测成本与目标管理方法相结合的产物，也就是将成本控制作为项目实施的目标，亦可理解为保证某项目、产品获得要求预期利润条件下允许所发生的最高成本数据。

目标成本管理是一种管理方法，旨在通过设定目标成本并在整个项目生命周期中持续追踪和管理成本，以实现企业的经济效益最大化。它将成本管理作为一个重要的策略性工具，帮助企业在项目开发过程中有效控制成本，提高竞争力和盈利能力。

目标成本管理的核心思想是在项目开始之前，根据市场需求和企业的战略目标，设定一个合理的目标成本。这个目标成本不仅包括直接成本，如物料采购、人力资源等，还考虑了间接成本和利润的因素。通过设定合理的目标成本，企业可以在项目的执行过程中合理控制成本，并且在市场竞争中获得更大的优势。

目标成本法的实施过程中，企业需要持续追踪和监控项目的成本，并与实际情况进行比较和分析。如果发现成本超出了目标成本，企业需要及时采取措施进行调整和优化，以确保项目的目标成本得以实现。同时，目标成本法也强调与供应商和承包商的合作，以获得更好的采购价格和施工质量，从而降低整体成本。

二、目标成本管理的各阶段

随着时间的推移，房地产企业日益关注成本控制，并开始转向专业和系统化的管理方式。这种转变也给企业带来了更高的挑战。鉴于房地产项目的周期较长，设置成本也相应增加，而且在实现预期收益的过程中，可能会出现各种变化和复杂情况，因此，从项目的初步规划到最终实施，都必须采取有效的措施来确保项目的可持续发展。

1.决策阶段

决策阶段是房地产企业的重要组成部分，通常包括概念设计和投资决策两个方面。在项目的规划和实施过程中，必须确保目标成本能够得到有效的控制，以达到最优的效果。在房地产项目施工建设成本控制过程中，为了确保项目的可持续发展，应当根据项目的市场定位，综合考虑各种方案的成本，并结合市场价格，从而确定最优的组合，以达到最大限度降低企业生产成本的目的，并将其作为下一阶段的限额控制指标。

在决策过程中，必须明确项目的总体成本控制架构。当制定管理计划时，应该全面评估项目的规模、公司的发展前景、成本控制团队的能力，并根据实际情况进行细致的分析，以确保计划的有效性、可操作性，有助于提高公司的运营效率，推动公司的持续增长。

2.设计阶段

设计阶段的内容主要有：规划方案设计阶段以及初步扩大设计阶段。在规划方案的设计阶段，限额的确定至关重要，因为它可以帮助企业更好地控制成本。为了实现这一点，企业必须首先确定一个明确的限额，然后把它们写入方案的设计任务书。接着，企业还需要对该方案的成果进行同步的成本测算、评估和验收，最后根据最终的计划和方案，编写一份目标成本测算表，用来清晰地界定和发布各项设计任务的指标。在初步扩大设计阶段，要注意顾客的感受、顾客的价值。在实施过程中应当充分考虑前期设定的限额指标、责任成本控制额度及其他相关因素，结合成本敏感性分析，合理地安排各个成本模块，使其能够有效地协同工作，以期望能够有效地实现总体成本的控制，同时也能够有效地优化和调整目标成本，使其能够更好地满足客户的需求。

3.实施阶段

在项目实施的初期，应当对合同规划进行细致的划分，以便有效地管控从招标到完工的全过程，包括合同签订和变更，并能够有效地控制项目的动态成本。在分解合约规划的过程中，要对合同划分进行清晰的定义，保证后期合约规划管理与执行的准确性，避免在招标和施工中发生范围不确定的问题。

为了提高招采管理水平，房地产企业需要加强对采购管理的重视，并建立完善的管理制度，以确保其专业性、规范性。为了确保项目的顺利实施，应当根据合同规划和采购规划模板，合理安排和部署预选工程的招标方案，以有效地分配资金，减轻项目建设的负担。采购是一种成本控制的重要手段，它必须对合同进行多个方面的分析和评审，并根据合同的制定来确定采购的价格，确定合同的价格是否合理，是否要修改合同，这样才能保证工程的成本可控，并能有效地减少项目的风险。

4后评估阶段

完成项目后，企业需要对成本进行深入分析，并建立一个成本数据库，以便为未来的成本管理提供有效的信息支持。利用大数据技术，企业可以更好地提高企业的成本控制能力。在后期评估过程中，企业应该仔细研究和分析房地产项目的成本动态管理流程，并将所有相关的控制环节都做出详尽的记录，以便更好地优化这一过程，从而不断提升整体的成本管理能力。

在后评估阶段，企业已经基本实现了目标成本动态管理，但这仍然是实现目标成本管理的关键步骤。经过后续的评估，将对房地产企业的整体成本控制流程进行深入的分析和研究，并将收集到的有价值的信息和数据汇总起来，以便为企业未来的项目成本控制提供有效的参考依据。建立一个完善的数据库是保证企业管理能力持续提升的关键因素。这个数据库是房地产企业在日常管理过程中积累的宝贵财富，它能够为企业未来的目标成本管理提供实用的经验，帮助企业改进管理方法，促进企业的管理转型。通过持续收集和分析数据，可以有效地提升企业的目标成本管理水平，从而为完善企业的管理体系提供重要支撑。

三、目标成本管理工作流程

1.目标成本的预测

目标成本预测作为目标成本管理工作的首项工作，房地产企业在对充分市场调研及对过往项目历史数据进行分析的基础上，结合当下市场环境及未来目标，在项目前期合理的预测开发项目的目标成本。项目决策者可根据项目建议书和可行性研究报告，充分的对项目全寿命周期的投入、产出、利润做出宏观预测，进而对目标成本提出要求，控制项目支出，提高项目利润。目标成本的预测的目的是在项目启动伊始对整体成本管理有一个宏观的认识，以满足可研方案中利润目标为出发点，整体工作线条颗粒度无需过于细致。目标成本的预测也是将来制定个阶段成本计划的基础。

现阶段目标成本的预测有多种方法，目前主要采用的方法有倒扣测算法、比率测算法、直接测算法等。本文重点介绍倒扣测算法，倒扣测算法可用“目标成本=预计销售收入-应缴纳税金-目标利润”公示来表达。此方法可用于多种产品成本的预测，有着简单易行、操作简便等诸多优点。此方法需要根据市场调研情况来预先确定项目整体收入，并根据公司经营情况来确定目标利润等关键指标。根据上述公式方可测算项目的目标成本。如笔者所参建项目，项目一旦立项确定后，可行性研究报告阐明项目预计收入及利润目标，笔者便可据此测算目标成本，目标成本作为后续目标成本分解以及目标成本责任清单的指导性文件。

2.目标成本的分解

目标成本的分解可分为两个层级，层级一是把项目的大目标分解为若干子项，按对应的成本科目逐级分解其构成要素，层级二是在此基础上按各参与方的职能进行分工，从而将目标成本分解落实到每个相应的责任主体。目标成本的分解可理解为目标的拆解及工作的分配，其流程应从上到下，颗粒度由粗到细，工作落实到人。切勿粗枝大叶，草草了之。

房地产开发成本按类别可分为土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、不可预见费、销售费用及财务费用和管理费用等。根据过往房地产开发经验数据，其土地费用、建筑安装工程所占比例较大，占其项目整体成本的30%和40%。土地价格由政府通过拍卖、挂牌等方式出让，房地产企业不具有完全自主权，虽土地费占比较高，但其可控度较低。建筑安装工程费成为房地产企业具有完全自主权，重点管控的突破口，故其目标成本的分解任务以建筑安装工程费为重点管控对象进行分解，科目分离方法是实现目标成本前置的有效方法和重要载体，下表节选笔者所参与项目的建筑安装费的目标成本科目表：

3.目标成本的确定

目标成本经过逐级分解后，项目管理者需对目标分解后的工作和单位（个人）进行讨论，各参与单位及个人对其分解的任务予以理解并确认。一旦项目目标成本确认后，由项目最高层决策者下达目标任务书至各参与单位（部门），进而建立其由责任主体的责任目标。其目标同步作为考核项目成败，责任人执行成果的关键性指标。下表节选笔者所参与项目的目标成本管理责任考核任务书供参考：

4.目标成本实施

各责任单位按目标任务书开展目标成本的落实工作，逐项进行，子项管控作为落实目标成本管理的主线任务，即单项可控，进而总体目标成本落实。各子项任务的控制金额应小于该项的目标成本金额，并预留一定比例的“浮动空间”，此空间的旨在保护子项工作的不可预见性的工作，如变更、签证等。从而使得控制金额加浮动空间金额小于该子项的目标成本。

在项目实施环节，各参与按已接收的目标任务书落实各项工作，在工作中应及时收集实施情况及数据，并及时反馈动态情况，由成本管理部门统一汇总，形成以月度为单位的动态报告，包括各成本项目的执行情况，有无异常情况等，如有，需说明具体原因并提出相应的控制意见。

实施过程中出现的异常情况，各企业形成处理机制。可划定以具体金额为标志的阶梯线，如0至10万元的事项，可由项目部处理；10万元至20万元，由项目公司处理；超出20万元定义为重大事项，变化的责任单位应及时向总公司（管理中心）上报相关资料，成本管理部门会同事项发生单位，听取事项起因、分析过程，初步形成处理意见并测算具体金额，向公司管理层汇报。

单项结算工作作为目标成本实施过程中的重要环节，需进行单项结算金额与单项目标成本的对比，作为单项工作考核的关键性指标。单项结算工作累积形成项目总结算，项目总结算完成后，应按照《目标成本责任书》对相关参与单位进行考核评估，并提交公司管理层作为业绩考核的重要依据。

5.目标成本分析

成本分析是指在成本形成的过程中，对项目成本的对比评价和分析总结，应贯穿于目标成本管理工作的全过程，各项成本应不限于与目标成本、预算成本及类似项目实际成本等进行比较，通过对比分析，及时发现成本管控工作中的各类问题，并提出解决办法，金额有效的对成本进行动态控制，亦可为企业后续项目的开发积累宝贵的数据，建立其符合企业自身发展的项目数据库，作为企业可持续发展的“金钥匙”和“百宝箱”。

目标成本分析的常用方法有比较分析法、因素分析法、差额计算法、比率法等。比较分析法由于其通俗易懂，简单易行、便于掌握等特点，进而受到各房地产企业的青睐，本文简要论述此方法的应用过程。比较分析法，又称为“指标对比分析法”，是通过对基础经济指标的对比，检查计划的完成情况，分析产生差异的具体原因，进而挖掘内部潜力的方法。比较法的应用，通常有三种对比方式：

a)实际指标与目标（计划）指标对比，以检查各项计划的完成落实情况，分析完成目标值的完成度及目标偏差的原因，以便及时纠偏，从而保证总目标成本的达成；

b)本期实际指标有上期实际指标的对比。通过该项对比分析，可直观的体现各项技术经济指标的动态情况，从而反映出该项工作管理水平的提高程度；

c)单项指标与行业平均水平、先进水平的比较。通过此项分析，可以反映该项指标的技术管理、经济管理水平与行业内平均水平和先进水平的差距，如落后，需采取措施接近或赶超行业先进水平。

目标成本的分析可从子项任务入手，子项任务目标成本分解的合理性，合同的金额的可操作性，变更事件的发生概率，最终结算金额的可控性等多任务分析。可按目标成本科目类别，总结各单项任务的造价指标及技术经济指标，并按照格式要求，为方便公司后续项目提取相关数据，各项目应按统一标准的文件格式录入相关数据，不得独树一帜。

五、结语

房地产行业的利润缩水使得成本控制成为提升企业竞争力的关键因素。目标成本管理作为一种有效的成本控制方案，通过预测、分解、确立、实施及分析目标成本，将成本责任细分到个人，从项目开发设计到实施以及项目结束后的各个阶段，严格控制成本。这种科学严谨的管理方式可以帮助房地产企业增加利润，并提高其核心竞争力。在当前大环境变化不确定的情况下，房地产企业应该积极采用目标成本管理，以应对市场挑战，实现可持续发展。通过优化成本结构、提高成本效益和加强成本管理，房地产企业可以在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现长期稳定的发展。

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